以什么理由可以不交物业费

业主可合理拒交物业费的情形如下：
1.物业服务差：
物业未按合同做好服务，像垃圾清理慢、安保不足、设施维护不及时等，业主收集证据，沟通后可拒交不达标的费用。
2.未享受服务：
房屋空置且符合规定，没实际享受服务，可和物业协商减免。
3.违规收费：
物业擅自提标或扩围收费，业主可拒交超出部分。
4.合同外收费：
物业提供合同外服务且未经同意收费，业主可拒交。
拒交要合理合法，先沟通，协商不成走法律途径。

案情回顾:

小朱是某小区业主，他发现小区物业存在垃圾清理不及时、安保措施不到位等问题，物业服务质量明显不达标。同时，物业还擅自提高了收费标准，扩大了收费范围，并且提供了合同外服务还要求收费。小朱与物业沟通，希望解决这些问题并减免相应费用，但物业未给出满意答复，小朱因此拒交物业费。

案情分析:

1、根据法律规定，若物业未按合同约定提供服务，业主收集证据与物业沟通后，对不达标的部分可拒交费用。本案中物业垃圾清理不及时、安保措施不到位，小朱有权对这部分不达标的服务拒交费用。
2、物业擅自提高收费标准、扩大收费范围属于违规收费，业主有权拒绝缴纳超出部分。所以小朱对于物业违规收取的费用可拒交。
3、物业提供合同外服务并收费，未经业主同意，小朱可拒交这部分费用。小朱应先与物业协商，协商不成可通过法律途径解决问题。