房屋买卖合同违约需赔偿什么损失

1.房屋买卖违约，违约方要赔守约方直接和可得利益损失。
直接损失是签合同、履约花的合理费用，像中介费、评估费等。
2.可得利益损失是合同履行后能拿到的好处，如房价差价，但不能超违约方签约时能预见的范围。
3.合同有违约金约定，守约方可选要违约金或赔偿损失，过高或过低可请法院或仲裁机构调整。
4.有定金约定，定金和违约金不能同时要。
5.守约方要防损失扩大，没采取措施致损失扩大部分不能索赔，赔偿以填平实际损失为限。

案情回顾:

小朱与小李签订房屋买卖合同，小朱为买方，小李为卖方。合同签订后，小朱支付了中介费、评估费等费用积极准备履约。然而，小李却违约拒绝卖房。此时房价上涨，小朱因合同无法履行遭受差价损失。合同中既约定了违约金，也有定金条款。小朱要求小李赔偿损失，双方就赔偿范围、方式产生争议。

案情分析:

1、小李违约，应赔偿小朱因违约造成的损失，包括直接损失即小朱支付的中介费、评估费等合理费用，以及可得利益损失即房价上涨的差价损失，但差价损失不得超过小李订立合同时可预见的范围。
2、小朱可选择主张违约金或赔偿损失，若违约金过高或过低，可请求法院或仲裁机构调整。同时，适用定金罚则时，定金与违约金不能同时主张。
3、小朱应采取合理措施防止损失扩大，若未采取措施导致损失扩大，该部分无权要求小李赔偿。违约赔偿遵循填平原则，以弥补小朱实际损失为限。