期房退房了房子抵押款能退吗

期房办理抵押登记后，退房时抵押款是否退还，需结合与抵押权人的约定及现行法律规定判断，并非固定结果。
若退房因开发商严重违约且符合合同约定，同时经抵押权人评估无风险并同意，抵押款可能协商退还；
但若因自身原因退房或未获抵押权人同意，通常无法直接要求退还，毕竟抵押旨在保障债权实现，退房可能影响抵押权人权益。
建议先查阅购房合同中关于退房及抵押款的具体条款，再与开发商、抵押权人沟通明确权利义务，必要时咨询专业律师获取针对性法律建议。

案情回顾:

小朱购买期房并办理抵押登记，后开发商逾期交房超过合同约定期限构成严重违约。小朱与开发商协商退房，双方达成一致，但就已支付的抵押款是否退还与抵押权人产生争议。小朱主张因开发商违约退房，抵押权人应退还抵押款；抵押权人则认为需评估债权保障风险，暂不退还。

案情分析:

1、本案中小朱退房系开发商严重违约导致，符合购房合同约定的退房条件。根据相关法律规定及抵押合同约定，若退房经抵押权人同意且评估无风险，存在协商退还抵押款的可能。
2、若退房未经抵押权人同意或因购房者自身原因退房，通常难以直接要求退还抵押款。小朱应先查看购房合同及抵押合同中的相关约定，再与抵押权人沟通协商，明确自身权利义务，必要时可咨询专业律师获取法律建议。