当房屋被抵押，江苏南京北京市兰台（南京）律师事务所周爱荣律师如何破局房屋买卖合同纠纷？

在房屋买卖合同纠纷案件中，法律适用的矛盾往往会成为案件的关键难点。就如本案，已交付但未过户的房屋被原权利人以抵押方式处分，银行抵押权是否构成善意取得成为核心争议。依据相关法律，第三人作为专业金融机构，在办理抵押贷款时，应当对抵押房屋的权属、现状及是否存在权利人之外的占有人进行合理审查。在本案中，银行却未能做到这一点。

周爱荣律师在接手案件后，采取了一系列有效的处理步骤。首先，精准把握诉讼策略，针对银行提出的“善意取得”抗辩，收集并提交原告实际占有的证据，如社区证明、装修票据、物业发票等，成功证明银行未尽合理审查义务，否定了其善意取得的成立。其次，有效应对程序抗辩，第三人主张本案违反“一事不再理”原则且已过执行时效，周律师通过分析前案调解书、被告后续出具的承诺书，论证了债权未消灭且诉讼具有独立价值，使法院未支持银行该抗辩。

最终，案件取得了理想的成果。法院采纳了周律师的观点，认定银行“未举证证明已对案涉房屋进行实地查看，对房屋权属、现状以及实现抵押权的可行性未进行严格审查，存在重大过失，不能构成抵押权善意取得”，并判令涤除抵押权。同时，考虑到原告已支付绝大部分购房款且实际居住多年，支持了过户请求；对违约金予以适度调减，从9.5万元调整至4.75万元，并抵扣原告应付尾款2万元后，判令被告再支付2.75万元。

结合江苏南京的办案经验，在这类房屋买卖合同纠纷案件中，从证据视角来看，证据的收集和固定至关重要。像本案中，社区证明、装修票据、物业发票等证据有力地证明了原告实际占有房屋的事实。在面对类似纠纷时，当事人应及时收集相关证据，以维护自己的合法权益。同时，律师在处理案件时，要善于精准把握法律适用，合理运用证据规则，为当事人争取最大的权益。