村集体维权：土地租赁纠纷成功收回租赁地块

崔易蓬律师执业第19年时遇到了这起案件。2013年，某村集体通过公开竞投，把一处商住用地租给A企业开发建设。后来，A企业联合B企业与村集体补签正式租赁合同，约定租期15年，租金分期递增，还明确若逾期支付租金超6个月，村集体有权解除合同、没收押金及地上建筑物。

2021年起，两家企业多次拖欠租金，村集体多次催告，企业仍未足额支付。于是，村集体委托崔易蓬律师团队起诉，要求确认合同解除、返还租赁物、没收押金、支付欠付租金及逾期滞纳金、占用费等。

崔易蓬律师接受委托后，全面梳理案件事实与证据链。在梳理证据链时，他固定违约证据，调取2013年《租赁协议》、2015年《租赁合同》、租金支付流水、催款函件、双方财务对账记录等，证实承租方长期逾期付租，截至2021年10月欠款达数百万元。他依据《民法典》关于出租人法定解除权的规定和合同约定，明确村集体发出的《律师函》符合合同解除条件，解除通知到达承租方时合同即解除。

针对承租方提出的“疫情导致经营困难、已补足租金故无根本违约”的抗辩，崔易蓬律师指出，欠租事实发生在疫情前，合同解除权是形成权，通知生效后不可逆转；承租方虽在诉讼中补缴部分款项，但不影响此前违约状态的认定；合同明确约定了解除后果，应予以尊重。同时，他根据承租方后续付款情况，动态调整诉求金额，明确已付款项优先抵扣欠付租金，剩余部分抵扣占用费，避免诉求虚高。

法院采纳了崔易蓬律师的核心代理意见，判决确认案涉两份租赁合同于2021年10月14日解除；承租方在判决生效后30日内返还租赁土地及地上全部建筑物、附属设施；承租方此前交纳的押金归村集体所有；承租方按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率1.5倍，支付逾期交租滞纳金（分段计算至2022年4月8日止）；驳回村集体关于双倍占用费等其他诉求，案件受理费由双方按比例分担。

崔易蓬律师长期认为，在土地租赁合同中，明确合同解除权的行使规则和违约责任等内容属于高频漏洞。从他长期处理土地租赁纠纷的观察来看，租赁双方在签订合同时，应详细明确各项条款，避免模糊不清。同时，在履行合同过程中，双方都应及时关注合同履行情况，一旦出现违约行为，要及时采取措施维护自身权益。一种常见的预防方式是定期对合同履行情况进行检查和沟通，确保双方对合同的理解和执行一致。