签订商品房认购书并支付了定金,能否退还

结论： 买方因自身原因违约致房屋买卖合同无法履行时，中介能否收取中介费要看中介服务合同约定；若中介有过错，买方有权拒付或要求减酬；未促成合同成立，中介仅能要求必要费用，可先协商，协商不成可诉讼。 法律解析： 《民法典》规定中介促成合同成立，委托人应按约定支付报酬。当买方违约使房屋买卖合同无法履行，若中介服务合同明确促成合同成立中介就有权收中介费，买方拒付则构成违约，中介可诉讼主张报酬和违约金。若中介在服务中有隐瞒重要信息、提供虚假情况等过错，导致合同无法履行或买方受损，买方依据法律有权拒绝支付或要求减少报酬。若中介未促成买卖合同成立，按照法律规定只能要求买方支付从事中介活动支出的必要费用。遇到此类情况，建议先依据合同进行协商，若协商不成，可向法院提起诉讼，法院会根据合同约定和中介服务情况作出裁判。如果您在中介合同方面有任何疑问，欢迎向专业法律人士咨询。

（一）若遭遇租房合同诈骗需立案，当事人要收集能证明对方主观有非法占有财物故意的证据，像对方在交流中显示出无履行合同能力还诱导交钱的聊天记录。 （二）保留对方实施诈骗行为的证据，如虚假的房屋产权证明、伪造的身份证明等。 （三）确定被骗财物数额，若个人被骗五千元至二万元以上，单位被骗五万元至二十万元以上，准备好支付租金、押金等的凭证。 （四）证明自身因对方欺诈陷入错误认识而交付财物，比如提供与对方沟通时被误导的记录。 法律依据： 《中华人民共和国刑法》第二百二十四条规定，有下列情形之一，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产： （一）以虚构的单位或者冒用他人名义签订合同的； （二）以伪造、变造、作废的票据或者其他虚假的产权证明作担保的； （三）没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诱骗对方当事人继续签订和履行合同的； （四）收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产后逃匿的； （五）以其他方法骗取对方当事人财物的。

法律分析： （1）小产权房拍卖需先确认程序合法性。若由法院执行拍卖，应审查执行依据是否合法，如是否有生效法律文书支持执行，同时核对拍卖流程是否符合规定，包括拍卖公告发布、竞买人资格审核等环节是否合规。若发现执行依据缺失或拍卖流程存在违法违规情形，相关利害关系人可向法院提出执行异议。 （2）若拍卖程序合法，房屋实际使用人需配合执行。由于小产权房未获合法建设审批、未缴纳土地出让金，无法办理合法产权过户手续，买受人无法获得完整产权，其权益可能受到限制，如无法办理产权登记、无法正常上市交易等。 （3）房屋原使用人可与买受人协商，争取合理的安置补偿，以弥补因房屋被拍卖造成的居住或财产损失。若认为自身权益受损是因他人过错导致，应收集相关证据，如房屋使用证明、损失凭证等，通过诉讼途径要求过错方承担赔偿责任。 提醒： 小产权房拍卖涉及权益复杂，建议遇到此类情况时及时咨询专业法律人士，明确自身权利义务，避免权益受损。

（一）起诉中介前要做好准备工作，梳理合同文本、沟通记录、付款凭证等证据，明确具体诉求和法律依据，以此提高诉讼成功率。 （二）若原告证据充分、诉求合法，法院支持诉求，中介要承担相应责任，如返还不当收费、赔偿损失、承担违约责任等；若中介拒不履行判决，会被纳入失信名单，影响商业信誉和后续经营。 （三）若原告证据不足或诉求无法律依据导致败诉，原告需承担案件受理费等诉讼成本，诉求无法得到支持。 （四）诉讼中双方都要投入时间精力参与应诉、举证等程序，中介作为被告需配合法院诉讼活动，否则可能面临缺席判决等不利后果。 法律依据： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条规定，被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

法律分析： （1）与侵权人协商解决。可直接向侵权人提出停止侵害、排除妨碍、返还财产、恢复原状等要求，争取达成一致意见以解决纠纷。 （2）申请第三方调解。协商不成时，可向人民调解委员会等第三方调解机构申请调解，由调解机构促成双方和解。 （3）向相关行政机关投诉。针对不同类型的不动产纠纷，向对应的行政部门投诉处理，例如土地所有权纠纷可向自然资源主管部门反映。 （4）通过仲裁解决。若双方事先或事后达成仲裁协议，可向仲裁机构申请仲裁以解决纠纷。 （5）提起民事诉讼。协商、调解、仲裁均无法解决时，可向人民法院提起民事诉讼，请求法院判决侵权人承担相应民事责任。 （6）追究刑事责任。若侵权行为情节严重构成犯罪，如故意毁坏他人房屋达到法定数额标准，可向公安机关报案，由公安机关依法立案追究其刑事责任。 提醒： 不动产所有权受侵犯时，需注意保留侵权行为的相关证据如权属证明、现场照片等，不同案情的解决方案存在差异，建议根据具体情况咨询专业人士进一步分析。

