商品房买卖合同效力如何

（一）若房屋属于老公个人财产，合同满足以下条件则有效。签订合同是其真实意思表示，合同内容不违反法律法规强制性规定，不违背公序良俗，不存在恶意串通损害他人利益等情形。 （二）若房屋属于夫妻共同财产，老公单独签订合同的效力需分情况判断。买方为善意，支付合理对价且已办理产权登记的，合同可能有效。买方非善意或未完成产权登记的，妻子可主张合同无效。 （三）若老公存在无民事行为能力或限制民事行为能力的情况，合同效力会受到影响。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效 （一）行为人具有相应的民事行为能力 （二）意思表示真实 （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗 第三百一十一条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权 （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意 （二）以合理的价格转让 （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人 受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿 当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定

（一）确定管辖法院：前往物业所在地的基层人民法院进行起诉。 （二）准备起诉材料： 1.起诉状，要写清楚原被告的基本信息、明确的诉讼请求以及事实和理由。 2.原被告身份材料。 3.证据材料。 （三）提交材料立案：把准备好的材料交到法院立案庭，经审查符合立案条件后，缴纳诉讼费用，然后等待开庭通知。 （四）开庭：在开庭时进行举证质证，陈述事实理由。 （五）申请强制执行：若判决生效后物业未履行赔偿责任，可向法院申请强制执行。 （六）注意诉讼时效：诉讼时效为三年，要及时主张权利。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

1.涉及小产权房的财产纠纷并非都不可诉，需依据具体诉求和事实判断是否在法院受案范围内。 2.不同情形处理方式如下： -小产权房买卖合同纠纷法院会受理，但除同一集体经济组织成员间交易外，合同常被认定无效。解决措施是交易双方应谨慎签订合同，了解相关风险；若合同被认定无效，按法律规定处理财产返还等问题。 -基于合法占有提出的占有返还、排除妨害等纠纷，当事人能证明对房屋有合法占有利益的，法院会受理裁判，但不能主张所有权相关权利。当事人要注意收集和保存能证明合法占有房屋的证据。 -涉及请求确认小产权房所有权或办理产权登记等事项，因涉及小产权房合法化问题，超出法院民事案件受理范围，通常不予受理。建议当事人不要抱有此类不切实际的诉求，避免浪费时间和精力。

1.提前结束租房的违约金数额确定，首先看租赁合同约定。若合同有明确违约金标准，应按约定执行；若约定违约金过分高于造成的损失，租客可请求法院适当减少；若约定违约金低于实际损失，房东可请求增加。当约定违约金超过实际损失百分之三十，可认定为过分高于损失。 2.若合同未约定违约金，租客需赔偿房东实际损失，涵盖空租期损失、中介费损失等合理费用。 3.租客提前解约时，应及时通知房东并协助减少损失，以此降低违约金支付金额。 建议租客在租房前仔细阅读合同中关于违约金的条款，明确自身责任和义务。提前解约时，第一时间与房东沟通协商，主动协助房东减少损失，以争取降低违约金数额。房东在面对租客提前解约时，应积极采取措施减少损失，若认为约定违约金过低，可通过合法途径请求增加。

法律分析： （1）书面催告限期移交。前期物业服务合同终止后，若前期物业未移交相关资料和财物，业主委员会或新物业服务人可向其发出书面催告，明确移交的具体资料、财物清单及限期移交的时间，同时告知其拒不移交将承担的行政责任与民事赔偿责任。 （2）向主管部门报告。若前期物业在催告期限内仍未移交，业主委员会或新物业服务人可向县级以上地方人民政府房地产行政主管部门报告，该部门有权责令前期物业限期改正；若前期物业逾期仍不移交，主管部门可对其作出罚款等行政处罚。 （3）提起民事诉讼要求赔偿。若前期物业拒不移交的行为造成业主委员会或新物业服务人损失，受损方有权向人民法院提起诉讼，要求前期物业承担相应的赔偿责任。 提醒： 业主委员会在书面催告时应保留送达凭证，新物业服务人发现损失需及时固定证据，以便后续通过法律途径维护权益。

