语音解答

房屋买卖合同丢了，不要慌。丢了还是有相关的补救措施的。

如果丢失了，要及时采取相应的补救措施，而在不同的时期所采取的补救措施各不相同，大致可分为以下三种：

第一种补救措施：在购房合同没有做预售登记前，如果购房者丢失合同，只需将剩余的合同作废，和开发商重新签订一份合同。

第二种补救措施：在购房合同做完预售登记，没开始办理银行按揭前，如果购房者丢失合同，可在报纸上刊登声明合同作废，到三个月期满后，拿着报纸去做预售登记的机关申请注销所签订的那份合同，然后和开发商重新签订一份合同，再去做预售登记。

第三种补救措施：在购房合同做完预售登记，已经办理银行按揭后，如果购房者丢失合同，除需要办理第二种情况所办理的手续外，购房者还要和办理贷款的银行签订一份变更协议，并将新的合同放在银行质押。

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第五条规定，下列房产免纳房产税：

1.国家机关，人民团体，军队自用的房产；

2.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；

3.宗教寺庙，公园，名胜古迹自用的房产；

4.个人所有非营业用的房产；

5.经财政部批准免税的其他房产。

第六条 除本条例第五条规定者外，纳税人纳税确有困难的，可由省，自治区，直辖市人民政府确定，定期减征或者免征房产税。

目前国家正在探索房产税的立法问题，新法出来后上述规定可能会被取代。

房屋预告登记证明可以保证购房者向房屋登记机构申请办理预告登记之后，开发商不能将该已出售的住房再次出售或者进行抵押。因此房屋预告登记证明可以有效制约开发商再次处分该房产，同时保护购房人的合法权益，保障其将来实现物权。预告登记制度也就是财产公示原则之一。

银行对二手房贷款年限是如何规定的呢?

一般来说，不同的银行其具体规定有所不同，但无外乎以下几种：

1、 二手房房龄和贷款年限之和不能超过30年，有的银行规定不能超过40年，也有规定不超过50年;

2、 贷款到期日不能超过土地使用的到期年限;

3、 贷款期限与借款人年龄之和不得超过65岁。

购房者与开发商签订购房合同后，购房者必须多久办理贷款手续是没有明文规定的，一般依据购房合同而定。商品房预售合同一般在合同备案后即可办理贷款。

如果是二手房买卖，需确认能否贷款，如果贷款贷不下来，合同是否继续履行，还是解除，最好在房屋买卖合同中明确约定，避免不必要的纠纷。如果发生纠纷，建议协商解决，协商不成，可以起诉解决。

《民法典》第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

材料都交给房产局的话，会有一个回执单，一定要在上面说明的日期去缴纳税金 ，一般需要十五个工作日左右。税金交清以后就在那里排队等着去拿新房产证。同时要要注意：

1.房产证过户不经过房地产中介的话，须把合同的条款和违约条款写清楚，签合同时须卖方房产证上面名字的当事人在场(如果是已婚得话，需要夫妻双方在场及签字，哪怕房产证上面只有一个人的名字)。

2.卖方需要的材料：身份证原件及身份证复印件一份。如果是已婚的话需要结婚证原件及复印件一份、房产证原件;如果夫妻双方有一人无法到场的话，必须要先写份委托书再去公正局公证，户口本及复印件一份。

3.买方需要的材料：身份证原件及身份证复印件一份、户口本及复印件，如果是单身的话，需要去市民政局开单身证明。材料都没有问题的话，须到房产局，填写一些表格和一个存量合同，存量合同上面的金额一定要和签订合同上面的金额一样。

拆迁安置房的主要安置对象是被拆迁户，安置房是因为土地被开发或者城市规划等原因进行拆迁的，要安置被拆迁人或者承租人居住使用的房屋。

被安置人将来都能取得房屋的产权证，只是相对要经过更长的时间才能取得房产证。一般民用住宅建筑权属年限为70年，那么取得房产证后，安置房的产权为70年。

需要注意的是，拆迁安置房满5年后，在补缴了土地出让金后，可以变成商品房性质，可以上市买卖。但具体实施过程中，要看地方政府当时手头的用地指标情况，有的安置房已超5年，但仍不能上市交易。在此要注意的是各地政府执行的不一样，具体应该按照当地政府的规定执行。

《土地管理法》第十五条　各级人民政府应当依据国民经济和社会发展规划、国土整治和资源环境保护的要求、土地供给能力以及各项建设对土地的需求，组织编制土地利用总体规划。

土地利用总体规划的规划期限由国务院规定。

第十六条　下级土地利用总体规划应当依据上一级土地利用总体规划编制。

地方各级人民政府编制的土地利用总体规划中的建设用地总量不得超过上一级土地利用总体规划确定的控制指标，耕地保有量不得低于上一级土地利用总体规划确定的控制指标。

省、自治区、直辖市人民政府编制的土地利用总体规划，应当确保本行政区域内耕地总量不减少。

一、卖家无法提供房产证：

如果买没房产证的房子，要承担很大风险，权利也没有保障。

二、卖房未经其他产权人同意出售的房产：

如果房子有多个共有产权人，买房一定要征得所有共有人同意。有共有人不同意的，买卖无效。

过户时，必须要所有共有产权人到场签字，有人来不了，要对方提供经过公证的授权委托书。

三、被有关部门查封的房产：

买被查封的房子有可能无法交易，或者你支付的房屋首付款打水漂。

四、未解除抵押的房产：

现在房价高昂，不少卖家的房子都是贷款买的。未还清银行贷款的房子叫抵押房，根据规定，必须是无抵押状态的房产，才能办理过户。

所以，购买此类房子，买家需要先到银行办解押。如果房子还做了其他担保欠款，买家必须还清担保的钱，才能办理解押。

五、产权因为违规搭建被冻结：

如果房屋有违建，按照有关规定，在违建拆除、恢复原样之前，房子是不能买卖、不能过户、不能通过任何合法途径抵押贷款的。

六、正在出租的房屋：

我国法律原则之一的“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖不能对抗在先成立的租房买卖。即使房屋产权发生变更，只要租房合同还没到期，租客就有权力住在里面，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。