甲购买的某小区2栋1202室，合同约定面积是123平米，但是实际房产证面积只有110.8平方米，那么面积如果和房产证不合，少了的不能能否主张按照合同的价款退回多收的房款？业主有没有权利要求退房？

面积如果和房产证不合1、按照约定的处理。2、看其与合同约定面积的比例。低于3%，按合同价格结算。如果少了,应退回多收的房款.3、实际面积比合同约定面积多的，误差在3%以内的，超出部分按实际增加的面积计算，由业主补交购房款。4、误差在3%以上的，业主只追加3%的房款，3%以上部分由开发商付款。5、如果实际面积少于合同约定的面积，误差在3%以内的，售房单位按实际减少的面积退款。6、误差超过3%，业主有权利要求退房或者按实际减少的面积退款。