房屋出租合同违约金如何确定

1.遵循约定：
若房屋出租合同已明确违约金数额或计算方式，通常按约定执行。
不过，若约定的违约金与实际损失差距过大，受损方可请求法院或仲裁机构调整。
2.按实际损失算：
合同未约定违约金时，按违约造成的直接和间接损失确定。
比如租金差价、找新租客的费用等。
法院会依公平和诚信原则判定，既弥补损失又惩戒违约方。

案情回顾:

小朱将房屋出租给小李，双方签订了房屋出租合同。合同履行期间，小李未经小朱同意提前退租。合同中约定了提前退租的违约金数额，小李认为该数额过高，而小朱坚持按合同约定执行。小朱称因小李提前退租，自己重新寻找租客花费了不少时间和费用，还存在租金差价损失。双方就违约金数额产生争议，协商无果后小朱将小李诉至法院。

案情分析:

1、根据《民法典》，合同中有明确约定违约金的，一般应按照约定执行。但如果约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可请求人民法院适当减少。本案中小李若能证明约定违约金过高，可向法院请求调整。
2、若合同未约定违约金，可根据违约造成的实际损失确定。小朱因小李提前退租产生的租金差价损失、重新寻找租客的费用等属于实际损失，法院会综合考虑各种因素，遵循公平和诚实信用原则判定违约金数额，以弥补小朱损失并对小李起到一定惩戒作用。