语音解答

1、适用范围不同。合同终止只适用于继续性合同，即债务不能一次履行完毕而必须持续履行方能完成的合同，如租赁合同、承揽合同、建设工程合同以及大部分以提供劳务为标的的合同;而合同的解除原则上只能适用于非继续性合同。

2、适用的条件不同。合同终止既适用于一方违反合同，也适用于没  有违反合同的情况;而合同解除主要适用于当事人一方不履行合同的情况。

3、法律后果不同。合同终止只是使合同关系向将来消灭，并不溯及力，因此不产生恢复原状的法律后果;而合同解除可使合同关系溯及力消灭，因而产生恢复原状的法律后果。

(一)写一个《退房申请》，在写《退房申请》时一定要注意自己是否要承担违约责任，如果要承担违约责任，一定要明确违约金的数额或者违约金的计算方法;

(二)如果退房申请获得批准，和开发商签订《解除协议》，在《解除协议》中：

1、明确什么时候去房屋管理部门办理退房手续，

2、明确什么时候退购房款，

3、明确相应的违约责任;

(三)在拿到退房款之前一定要保存好收据、合同等相关原件，以便发生纠纷时好维权。

《合同法》（自2021年1月1日起废止）第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”抵押合同自签订起合同生效，但办出抵押权登记后，可以对抗第三人。

《民法典》第五百零二条 依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

诉讼或者仲裁时效是权利人请求法院或者仲裁机构解决争议，保护其权益而提起诉讼或者申请仲裁的法定期限。法律规定诉讼时效的目的，在于促使当事人尽早行使权利，尽快解决当事人间的纠纷。

一般的合同纠纷按照民法通则(自2021年1月1日起废止)的规定，诉讼时效为3年，几类特殊的争议，如租赁合同中延付或拒付租金的争议，保管合同中寄存物被丢失或损毁的争议的诉讼时效为一年。

由于合同的复杂性、地域性，因此，因国际货物买卖合同和技术进出口合同争议提起诉讼或者申请仲裁的期限为四年。其他法律规定了特别时效的，依照其规定，如海商法规定的货运赔偿请求权的时效为一年。诉讼时效的起算时间，自当事人知道或者当应知道其权利受到侵害之日起计算。

《民法典》第一百八十八条 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。

诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

第一百八十九条 当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。

建筑租赁合同纠纷属于租赁合同纠纷这一大类，因此，审理建筑租赁合同纠纷依据一般依据的是《合同法》（自2021年1月1日起废止）及其《合同法》（自2021年1月1日起废止）司法解释(一)、(二)中有关租赁合同的部分规定，一般就租赁期限，租赁方式、非法转租、租赁物维修、租赁物使用，租赁物返还、租赁物延期使用等有关规定多方审理。此外《城镇房屋租赁合同司法解释》对于房屋租赁合同有具体规定。比如：“第一条　本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。

乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。

当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。

第二条　出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

《民法典》第七百一十五条  承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

第七百一十六条  承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

法律中有关于双倍返还定金的相关规定,不存在双倍返还违约金,也就是在发生违约的情况下，法律不支持双倍违约金的约定。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。

《合同法》(自2021年1月1日起废止)规定的承担违约责任的方式主要有：

(一)继续履行

《合同法》(自2021年1月1日起废止)规定，当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求继续履行，但有下列情形之一的除外：

(1)法律上或事实上不能履行;

(2)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;

(3)债权人在合理期限内未要求履行。

(二)补救措施

《合同法》(自2021年1月1日起废止)规定，当事人履行合同义务，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或约定不明确，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或报酬等违约责任。

(三)损害赔偿

当事人一方不履行合同义务或履行义务不符合约定的，在履行义务或采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当承担损害赔偿责任。

1、赔偿损失。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人可以在合同中约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用由违约方承担。

2、支付违约金。约定的违约金过分高于或低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少或增加。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

3、定金。当事人在合同中既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款，但两者不可同时并用。

《民法典》第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

经过公证的赠与，无法定的撤销事由不能撤销。根据我国《合同法》(自2021年1月1日起废止）的有关规定，受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与:

(一)严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属的;

(二)对赠与人有扶养义务而不履行的;

(三)不履行赠与合同约定的义务的。没有以上理由的，不能撤销赠与合同的。

《民法典》 第六百六十三条　受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：

（一）严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益；

（二）对赠与人有扶养义务而不履行；

（三）不履行赠与合同约定的义务。

赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。