拆迁房超出协议面积，拆迁人要按市场价收房，这合理吗-在线法律咨询|律图

[律师回复]征收拆迁时，房屋的空地、院落到底要不要给予被征收人补偿?如果补偿，又应该按照怎样的标准补偿?这两个问题一直存在争议。很多地区的征收方往往只会补偿房屋，而不予补偿院落、空地的。在明拆迁律师在日常的咨询中，常常接到这样的咨询：“律师，我们家的院落有好大一块，征收方说不补偿，那我至少得损失一半以上的补偿款，这不公平啊。我不同意签字，征收方便折价补，这也不够啊，这空地和院落在法律上到底应不应该补偿呢?”针对这个问题，日前山东高级人民法院给出了最为明确的答案，即：国有土地上房屋征收补偿中，应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿。2018年3月28日上午，山东省高级人民法院召开新闻发布会，发布了2017年山东法院行政案件司法审查报告和山东法院保护产权行政的审判典型案例。此典型案列对各地法院判决都具有参考价值。其中一起典型案件如下：贾__诉宁津县人民政府房屋征收补偿决定案（一）基本案情上诉人(原审原告)：贾__被上诉人(原审被告)：宁津县人民政府2014年9月10日，为实施宁津县职专教学楼及运动场项目建设，宁津县人民政府(下称县政府)作出房屋征收决定，将贾__房屋纳入征收范围。由于在签约期限内，未能与贾__达成补偿协议，2015年3月2日，县政府作出宁政房征补[2015]03号国有土地上房屋征收补偿决定书。贾__认为其院落属于涉案房屋国有土地使用证中的一部分，而该补偿决定中未予体现，提起行政诉讼。（二）裁判结果山东省高级人民法院经审理认为，最高人民法院《关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》规定：国有土地上房屋征收补偿中，应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿。虽然原审中县政府曾主张，上诉人的有证房屋和无证房屋均已经纳入评估范围，其价值包括空置土地使用权价值，但经审查发现，评估机构采用市场法评估上诉人有证房屋价值，未涉及该房屋的证载土地面积因素，因此不涉及上诉人国有土地使用权范围内空置土地的价值。涉案评估报告系根据委托单位的要求进行，是作为征收补偿决定的参考依据，征收单位应当全面考量，以作出合法、合理的征收补偿决定。因此，被诉房屋征收补偿决定在涉及上诉人土地价值的补偿方面明显不当，遂判决撤销被诉房屋征收补偿决定。该案从保护被征收人合法产权出发，明确在征收拆迁时，被征收人房屋的院落、空地面积应按照市场价进行补偿。值得注意的是，所谓“市场价”，是指根据《国有土地上房屋征收与补偿条例第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”换句话说，空地、院落的拆迁补偿标准应适用征收决定下发当时，周围的房屋市场价。被征收人在参照周围市场的价格对空地、院落的面积进行评估，从而能得到空地、院落的补偿价格。另值得一提的是：实践中，征收方的评估通常是按“房屋重置价”的方法进行估算，这是会严重低于市场价的。所以，被征收人在评估时，可要求用“市场评估法”去评估院落、空地的面积价值。另外，最高人民法院《关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》(2012)行他字第16号如下：国有土地上房屋征收补偿中，应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿。所以，在明拆迁律师最后要告诉大家的是：空地、院落要根据市场价补偿，这也是有章可循的。如果征收拆迁方一律不给于补偿或者只是折价补偿，这都会损害到被征收人的合法补偿利益。遇到这样的情况，被征收人一定要及时提起法律救济，要求按照市场价对空地、院落面积进行补偿，用“市场比较法”进行价值评估。当然，这需要专业律师来指导操作。山东省房屋征收拆迁案例：空地、院落拆迁按市场价给房屋拆迁补偿！