两年前,买的房子交的全款,后来房子作了抵押办的贷款,现在想离婚,房子应该怎样处理

法律分析： （1）拍卖房屋存在租赁情况时，需依据买卖不破租赁原则处理。若租赁关系在房屋抵押或查封前已合法设立，原租赁合同对拍卖后的新产权人继续有效，新产权人应当继续履行租赁合同直至租赁期限届满。 （2）若租赁关系在房屋抵押或查封之后设立，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权或者法院的执行查封措施，法院可除去租赁关系后进行拍卖，拍卖后的新产权人有权要求承租人腾退房屋。 （3）法院在拍卖房屋前，会依法查明房屋的租赁状况并进行公示，保障相关主体的知情权。 （4）若承租人因租赁关系被除去而权益受损，可向原房屋所有权人主张违约责任；新产权人若因租赁关系影响自身权益，可通过法律途径解决争议。 提醒： 竞拍房屋前应仔细核实租赁设立时间与抵押、查封时间的先后，避免因租赁问题影响房屋使用权益，必要时可咨询专业人士确认相关风险。

1.自然人可作为商品房买卖合同的买受人，完全民事行为能力的自然人能与房地产开发企业订立合同受让商品房所有权。合同成立后，买受人有权取得并持有合同原件，出卖人有交付义务，买受人要妥善保管合同以主张权利。 2.解决措施和建议： -买受人签约前确认自身民事行为能力，确保符合法律要求。 -签订合同时仔细审查内容，保证无无效或可撤销情形。 -出卖人按约定及时交付合同文本。 -买受人收到合同后妥善保管，防止丢失或损坏。

法律分析： （1）民法典明确规定，物业服务人对物业服务区域内的共有部分负有维修、养护、管理的义务，小区道路属于共有部分，物业需保障其使用安全。 （2）若物业未及时清理道路上的积雪、积水等导致路面湿滑，或未在湿滑路段设置明显防滑提示标志，即未完全履行安全保障义务，存在过错，需对业主摔倒造成的损害承担相应赔偿责任。 （3）若路滑是因不可抗力因素导致，或因业主自身疏忽造成，且物业已尽到合理安全保障义务，如及时清扫路面、设置警示标识等，则物业无需承担责任，损害后果由业主自行承担。 提醒： 小区道路湿滑摔倒后，业主应保留现场照片、视频等证据以便维权，物业需及时履行安全保障义务，具体责任认定可咨询专业人士分析案情。

（一）对于返还财产或折价补偿，承租人可要求出租人返还已支付租金，同时应主动返还租赁房屋。若已实际使用房屋，出租人有权参照原合同租金标准收取房屋占有使用费。 （二）关于赔偿损失，要先确定过错方。若一方过错致合同无效，过错方需赔偿对方如装修费、搬家费等实际损失；若双方都有过错，按各自过错程度分担损失。 《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

法律分析： （1）办理房本是业主的权利，但业主需依购房合同承担配合义务。购房合同通常会约定业主需提供必要资料、签署相关文件等配合开发商完成产权登记手续。 （2）业主无正当理由拒不配合办理房本构成违约。若合同明确约定业主应在一定期限内配合办理产权登记，业主未履行且无合理理由，则违反合同约定。 （3）开发商有权起诉业主维护权益。业主不配合办理房本可能导致开发商面临后续产权纠纷等风险，开发商可依据合同约定及相关法律，向法院起诉要求业主履行配合义务，并承担违约责任。具体需结合合同条款及实际情况判断。 提醒： 业主应按购房合同约定履行配合办理房本的义务，避免因违约被起诉；若对合同义务有疑问，建议咨询专业法律人士明确责任。

法律分析： （1）延期交房纠纷的起诉适用三年诉讼时效，该时效自购房者知道或者应当知道开发商存在延期交房行为之日起开始计算。 （2）若在诉讼时效期间内，购房者向开发商提出交房要求、发送书面催告等主张权利的行为，或者开发商作出同意履行交房义务的表示，诉讼时效会发生中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。 （3）即使超过三年诉讼时效，购房者仍可向法院提起诉讼，法院会依法受理案件，但如果开发商以诉讼时效已过为由进行抗辩，购房者可能无法获得胜诉判决。 （4）购房者发现开发商延期交房后，应及时收集相关证据，比如交房催告的书面记录、与开发商沟通的凭证等，并主动向开发商主张权利，避免因诉讼时效经过而丧失胜诉权。 提醒： 购房者遭遇延期交房时，需及时通过合法方式主张权利并留存证据，若超过诉讼时效再起诉，可能因开发商的时效抗辩丧失胜诉权，建议发现问题后尽快采取法律行动或咨询专业人士。

