北京京云律师事务所
王兴华律师 1979年12月19日出生于中国河南省,2015年,创立了北京京云律师事务所,担任北京京云律师事务所主任以及法定代表人。 王兴华律师在北京京云律师事务所发展过程中不断总结和创新管理模式,在此基础上创立了“云合专业律所模式”,即双重专业化发展、公司化管理。在运作的过程中进行双重化分工,一是业务定位上的分工,律师事务所只做房产这一个专业;二是岗位分工,律所的工作人员分别负责品牌与推广化、法律产品开发、案件接收考察、业务办理、质检、客户服务等专业岗位,每个案件由律师事务所市场部门统一接收,通过一定的竞争方案安排业务部门办理。在办理案件的这些律师里面,根据经验和能力分为主管律师、主办律师,辅办律师,重大的案件决策需要丰富的经验和判断力,所以岗位的划分需要有一个合理的分工。承办团队以模拟法庭、研讨、方案、竞争、质检、案件跟踪等办案方式为依托,通过精细的分工办案模式不仅办理了大量的个人、集团诉讼房屋案件和拆迁案件,为众多房产法律行业的律政新人提供了广阔的学习、成长平台。在双重分工模式下,每个人可以在各自的工作领域中安心并充分发挥自己的能力,在公司化管理制度下,律所对每一个项目都认真负责全程担责,在这样的情况下法律服务的水平是稳定的,可期待的服务价值是稳定的,既能提供高质量的法律服务,又可以降低成本提高效率。王兴华主任深刻钻研法律知识与相关法律流程,对全国的城市化进程和农村土地拆迁状况有着深刻独到的理解,善于诉讼和法庭辩论,有着丰富的上庭经验,尤其专精于代理意见等法律文书的撰写,符合法官的思维模式,他撰写代理意见常常被法官直接引用作为判词。在北京征地拆迁这一法律领域中成功办理了“张某某大牛坊拆迁后分家析产一案”“欧洲某公馆商品房买卖合同纠纷”“丁士某顺义商品房质量纠纷一案”“北京某地产开发有限公司与辛某商品房预售合同纠纷案”等具有代表性的案子。
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依照现行法律规定,《中华人民共和国土地管理法》第六十三条明确指出,农民集体所有的土地使用权绝不允许以出让、转让或租赁等方式,将其应用于非农业建设用途。然而如果买卖双方皆为同一集体经济组织的成员,并且已经完成了相关的宅基地审批手续,则该交易合同被认为是合法有效的。需要注意的是,农村集体土地上所建立的住房,系指建造于农村宅基地之上的建筑物。

在农村集体所有制土地上所兴建之房产在法律规定许可范围内,得以进行交易,然而必须受到特定条件的约束。卖方与买方必须均为该处村庄的本土居民,且买方须严格遵循所购置房产所属宅基地的使用规范,同时所销售之房产也必须符合当地相关法规的要求。在此基础之上,任何此类交易都须事先向集体经济组织递交申请并获得审批后方才得到认可和执行。

中国农村集体土地不得自由交易,其使用权严格遵循法律规定。土地所有权大部分归集体所有,除非明确规定为国有。宅基地、自留地及自留山的产物也属集体所有,任何组织和个人不得非法侵占、收购或转让。

虽然只有房产证而没有土地证对申请抵押贷款影响不大,但集体土地交易则复杂得多。根据我国法规,集体土地不能用于经营性房地产开发,其转让和租赁也被禁止。若需转让,需由国家低价收购后再高价转售给开发商。只有转变为国有建设用地后,才能进行合法有序的买卖和保险。

不能买卖。只有国有土地才能出让,也就是所有的买卖。而集体土地必须通过土地征用才能变为国有土地。我国《土地管理法》规定,任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。