购房二手原房主违约如何解决，应该如何处理

结论： 购买的房屋能否退要依具体情况和法律规定判断，满足约定或法定解除条件可退房，自身违约退房需协商或担责。 法律解析： 在房屋买卖中，若购房合同约定了解除条件，当条件满足时，购房者可按约定解除合同退房。同时，若存在法定解除情形，像房屋主体结构质量不合格、质量问题严重影响居住使用、出卖人迟延交付经催告仍未交付、一房二卖致合同目的无法实现等，购房者可依据民法典主张解除合同退房。但若是购房者自身原因不想继续履行合同，这属于违约行为，需承担支付违约金或损失赔偿等违约责任。此时若要退房，需与出卖人协商一致，否则难以单方解除合同。建议先查看合同约定，结合实际情况判断是否符合解除条件，必要时可走法律途径。如果您在房屋买卖中遇到能否退房的难题，可向专业法律人士咨询，以更好地维护自身合法权益。

1.提前退租违约金数额确定需结合合同约定与实际损失。若合同有明确约定违约金数额或计算方式，遵循约定，但违约金过分高于实际损失时，违约方有权请求法院或仲裁机构调低。若合同未约定，按出租方实际损失计算，实际损失涵盖房屋空置期租金损失、重新出租中介费等合理费用。 2.解决措施和建议： -双方优先协商确定违约金。 -协商不成可通过诉讼或仲裁解决。 -违约方承担违约金过高的举证责任。 -出租方需举证实际损失金额。 -若无法举证实际损失，法院会参照剩余租期内租金总额一定比例酌定，以公平原则为限。

（一）与开发商协商制定书面还款计划。明确退款的具体时间节点、每期金额及违约责任，双方签字盖章确认，保留书面协议作为后续维权的证据。 （二）发送正式催款函。若协商的还款计划未被履行，以书面形式催告开发商在合理期限内退款，并注明逾期不付将采取法律手段，留存函件及送达证明。 （三）向相关部门投诉。可向房地产管理部门或消费者协会提交投诉材料，说明情况并提供证据，借助行政监管或社会监督促使开发商解决退款问题。 （四）提起诉讼并申请强制执行。若上述方式无效，收集购房合同、付款凭证、开发商同意退房的证明等材料，向法院起诉要求退款及承担违约责任。胜诉后开发商仍不履行的，可向法院申请强制执行其名下财产。 法律依据为《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

结论： 房屋买卖纠纷由争议房屋所在地人民法院专属管辖，当事人协议管辖排除该规则的约定无效，诉讼需向房屋所在地基层或中级法院提起，级别依案件标的额等确定。 法律解析： 依据法律，房屋买卖纠纷属不动产纠纷，因不动产纠纷提起的诉讼实行专属管辖，即由不动产所在地人民法院受理。专属管辖具有强制性，当事人不能通过协议管辖排除其适用，即便合同中有其他管辖约定也是无效的。当纠纷涉及房屋买卖合同的履行、交付或权属转移等问题时，需向房屋所在地的基层人民法院或中级人民法院起诉，具体由案件标的额等因素来确定级别管辖，但地域管辖始终是房屋所在地法院。如果您在房屋买卖中遇到纠纷，不清楚如何选择管辖法院，可向专业法律人士咨询，以确保您的合法权益得到有效维护。

法律分析： （1）物业费纠纷适用一般诉讼时效，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。物业公司向法院起诉追讨物业费时，原则上最多可主张起诉之日前三年内未交的费用。 （2）诉讼时效存在中断情形。若物业公司在诉讼时效期间内通过书面函件、短信、电话等方式向业主催交物业费，诉讼时效会从催交行为发生之日起重新计算。若物业公司持续进行有效催交，其可追溯的物业费期限可能超过三年。 （3）业主对物业费有异议时，应积极与物业公司沟通协商，或通过合法途径解决争议，不应采取消极拒交的方式。 提醒： 业主若收到物业公司催交通知应及时回应，避免因诉讼时效中断导致需支付更长期限的物业费；对物业费有疑问时建议咨询专业人士明确权利义务。

结论： 买房者违约需按合同约定和民法典规定担责，有多种赔偿方式及相关规则。 法律解析： 当买房者违约时，若合同有违约金条款，就按约定支付违约金；若有定金条款，给付定金的买房者违约则无权要回定金，不过定金数额不能超合同标的额的百分之二十，超出部分无效。若合同未约定违约金或约定不明，守约方可主张赔偿实际损失，包括直接损失和可得利益，但不能超违约方订立合同时预见范围。若约定违约金低于实际损失，守约方可请求增加；过分高于实际损失，买房者可请求减少。守约方有防止损失扩大义务，未履行则不能就扩大损失索赔。合同同时约定定金与违约金，守约方只能选其一。在实际的房产交易中，违约情况复杂多样，若遇到相关法律问题，建议向专业法律人士咨询，以维护自身合法权益。

