一房多卖最终房产归属谁

[律师回复]遇到一房二卖到底房屋最终归谁：(一)若两份合同都没有办理登记。两份合同均未办理登记且标的房屋尚未交付的情况，属于两份合同均处于未实际履行的状态，应当以签订在先的合同优先得到履行为优先履行判定标准。即哪一份合同签订的日期在前则能优先拥有房屋的产权，即先签订合同的一方可以优先获得房屋的产权;(二)两份合同都没有办理登记，其中一份合同已将标的物房屋交付。其中一份合同得到实际履行，体现了卖房人的意愿，这种履行也是合法履行，这时，已经接房的一方就可以获得房屋的产权，而不论签订合同的先后顺序;(三)两份合同中一份已进行了过户登记，另一份未作过户登记，(不管房屋是交付了那一方)，那么已经登记的一方取得了房屋的产权。因房屋的过户登记是物权变更范畴，按照物权优先于债权的原理，先办理登记的，在所有程序上签订的合同都能被确认的效力，而未办理登记的，只能选择向卖房人要求赔偿。【法律依据】《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

[律师回复]如果房产已经过户给丙方，那么房屋产权属于丙放的。当然乙方也可以，要求甲方赔偿损失。房屋产权：房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。房屋产权有房屋所有权和土地使用权两部分组成，房屋所有权的期限为永久，而土地使用权根据有关法规为40、50年或70年不等，届满自动续期，续费按当时的1%-10%来增收（即土地使用权出让金），补的费用最多不会超过5位数。

[律师回复]在二手房买卖过程中，有时会出现房主一房二卖，甚至一房多卖的情况。之所以发生这种情况，很多是因为在合同签订后，未过户或交付前，房价大幅增长或房主认为原来卖少了，与买方协商想加价又无法达成一致，想解约，买方又不同意。卖方干脆直接把房产再卖给他人，想以这个行为导致原合同无法履行，以达到解约的目的，甚至觉得多卖些钱，承担了违约金也合算。 那么一旦发生房主与多个买家签订了买卖合同，且各自履行到不同程度时，毕竟房子只有一套，只能卖给一人。 根据法律规定，发生房主一房多卖，且合同均有效，买方都要求继续履行合同的情况下，应按以下顺序履行买卖合同： 一、已经办理产权登记的买卖合同。房屋所有权以登记为准确定其归属，如果几份买卖合同中，有一份不但签订且已经过户完毕，无特殊情况，应优先履行该份合同。 二、均未办理产权登记的，如果有一方已合法占有房屋，应认定履行已合法占有房屋那一方的买卖合同。 三、都未过户，也都未实际占有，应综合考虑实际付款数额及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等各种因素，公平合理地予以认定。 张明明律师提示： 一、给卖方的忠告：卖方一房多卖未必能达到占便宜的目的。 实践中由于卖方配合过户，所以，很多情况下，确实是最后出钱比较多的买方实际取得房屋所有权，表面看房主似乎达到了目的。但是，实际上却未必如此。 很多房主之所以明知违约还要一房多卖，无非是经过计算，就算赔前面买家合同中约定的违约金，也合算。但是，违约真的就能用违约金绝对解决吗？ 按合同法规定，守约方在主张违约责任时，可以主张约定的违约金，但如果实际损失超出约定违约金，守约方可以主张实际损失，而房屋买卖合同中，买方由于卖方违约，导致再买房时房价的上涨利益，经过适当举证，是可以作为实际损失主张的。也就是说，这样操作，卖方赔偿的数额未必是约定违约金能解决的。 二、给买方的建议：要以合理方法限制卖方违约的可能性。 1、房价波动比较大，建议从签订合同到最终过户交付，时间不要拖得太长，时间越长，发生变化的可能性越大，产生纠纷的可能性自然就增加了。 2、签订二手房买卖合同后，应尽快办理网签手续，这样可以避免卖方把房屋过户给其他人。 3、在合同中，最好约定适量的且有一定约束力和制裁力的定金或违约金条款，使对方在违约时成本增加。有些几百万的房产，定金或违约金才约定几万元，明显没有力度。 4、可能的话，将付一定款项后，即使暂时不能过户，也要先交付房屋，房屋交付后，房主再想把房子卖给其他人，往往不那么容易。

