烂尾延期交房违约金怎么讨要

当遇到开发商延期交房的情况，可按以下步骤处理：
1.查看合同：
仔细查看购房合同里关于延期交房违约金的具体条款，明确违约金的计算方式，是按天数算还是按购房款比例算；
同时明确支付时间，比如是逾期一定天数后支付，还是交房时一并支付等。
2.书面催告：
若开发商逾期交房，应以书面形式发函给开发商。
在函件中，明确要求开发商承担违约责任并支付违约金。
发函后，要留存好函件的原件以及送达凭证，比如快递单号、签收记录等。
3.解决纠纷：
若协商不成，可依据合同约定解决。
若合同中有仲裁条款约定或事后与开发商达成仲裁协议，可申请仲裁；
若没有，则可向有管辖权的法院提起诉讼。
4.准备证据：
在仲裁或诉讼过程中，要准备好相关证据，如购房合同、付款凭证、催告函等，以此证明开发商的违约事实以及自己的损失情况。
法院或仲裁机构会根据合同约定和这些证据，判定开发商支付违约金。
违约金一般按合同约定标准计算，若合同无约定，则参照相关司法解释确定合理数额。

案情回顾:

小朱与某开发商签订购房合同，合同中对延期交房违约金有相关条款。到交房日期后，开发商逾期未交房。小朱书面发函催告开发商承担违约责任并支付违约金，还留存了函件及送达凭证。但双方就违约金数额及支付时间协商不成，小朱决定通过法律途径解决，不确定是该仲裁还是诉讼。

案情分析:

1、若合同中有仲裁条款约定或事后能达成仲裁协议，小朱可申请仲裁；若没有则应向有管辖权的法院提起诉讼。
2、小朱在诉讼或仲裁中，需准备购房合同、付款凭证、催告函等证据证明开发商违约及自身损失。法院或仲裁机构会依合同约定和证据判定开发商支付违约金，有约定按约定标准，无约定则参照相关司法解释确定。