语音解答

不动产抵押合同应为合同成立时生效，也就是经双方签字确认后生效。《物权法》（自2021年1月1日起废止）第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”。不动产抵押合同属于设立不动产物权的合同，因此，即使负有履行抵押登记义务的抵押合同义务人未办理物权登记也不影响抵押合同的效力。

《民法典》第五百零二条  依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。

印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受的应税经济凭证所征收的一种税。

现行印花税只对《印花税暂行条例》列举的凭证征收，没有列举的凭证不征税。

税目税率表中列举了10大类经济合同。它们是：

(1)购销合同。

(2)加工承揽合同。

(3)建设工程勘察设计合同。

(4)建筑安装工程承包合同。

(5)财产租赁合同。

(6)货物运输合同。

(7)仓储保管合同。

(8)借款合同。

(9)财产保险合同。

(10)技术合同。

情势变更的法律后果主要体现在两方面：一、合同的变更即变更合同内容、消除显示公平的结果，使合同在公平基础上履行;二、合同的解除即终止原合同关系，并免除当事人的法律责任。

如果是赠予无效，那么受赠方应当将所得到的房产返还给赠予的一方。赠予的一方要接受这个房产。

如果因为赠予行为无效，给双方或者一方造成了什么损失的，要看造成赠予合同无效的过错方是谁，有过错的一方向没有过错的一方进行赔偿损失，如果没有损失就不存在赔偿。如果双方都有过错，双方都有损失，来跟过错责任大小进行一个分担。

关于定金合同的成立与生效问题，我们先看定金合同成立，一般来说双方只要在定金合同上签了字，一般就成立了。但成立不一定就生效，生没生效，要分几种情况：

第一，如果合同约定了生效条件，那么条件成熟了也就说成就了，那他就生效了，比如约定了生效条件，比如交付定金才生效，那么就把定金付了就生效，这是一个生效条件;

另外一个，就是一个什么条件呢?本合同双方签字即生效，那么它的生效条件就是双方签了字就生效了，这是一个合同中约定的生效条件的，那么条件具备了它就生效了，

第二种情况，合同中没有约定生效条件，没有约定就是说什么情况下生效，什么情况下不生效，没有说没有约定这个事情，那么只要合同当中没有附加的又不生效的条件，这种情况下，一般合同签了字就生效了。

1、《物权法》(自2021年1月1日起废止) 第一百七十二条规定：设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。

2、《担保法》(自2021年1月1日起废止) 第五条规定：担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。

无论是担保法第五条还是物权法第一百七十二条都明确强调：担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。该规定内容系担保权从属性之体现，而从属性规则可谓担保法律制度的奠基性规则;若无从属性规则的支撑，我国担保法律体系将会无从谈起。

《民法典》第三百八十八条 设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效的，担保合同无效，但是法律另有规定的除外。

担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。

被买受人实际享有的升值部分应该作为直接损失要求出卖人予以赔偿。

当然，买受人要求出卖人赔偿房屋的升值部分，至少应该符合以下几个条件：

1、商品房买卖合同成立并实际履行，买受人已交付了大部分房款，出卖人已将房屋交付使用;

2、商品房买卖合同被解除，房屋需返还;

3、房屋自然升值，升值部分的确定需要由有法定资质的评估机构进行合法评估。

另外，房价上涨时，由于此购房合同的解除可能导致返还的购房款不足以再支付购房者购买其他的房子，开发商是需要赔偿购房者的。

合同订立制度主要是：(1)合同谈判须由总经理或分管副总经理与相关部门负责人共同参加，不得一个人直接与对方谈判合同。(2)签订合同必须遵守国家的法律、政策及有关规定。对外签订合同，除法定代表人外，必须是持有法人委托书的法人委托人，法人委托人必须对本企业负责。(3)签约人在签订合同之前，必须认真了解对方当事人的情况。(4)签订合同必须贯彻"平等互利、协商一致、等价有偿"的原则和"价廉物美、择优签约"的原则。(5)合同除即时清结者外，一律采用书面格式，并必须采用统一合同文本。(6)合同对各方当事人权利、义务的规定必须明确、具体，文字表达要清楚、准确。