[律师回复]1、 卖方是否实际将房屋交付给买方如果卖方已经将房屋实际交付给买方，且买方已实际使用了该房屋，表明卖方履行了合同，应考虑支持买方的实际履行请求;2、 买方是否已全额支付房款如果买方已支付了全部房款，表明买方已全部履行了自己的义务，同样应当考虑买方的实际履行请求;3、 是否办理房屋产权过户备案等相关手续如果买方已办理或正在办理房屋产权备案等相关手续，表明买方强烈希望取得该房屋的产权，并为过户登记做了前期准备，因此应考虑其实际履行请求;4、 买方是否适宜履行合同如果买方履行合同的成本较低或其适宜履行，应考虑买方的实际履行请求。

[律师回复]从刑事责任角度分析房地产开发商一房二卖，在主观上存在欺诈的故意，因此在具备法定情节的情况下可能构成合同诈骗罪。合同诈骗罪是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中采取各种虚构事实的方法，骗取对方当事人财物，数额较大的行为。

[律师回复]我国婚姻法以离婚诉讼中对男方离婚诉权在一定的时期予以限制的方法，保护妇女、胎儿及婴儿利益。即《婚姻法》（修正案）第34条规定：“女方在怀孕期间、分娩后1年内或中止妊娠后6个月内，男方不得提出离婚。女方提出离婚的，或人民法院认为确有必要受理男方离婚请求的，不在此限”。需要注意的是：第一，这一规定只是在一定时期剥夺男方提出离婚请求的权利，即仅在女方怀孕期间、分娩后1年以内或终止妊娠后6个月内。上述期间界满后，男方仍可依法行使其离婚请求权；第二，仅在离婚诉讼中男方提出离婚时发挥作用，所以男女双方自愿离婚、女方提出离婚，则不受这一规定的限制。一般女方在此期间提出离婚，多出于某些特别紧迫的原因，如果法院不及时受理女方的离婚请求，更不利于妇女、胎儿及婴儿的身心健康；第三，在“确有必要时”时，人民法院有权决定受理男方的离婚请求。所谓“确有必要”在司法实践中一般被理解为：男方有正当理由、女方有重大过错的情况下或有重大的紧迫事由时。如女方与他人通奸怀孕，男方坚持要求离婚。但即使如此，法院在处理案件时，也应注意保护妇女、胎儿和婴儿的身心健康。

[律师回复]我国婚姻法以离婚诉讼中对男方离婚诉权在一定的时期予以限制的方法，保护妇女、胎儿及婴儿利益。即《婚姻法》（修正案）第34条规定：“女方在怀孕期间、分娩后1年内或中止妊娠后6个月内，男方不得提出离婚。女方提出离婚的，或人民法院认为确有必要受理男方离婚请求的，不在此限”。需要注意的是：第一，这一规定只是在一定时期剥夺男方提出离婚请求的权利，即仅在女方怀孕期间、分娩后1年以内或终止妊娠后6个月内。上述期间界满后，男方仍可依法行使其离婚请求权；第二，仅在离婚诉讼中男方提出离婚时发挥作用，所以男女双方自愿离婚、女方提出离婚，则不受这一规定的限制。一般女方在此期间提出离婚，多出于某些特别紧迫的原因，如果法院不及时受理女方的离婚请求，更不利于妇女、胎儿及婴儿的身心健康；第三，在“确有必要时”时，人民法院有权决定受理男方的离婚请求。所谓“确有必要”在司法实践中一般被理解为：男方有正当理由、女方有重大过错的情况下或有重大的紧迫事由时。如女方与他人通奸怀孕，男方坚持要求离婚。但即使如此，法院在处理案件时，也应注意保护妇女、胎儿和婴儿的身心健康。