我和老公还在供一套按揭的房子,并且还没有还完全款,按揭房在离婚的时候要如何分割才是合理有效的？
[律师回复]结合现行的法律法规，和办案心得及北京地区法院对相关问题的审判心理，对有关情形的判断，总结以下，供参考。 一，婚后出资取得房屋的分割。 不论房产证上是一方的名字还是双方的名字，均为夫妻共同财产。其次，明确产值，即明确房屋价值，按市场现价计算，不是按房屋购买合同金额计算。最后，分清权益部分和债务部分。如果涉及贷款，要首先将未还贷部分除去。比如，一套房子购买价是100万，首付30万，贷款70万，现值120万，未还贷款是60万，夫妻可以分的部分就是120万减去60万等于60万，每人可分得30万。取得房子的一方应当给付未得房一方30万。由得房方继续承担未还贷部分的本金和利息。 2、一方婚前支付了全部房款，并取得了产权证，离婚时房屋的处理。 一般来说，夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了产权证，该房屋就是一方婚前个人财产，因此，离婚时，另一方无权分割。 此是个人财产。 3、一方婚前以按揭借款形式支付了全部房款，并取得了房产证，婚后共同还贷房屋。 房产系一方婚前购得，应将房屋视为一方婚前个人财产。但婚后房屋增值部分以及共同还贷部分，除另有约定外，应当视为共同财产。共同还贷部分。不论是由一方自己用工资还贷，还是用双方工资还贷，均应认定为夫妻共有权益。当然，如果一方确能证实，其还贷资金来源于婚前财产，该部分不应认定为共同财产。分割时，房产所有权者，要支付共同还贷的一半给另一方，并同时加付同期银行存款利息。 4、一方婚前以按揭贷款形式支付了所有房款，但婚后取得的产权证，婚后继续还贷房屋的分割。其实就是产权证取得与房屋产权权属有无关系的问题。目前婚姻法对此没有明确规定，而实际上大部份家庭财产都是这种情况，在司法操作审判实践中，法院有可能认为只要是房产证在婚后下达的，这房子就是夫妻共同财产，应当均等分割。 这是不公平的。产权证虽然是物权凭证，是证明房屋权属关系的法定凭证，但并不是意味着婚后取得房产就应当是婚后财产，还是要将财产来源细分为婚前婚后两部分，毕竟，婚前一方已通过银行将所有房款付清，财产权益在婚前签订合同后就已经取得，取得房产证的结果也是婚前订立合同及付款行为所致。所以这类情形原则上也应将房屋视为一方婚前个人财产，但婚后按揭还贷部分应视为夫妻共同财产，可以分割。 5、一方婚前以按揭还贷方式支付了全部房款，婚后共同还贷，或者是夫妻双方婚后购买房屋，离婚时，尚未取得房产证的房屋处理。 离婚时，双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不了的，人民法院不会判决房屋的所有权归属，而是根据实际情况判决由当事人使用。拿到房屋使用权的一方，应当给予对方一定的经济补偿，待取得房屋产权证后，再由有异议的一方另行向法院起诉。 6、在夫妻结婚登记前，公房使用权就已在一方名下（承租公房），离婚时，另一方有没有要求分割的权利？ (1)、婚前由一方承租的公房，或是由其父母名下改为其名下承租的，只要双方婚姻关系存续5年以上的，离婚时，另一方有权要求公房权益。 (2)、婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时，双方均为本单位职工的；也就是说，虽然夫妻双方结婚不到五年，但调到一个单位的，可以要求分割公房权益。 (3)、一方婚前借款投资建房取得的公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款的；虽然公房所购时间为婚前，但婚后共同偿还借款的，另一方有权要求分割公房权益。当然，这里面还存在很多问题，婚后共同偿还了多少，另一方才有权提出该要求，是一部分还是全部，司法解释没有规定，由法院根据案情酌情处理。 (4)、婚后一方或双方申请取得公房承租权的；只要公房使用权是在婚后一方取得的，另一方就有权要求分割公房权益。 (5)、婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的；虽然房子是婚前一方承租的，但只要婚后赶上了拆迁，而又调换了公房，新公房的权益就是两个人的了。 (6)、夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的,原则上分割时双方均有权承租该房屋。 (7)、一方将其承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换房屋的；也就是说，婚后调换的公房，使用权也是两个人的。 (8)、婚前双方均租有公房，婚后合并调换房屋的，离婚时双方均有承租权； 总结上述各条款，如果夫妻双方均有权承租该公房，那就要具体考虑双方住房困难情况，收入情况，子女由哪一方监护抚养，承租公房产权人意见等各种因素来综合考虑，而且拿到公房承租权的一方，应当给予对方适当的经济补偿。以解决对方的住房困难。特殊情形下，法院还可判决公房由一方承租，同时给予对方一定期限的居住权。 7、父母参与出资购买房屋的处理。 父母在双方结婚前的出资，视为对自己子女的赠与，另有约定除外；父母在双方结婚后的出资，视为对夫妻双方的赠与，另有约定除外。实践中在离婚时，一方常常突然提出，买房子的钱是向父母借的，并拿出借据证实。对于这种情况，法院一般的作法是，首先看另一方的态度，如果另一方认可，则可将父母的出资认定为夫妻双方的共同债务，如果另一方不认可，法院将父母的出资认定为对子女的赠与。当然主张一方如果有有证据证明这一点也可认定为对出资父母的债务。
