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辽宁安行律师事务所
栾瑞轩律师对法律问题的理解全面、务实、透彻，在民商事诉讼方面以当事人的权益最大化、损失最小化为出发点，注重诉讼主体、法律关系的审查，注重穷尽证据和穷尽法律适用，通过程序与实体并重，力求法律事实与客观事实的统一，能够从实际法律效果出发，运用灵活的诉讼和非诉方法实现当事人合法利益最大化。
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在二手房交易中，卖家需要承担契税、过户手续费、部分税费、房地产测量和绘制费用。此外，卖家还需要支付个人所得税、交易费和营业税。其中，个人所得税的计算方式为：按成交或评估价（取高）的1%计算；营业税及其附加税的计算方式为：按成交或评估价（取高）的5.5%计算。
二手房买卖违约，双方若约定违约金，就按约执行；未约定违约金，违约方要赔偿守约方直接损失（房价差）和间接损失（额外开支）。法院判违约赔偿时会综合考虑合同履行情况、违约方的过错程度和预期利益等因素。
二手房交易中，合约违约是常见纠纷。违约方需负责持续弥补损失、防止破坏并赔偿受害者。房价支付问题上，全额支付或适当报酬是基本义务，受害方有权依法追讨。为防违约，协议中常设“滞纳金”作为保障，用于判定违约责任，但仅在严重违约导致合同终止时启用。在合约执行期间，“滞纳金”的适用需视具体情况判断。
“一房二卖”是房地产行业特有现象，指房产所有者将同一房产分别出售给两位购买方。判定依据包括房产拥有者在已缔结销售合同后再次出售给第三方并签署新合同。法律对此行为有明确的制约和处罚规定。
“一房二卖”指房产所有者就同一物业与两位不同消费者签署购房合同，且所有权已转让给两者。需满足条件：已签第一份购房合约后再与他人订立销售协议，且所有权已转移至第三方并达成新购房合同。
