房屋维修责任该由谁承担？

一、房屋维修责任该由谁承担

房屋维修责任应该是《租赁合同》中最常见的条款，合同双方一般会根据《民法典》（2021年1月1日起实施）第712条规定，即“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”来约定维修责任。但现实中往往不是简单的适用该条规定就能解决维修争议的，因为维修责任往往隐藏在其他事项中，造成责任划分不清晰问题。下面是相关的几个责任问题。

1、房屋修缮责任

房屋修缮责任是指在房屋租赁期间对房屋自然损坏或人为损坏的维修责任由哪一方承担的问题。根据《城市房屋租赁管理办法》的规定：“出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，应当承担赔偿责任。租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定”。因此出租人有对房屋及其设备及时、认真地检查和修缮，以保证房屋居住和使用的安全的义务。但“因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或者赔偿。”

实践中在订立合同时，应将“承租人过错”进行列举，明确在租赁双方签订的租赁合同中房屋修缮责任条款中，以减少不必要的争议。

2、承租人装修改变房屋构造后的返修责任

《民法典》第715条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”。现实中出租人同意承租人对租赁房屋改变构造(当然不涉及主体结构安全)，使用中产生的返修责任争议较多。

为避免此种争议产生，作为出租人要慎重答应承租人的改造要求，约定好如出现返修责任承担主体，切不可为把房先租出去，而回避返修责任问题。

3、承租人恶意添附的补偿责任

实践中，对于承租人对房屋进行改建、改装或者增加附着物而形成的添附物，如果是征得出租人同意的，或者按合同约定的承租目的属于合理添置的，那么按以下情况分别处理：

一是《房屋租赁合同》中有约定的按约定处理;

二是合同没有约定而又协商不成的，拆除后并不会严重影响其价值的，一般由承租人自行拆除。不能拆除的可以对添附物现价值进行评估，归出租人所有，并对承租人予以适当补偿;

三是若出租人不同意添附或承租人并非按合同约定的承租目的添附的，且《房屋租赁合同》没有约定而又协商不成的，拆除后并不会影响其价值的，承租人可以自行拆除。不能拆除的，出租人对装修物的损失一般不给予补偿。

上述做法符合最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第86条规定。所以在签定租赁合同时，对添附物或改善物处理做约定是最好的。

上述处理原则只具有一般性，每个案件都是有其独特性，不能一概而论。

在订立合同或者在租赁期间，承租人应与对方明确约定添附物种类、价值及补偿标准等，并对装修过程进行尽职调查，以保护自己合法权益不受侵害。