结论： 夫妻共同所有房产，一方单独办理抵押需经另一方同意，否则有抵押权无效风险，抵押权效力取决于抵押权人是否善意。 法律解析： 依据民法典，处分共同共有的不动产要经全体共有人同意。夫妻共同房产，一方未经另一方同意擅自抵押，属于无权处分。若抵押权人不知道且不应知道房产为夫妻共有，还依法办理了抵押登记，就构成善意取得，抵押权有效；若抵押权人明知或应知房产为共同财产且未获另一方同意，抵押行为对未同意一方不发生效力，抵押权无法设立。所以单独一方未经对方同意抵押夫妻共有房产，存在抵押权无效的法律风险。如果遇到此类房产抵押的法律问题，建议向专业法律人士咨询，以保障自身合法权益。

法律分析： （1）无房产证的房屋买卖合同效力，需依据民事法律行为的有效条件判断。签订合同的行为人需具备相应民事行为能力，合同内容需是双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定及公序良俗，满足这些条件的合同即具有法律效力，有无房产证不直接影响合同本身的效力。 （2）未取得房产证的房屋交易存在多重风险。房屋可能存在权利瑕疵，如已被抵押或查封；卖方可能对房屋无合法处分权；买方无法及时办理产权过户登记，不能依法取得房屋物权。 （3）若卖方出现违约行为，买方虽可依据有效合同向卖方主张违约责任，但无法立即获得房屋产权，后续仍可能面临产权无法过户的持续风险。 提醒： 交易无房产证的房屋时，应提前核实房屋是否存在抵押、查封等权利限制，明确约定过户时间及违约赔偿责任，必要时咨询专业法律人士以规避交易风险。

1.物业服务人对未按约定支付物业费的业主有权提起诉讼主张权利。普通诉讼时效为三年，从每一期物业费履行期限届满之日起算。若在诉讼时效内通过书面催缴、短信通知等方式主张权利，诉讼时效中断，自中断日起重新计算三年。 2.虽然物业服务人起诉时间不受年限限制，但超过诉讼时效的部分债权，若业主提出时效抗辩，法院将不予支持。所以即便业主有欠缴物业费事实，物业服务人能起诉，最终能否获法院支持，取决于债权是否在诉讼时效内且无时效抗辩事由。 3.解决措施和建议： -物业服务人应定期书面催缴物业费并留存证据，及时中断诉讼时效。 -建立完善的业主缴费台账，跟踪每笔物业费的履行期限和催缴情况。 -发现业主欠缴及时沟通协商，必要时尽早提起诉讼维护权益。

（一）若房屋已建成且符合交付条件，业主可要求开发商交付房屋，此时不能直接主张退回房款，应优先要求履行合同获取房屋所有权。 （二）若房屋未建成或不符合交付条件，业主可解除购房合同，并要求开发商退还已支付的房款。 （三）若开发商进入破产程序，业主应及时向破产管理人申报债权。消费者购房人的债权在破产清偿中具有优先受偿权，但优先受偿范围通常限于已支付的购房款本金部分。 （四）业主应尽快通过法律途径维护权益，如向法院起诉要求解除合同、返还房款及赔偿损失，同时积极关注破产程序进展，配合管理人工作。 法律依据： 《中华人民共和国企业破产法》第一百零九条规定，对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利。

1.延期交房一个月的违约金赔偿应按合同约定和法律规定处理。若合同明确约定了延期交房违约金计算标准，按已付房款乘以约定日利率再乘以30天计算赔偿；若合同未约定，参照逾期交付房屋期间同地段同类房屋的租金标准确定赔偿金额。已付房款是购房者已向开发商支付的购房款。 2.解决措施和建议： -合同有约定时，购房者可按约定计算赔偿并与开发商沟通索赔。 -合同无约定，购房者可收集同地段同类房屋租金标准证据与开发商协商赔偿。 -双方对违约金数额有争议，优先协商解决；协商不成，可寻求调解；调解无果，可通过诉讼解决，由法院综合判定。

（一）若买卖双方签订的认购书等协议中明确约定了签订买卖合同的时间，双方应按照约定的期限履行义务，签订正式的房屋买卖合同。 （二）若协议未约定签订时间，双方可通过友好协商确定合理的签约时间。 （三）若协商不成，任何一方可随时要求签订买卖合同，但需给对方必要的准备时间。 （四）若一方未按约定或合理要求签订合同，构成违约的需承担相应违约责任。交付定金方违约的，收受定金方可不退还定金；收受定金方违约的，需向交付方双倍返还定金。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

（一）若想让非本人签名的租房合同有效，可在签订时让签名人获得租客书面或口头授权委托，保留好相关授权证据。 （二）若签名人未获授权，租客若认可该合同，可通过实际入住房屋、支付租金等实际行为进行追认。 （三）若相对人不确定被代理人是否追认合同，可催告被代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第一百七十一条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。