1、认购
商品房协议书的性质，从你的表述看，该协议书包括了
商品房买卖合同的基本条款，但是否据此可认定为
购房合同呢？要看买方是否已支付
购房款，如果已支付则可认定购房合同，即使不能认定为购房合同，此认购协议应属于预约的性质，其协议上所约定的条款，应属于将来定立购房合同的条款。 2、开发商的行为应构成
缔约过失，应追究开发商的缔约过责任，
赔偿购房人依赖利益的损失。 3、关于通知你签订购房合同的方式，如认购协议有约定则按约定，如果没有，公告也是通知的一种方式。 4、现房屋已卖第三人，构成事实上的履行不能，你所诉请的利益已不存在，故人
民法院可能会要求你变更诉请。 5、关于缔约过失的赔偿数额可参照市场差价计算损失。 6、预约行为在符合购房合同的主要内容情况下，可请求强制定约。