结论： 法院不予受理法拍房纠纷案件时，要其出具书面不予受理裁定书，不服裁定可上诉；因起诉条件欠缺不受理需补正材料后重新起诉，同时要确保管辖法院合法，涉及执行程序异议按规定向执行法院提出。 法律解析： 根据相关法律规定，法院在不予受理法拍房纠纷案件时，需出具书面不予受理裁定书并明确法定理由，这保障了当事人的知情权。若当事人对裁定不服，在裁定书送达之日起十日内向上一级人民法院提起上诉，这是法律赋予的救济途径。若因起诉条件欠缺导致不受理，当事人应按裁定书载明理由补正材料，如补充主体资格证明等，补正后向有管辖权的法院重新起诉，以符合起诉要求。不同类型的法拍房纠纷管辖法院不同，执行异议之诉由执行法院管辖，普通房屋纠纷按不动产所在地或约定管辖确定法院，确保管辖合法能让案件顺利进入诉讼程序。涉及执行程序中的异议，按执行异议相关规定向执行法院提出，避免程序错误。如果您在法拍房纠纷中遇到类似问题，对相关法律程序不太清楚，欢迎向专业法律人士咨询，以维护自身合法权益。

（一）若未成功竞得拍卖标的，可要求退还保证金，可直接联系拍卖人按流程办理退款。 （二）成功竞得标的，保证金一般转为价款一部分或抵作佣金，无需特别处理。 （三）竞得后未履行付款义务构成违约，要承担违约责任，保证金不会退还，应积极与委托人或拍卖人沟通，尽量减少损失。 （四）司法拍卖悔拍，法院会没收保证金，需按要求补交重新拍卖价款与原成交价的差额。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

法律分析： （1）公共用房产权归属及用途受法律和规划严格约束，一般属于业主共有或为规划确定的公共配套设施，开发商无权擅自对其进行处分。 （2）无产权房由于没有合法产权证明，不具备合法处分权，不能办理产权转移登记，所以以无产权房交换公共用房的行为无法产生物权效力。 （3）公共用房的处分必须经过产权主体同意，像业主共有部分需业主大会决议。而用无产权房作为交换标的是违反法律规定的，相关交换行为无效。 （4）开发商的这种行为还可能违反规划管理和物业管理规定，要承担相应法律责任。 提醒：业主若发现开发商有此类行为，应及时通过合法途径维护权益，建议咨询进一步分析具体应对方案。

（一）若因装修公司施工问题漏水，可要求其对漏水部位修复，并赔偿财产损失，可先协商，协商不成通过诉讼解决。 （二）若因业主采购材料质量问题，向材料供应商索赔，若装修公司未合理检验材料质量，可要求其承担连带责任。 （三）若因业主自身改动管线或使用不当，自行承担维修等费用。 （四）若因房屋交付时质量瑕疵，要求开发商履行保修责任并赔偿。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第七百八十一条规定，承揽人交付的工作成果不符合质量要求的，定作人可以合理选择请求承揽人承担修理、重作、减少报酬、赔偿损失等违约责任。

法律分析： （1）若合同订立后限购政策出台，导致合同无法履行且双方均无过错，属于不可抗力或情势变更情形。当事人可请求解除合同，出卖人应返还已收受的购房款或定金，双方互不承担违约责任。 （2）若一方在签订合同时明知限购政策仍签约，或故意隐瞒自身不符合限购条件的情况，该方构成违约，需承担违约责任。守约方可要求违约方承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。若双方对违约责任有争议，可先协商解决，协商不成可通过诉讼途径，由法院根据具体情况判定责任承担。 提醒： 购房前应仔细核实自身是否符合当地限购政策，签约时如实告知相关情况；若因限购政策变化导致合同无法履行，应及时与对方沟通协商，保留政策文件、沟通记录等相关证据，必要时咨询专业法律人士。

（一）若房主明知他人实施赌博活动仍提供场地，在治安管理层面需承担责任。属于为赌博提供条件的行为，会被处五日以下拘留或者五百元以下罚款。情节严重的，处十日以上十五日以下拘留，并处五百元以上三千元以下罚款。 （二）若行为达到刑事犯罪标准，可能构成赌博罪的共犯。构成犯罪的，会被处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处罚金。判断是否构成犯罪，需考量赌博人数、赌资数额、抽头渔利数额等因素。 法律依据： 《中华人民共和国治安管理处罚法》第七十条规定，以营利为目的，为赌博提供条件的，或者参与赌博赌资较大的，处五日以下拘留或者五百元以下罚款；情节严重的，处十日以上十五日以下拘留，并处五百元以上三千元以下罚款。