房屋买卖遇抵押纠纷，律师助力成功过户并获赔

周爱荣在江苏南京从事律师工作，目前于北京市兰台（南京）律师事务所处理民商、经济案件及刑事辩护等领域案件。2024年，周爱荣接手一起房屋买卖合同纠纷案件。

2017年3月1日，原告张某与被告郭某签订《房屋买卖合同》，张某依约支付了大部分购房款，郭某也交付了房屋，张某装修后实际居住使用至今。然而，郭某在2021年3月未经张某同意，将房屋抵押给第三人某银行南京分行。张某认为被告违约，且银行未尽审慎审查义务，抵押权不应成立，遂委托周爱荣代理诉讼。

本案核心争议在于已交付但未过户的房屋被原权利人抵押，银行抵押权是否构成善意取得。周爱荣认为，第三人作为专业金融机构，办理抵押贷款时应合理审查抵押房屋的权属、现状及是否存在权利人之外的占有人。庭审中，周爱荣提交社区居住证明、装修票据、物业费发票、房屋照片等证据，证明张某自2017年起持续居住使用案涉房屋。而第三人未能提供实地查看或调查的证据，也未说明为何未发现房屋被他人占有使用的事实，存在重大过失。

同时，第三人主张本案违反“一事不再理”原则且已过执行时效，周爱荣通过分析前案调解书、被告后续出具的承诺书，论证了债权未消灭且诉讼具有独立价值，使得法院未支持银行该抗辩。

最终，法院采纳了周爱荣的观点，认定银行“未举证证明已对案涉房屋进行实地查看，对房屋权属、现状以及实现抵押权的可行性未进行严格审查，存在重大过失，不能构成抵押权善意取得”，并判令涤除抵押权。考虑到张某已支付绝大部分购房款且实际居住多年，法院支持了过户请求；对违约金予以适度调减，从9.5万元调整至4.75万元，并抵扣张某应付尾款2万元后，判令被告再支付2.75万元。本案亦驳回了第三人提出的“一事不二审”“原告无购房资格”“拆迁安置房需主管部门批准”等抗辩理由。

除了这起房屋买卖合同纠纷，周爱荣还处理过众多不同类型的案件。在建设工程施工合同纠纷中，原告某电子商务有限公司向被告某建设发展有限公司索赔近2000万元，周爱荣代理被告，通过分解抗辩、重点突破、定性抗辩、违约金调减等策略，成功驳斥原告高额索赔，法院仅部分支持工期及电缆损失，被告承担的总额约667万元，远低于原告最初索赔金额。在民间借贷纠纷案中，原告要求账户提供人王X在15万元范围内承担补充责任，周爱荣代理王X，坚持合同相对性原则，明确出借银行账户行为与借款债务无必然因果关系，成功让王X免责。