法律分析： （1）因不可抗力等不可归责于双方的事由导致农村房屋租赁合同无法履行时，双方通常互不承担赔偿责任，房东应当向租客退还剩余未使用的租金。 （2）房东提前解除租赁合同构成违约的，需按照租赁合同约定承担违约责任，一般包括退还剩余租金和支付违约金；若合同约定的违约金数额低于租客实际遭受的损失，租客有权主张增加赔偿金额。 （3）因政府征收等行政行为导致房屋无法继续出租的，征收方会对房东给予房屋价值、搬迁安置等补偿；房东应向租客退还剩余租金，租客若存在装修等损失，可与房东协商补偿，协商不成的可通过诉讼途径解决。 提醒： 签订农村房屋租赁合同时，双方应明确约定不可抗力、提前解约、政府征收等情形下的补偿方式，尤其是租客装修损失的处理条款，以减少后续纠纷。

农村买五保户房子后能否建房，得看土地性质和规划。若土地是宅基地且符合当地建房规划、有建房指标，通常可以建房；若土地性质不符合或没指标，就不能建。解决方案是先去了解当地建房政策和规定，确认土地情况和有无指标，符合条件就按程序申请建房审批，获批后再动工。

1.商铺转让遇纠纷时能否继续转让要依据纠纷性质和法律规定判定。若纠纷未使转让方失去合法处分权，也不违反合同约定与法律禁止性规定，转让方可继续转让，但要如实向受让方披露纠纷，不然可能因隐瞒重要信息担责。 2.若纠纷致使转让方丧失处分权，像原出租方禁止转租且未追认转让，或商铺权属有争议，转让可能因无权处分无效，继续转让会增加法律风险，还可能要对后续受让方赔偿。 3.若纠纷进入诉讼或仲裁程序，法院对商铺采取保全措施限制转让，就不能继续转让，否则会违反保全裁定受司法处罚。 解决措施和建议：遇到纠纷时先解决纠纷，明确自身权利状态后再进行转让，以此避免损失扩大。

法律分析： （1）合法征收时的补偿需区分房屋所有人身份。本集体组织成员通过合法方式取得的小产权房，征收时可能获得房屋价值补偿、搬迁费、临时安置费等；非本集体组织成员购买的小产权房，因不符合集体土地使用权流转的相关规定，补偿通常受限，可能仅获得房屋建造成本的部分补偿，或无法获得补偿。 （2）小产权房被认定为违法建筑时的补偿情况有差异。按规定，违法建筑拆除一般无补偿，但若房屋建造存在历史原因，且符合当地政策规定的条件，比如建造时未违反当时的管理规定、已实际居住多年等，可能获得适当的材料损失补偿或搬迁补助。 （3）补偿金额的确定与救济途径。小产权房的补偿金额通常由征收部门与被征收人协商确定。若协商不成，被征收人可通过行政复议或行政诉讼维护权益，但需提供房屋来源、建造时间、居住情况等相关证据。 提醒： 购买小产权房存在较大法律风险，非本集体组织成员应谨慎选择；遇到征收时，需及时收集房屋相关证明材料，与征收部门沟通，协商不成可通过合法途径维权，但需明确自身身份是否符合补偿条件。

（一）确认解约合法性：确保自己是依法解除租赁合同，若符合规定，租客拒不搬离就属于无权占有。 （二）书面催告：向租客发出书面通知，要求其在一定期限内腾退房屋，并保留好催告的证据。 （三）提起诉讼：若催告后租客仍不搬离，房东可到房屋所在地的人民法院起诉，要求租客马上腾退房屋，并支付逾期腾房期间的占有使用费。 （四）避免自行强制腾退：房东不能自己采取强制手段让租客搬离，否则可能要承担侵权责任。 （五）准备证据：诉讼时要提交租赁合同、解约依据、催告记录等证据来支持自己的诉求。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第四百六十条规定，不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息；但是，应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。

1.提前退租构成租客违约时，违约金数额要依据租赁合同约定和实际损失来确定。若合同有约定违约时应支付的违约金数额，当约定的违约金过分高于造成的损失，可请求法院或仲裁机构适当减少，司法上一般将超过实际损失百分之三十认定为过分高于损失。 2.若租赁合同未约定违约金，房东可要求租客赔偿实际损失，像房屋空置期间的租金损失、重新招租的合理费用等。不过房东有减损义务，需及时寻找新租客降低空置损失，否则扩大部分损失租客无需承担。 3.租客承担的违约金上限是实际损失的百分之一百三十，没有约定时则以实际损失为限。 解决措施和建议： 1.租客在签订租赁合同时，应仔细审查违约金条款，对过高的违约金可与房东协商调整。 2.房东在租客提前退租后，要及时采取措施寻找新租客，避免损失扩大。 3.若双方对违约金数额有争议，可先协商解决，协商不成可通过法律途径解决。