法律分析： （1）小产权房一房二卖是否构成诈骗需依据具体情况判断。若卖方以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，故意隐瞒房屋已卖给他人的事实，骗取购房者购房款且数额较大，会构成合同诈骗罪。 （2）若卖方因房价上涨等原因，在与一方签订合同后又与另一方签订合同，但具备履行合同能力或愿意承担违约责任，通常不构成诈骗，属于民事纠纷，购房者可要求卖方承担违约责任、返还已付购房款及利息、赔偿损失。 （3）判断是否构成诈骗的关键在于卖方主观是否具有非法占有目的，以及客观行为是否符合诈骗的构成要件，两者需同时满足才可能构成犯罪。 提醒： 购买小产权房时应核实房屋权属及交易情况，遇到一房二卖时，若怀疑存在诈骗行为应及时报警，若为民事纠纷可通过诉讼主张权利。

（一）租赁双方在签订原租赁合同时，就明确约定续签合同的提前天数和相关条件，这样可避免后续产生不确定性。 （二）若原合同未约定，在合同临近到期前15至30天主动与对方协商续签事宜，及时沟通并确定是否续签、续签条款等。 （三）当租赁合同到期后，若继续使用房屋，要尽快与对方重新签订书面合同，明确租赁期限等内容，避免转为不定期租赁。 法律依据： 《民法典》第七百三十四条规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

（一）若因出租人原因导致合同未订立，承租人可要求其双倍返还定金；若因自身原因拒绝订立合同，则不能要求返还定金；若因不可归责于双方的事由导致合同未订立，可要求出租人返还定金。 （二）承租人要主张返还定金，需准备好能证明定金交付事实和合同未订立原因的证据，像转账记录、沟通记录等。 （三）先尝试与出租人协商，若协商无果，可向法院提起诉讼来维护自身权益。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百八十七条规定，债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

1.延期交房赔偿金额要依据合同约定和实际损失来确定。若合同有明确的逾期交房违约金计算方式，就按约定执行；若合同未约定或约定不明，购房者可主张实际损失赔偿。当合同约定违约金与实际损失差异较大时，双方可请求调整，法院会综合多种因素判定。 2.解决措施和建议： -购房者先按合同约定与开发商协商赔偿事宜。 -协商无果时，可通过诉讼或仲裁途径解决问题。

法律分析： （1）尝试与亲戚进行沟通协商，明确要求其履行还款义务，在此过程中需保留聊天记录、通话录音等能证明借款事实及对方未还款情况的证据。 （2）若协商无果，且持有借条、转账记录、证人证言等可证明借款事实和金额的证据，可向对方发送催款函，明确借款金额、还款期限及逾期未还的后果，催款函可作为后续诉讼的辅助证据。 （3）若催款函仍未起到作用，可向法院提起民事诉讼。起诉时需提交起诉状及相关证据材料，法院受理后会依法开庭审理并作出判决。 （4）若胜诉后对方仍未按判决履行还款义务，可在判决书规定的履行期限届满后，向法院申请强制执行，法院有权查询、冻结、划拨对方的财产以实现债权。 提醒： 处理亲戚借款纠纷时需注意保留所有相关证据，避免因证据缺失影响维权结果；不同案情的具体处理方式可能存在差异，建议根据自身情况咨询专业人士获取针对性建议。

结论：楼上漏水时，可通过固定现场证据、留存沟通记录、委托第三方鉴定、保存维修凭证、获取物业或居委会证明等措施保留证据用于后续维权。 法律解析：在处理楼上漏水问题时，证据的收集至关重要。根据相关法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。拍摄清晰照片和视频并显示时间戳，能直观呈现漏水情况；留存与楼上业主或物业的沟通记录，可证明对方知晓漏水事实；第三方鉴定报告具有专业性和法律效力，能明确漏水原因和损失金额；维修凭证可证明实际支出费用；物业或居委会的书面证明则是间接证据。这些证据应真实合法且与漏水事实有关联。若遇到楼上漏水情况不知如何保留证据或在维权过程中遇到难题，可向专业法律人士咨询。

1.小区内故意堵车既侵犯其他业主通行权，还可能违反治安管理规定，若堵塞消防通道则违反消防法，需担责。 2.解决措施和建议： -先联系小区物业服务企业协调，因其有维护小区公共秩序职责。 -若协调无果，向公安机关报案，公安机关会依法对行为人处罚。 -受侵害业主可依据相关法律要求行为人停止侵害、排除妨碍并赔偿损失。 -处理时注意留存现场照片、视频等证据用于后续维权。