购房二手原房主违约如何解决

房产纠纷的诉讼时效需根据具体纠纷类型确定适用规则，通常普通纠纷适用三年时效，但部分物权相关请求不受时效限制。 1.普通房产纠纷的诉讼时效为三年。该时效自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。若自权利受到损害之日起超过二十年，人民法院将不予保护，存在特殊情况的，权利人可向法院申请延长保护期限。 2.不动产物权返还请求不适用诉讼时效。涉及不动产物权的权利人请求返还财产时，不受诉讼时效约束。例如房屋被非法侵占，物权人要求返还房屋的主张，无需受三年诉讼时效限制，可随时向法院提出。 3.需根据纠纷类型区分时效适用。处理房产纠纷时，应先明确纠纷性质。若属于物权返还类纠纷，无需考虑时效问题；若属于债权类纠纷如购房合同违约等，则需严格遵守三年诉讼时效规定，避免因超过时效导致胜诉权丧失。

1.通常，租的房子漏水，责任归属看情况。若因自然损耗或质量问题，房东有义务保持房屋符合约定用途，要负责维修并承担费用，赔偿租客损失。 2.要是租客使用不当或故意损坏导致漏水，租客得自行承担维修费用，还要赔偿房东损失。 3.房屋漏水，租客应及时通知房东维修。若房东拒绝，租客可自行维修，费用由房东承担。

法律分析： （1）民事行为能力是合同有效的基础。只有签约人精神正常、能独立表达意志，才能准确理解合同内容并承担相应责任。 （2）意思表示真实确保合同是双方自愿达成的。若存在欺诈、胁迫等情况，合同可能被撤销。 （3）不违反法律规定和不损害他人权益是合同合法性的体现。违背强制性规定或损害他人利益的合同会被认定无效。 （4）合同具备主要条款是合同完整的要求。明确标的、数量、价款等内容，能避免日后产生纠纷。合同通常自双方签字或盖章时成立生效，双方都应遵守。 提醒： 签订房地产买卖合同前务必仔细审查条款，若对合同效力不确定，建议咨询专业律师。

（一）优先按合同约定计算违约金。若二手房买卖合同明确约定了违约金的数额或计算方式，比如约定按购房款的一定比例每日计算，就直接按照合同约定的标准计算违约期间的总违约金。 （二）合同未约定时按实际损失计算。若合同没有相关约定，损失赔偿额应等于因延期交房造成的实际损失，包括合同履行后可获得的利益。实践中可参照同地段同类房屋的租金标准主张损失。 （三）违约金数额可调整。若约定的违约金过高，卖方可请求适当减少，判断标准为违约金超过造成损失的百分之三十。若约定的违约金低于实际损失，买方可请求增加，增加后的数额以实际损失为准。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条： 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

1.若因房屋质量问题，像水管老化破裂、屋顶漏水致水淹，房东有维修保养房屋的义务，需担责，租客能要求其修复房屋并赔偿损失。 2.若因租客使用不当，如忘关水龙头、违规改水管造成水淹，房东无责，租客自行担损失，还可能要赔房东。 3.若因第三人导致，如楼上邻居家漏水，由第三人担责，房东和租客可共同索赔。

（一）明确约定用途：在租赁合同里清晰写明房屋只能用于合法的居住或经营等常规用途，禁止用于违法活动。 （二）定期检查：按照一定时间周期检查房屋使用情况，确认是否存在异常。 （三）及时处理：发现租客有开赌场迹象，马上要求其整改；若不整改，可直接解除合同，并向公安机关报告。 法律依据： 《中华人民共和国治安管理处罚法》第五十七条规定，房屋出租人明知承租人利用出租房屋进行犯罪活动，不向公安机关报告的，处二百元以上五百元以下罚款；情节严重的，处五日以下拘留，可以并处五百元以下罚款。

房子过户并非必须本人到场，可委托他人代办，但需遵循法律规定的流程，并注意部分特殊情形和地区操作差异。 1.委托代办需满足合法条件。当事人可出具授权委托书，明确委托办理过户的具体事项、权限范围及有效期限，该委托书需经过公证。受托人需携带经公证的授权委托书、自身及委托人的身份证明文件、房屋产权证明等材料，前往不动产登记机构办理过户手续。 2.部分特殊情形要求本人到场。涉及房产继承、法院强制过户等情况时，不动产登记机构通常会要求当事人本人亲自到场办理，无法通过委托代办完成。 3.各地办理要求存在差异。不同地区的不动产登记机构对委托代办过户的材料细节、流程步骤等可能有不同规定，为确保手续顺利办理，建议事先向当地不动产登记机构咨询，确认具体要求后再准备相关材料并办理手续。

（一）明确纠纷性质 当遇到房屋租赁合同纠纷时，要先确定该纠纷是否属于因不动产纠纷引发的专属管辖范畴，像租金支付、租赁期限、房屋维修等纠纷通常在此范围内。 （二）确定管辖法院 一旦确定属于专属管辖，应向房屋所在地的人民法院提起诉讼。 法律依据： 《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条规定，下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖： （一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。这一规定明确了房屋租赁合同纠纷这类不动产纠纷的管辖法院，保障了案件能在与不动产联系紧密的地方进行审理。

电梯电费是否包含在物业费里，得看物业合同约定。若合同明确包含，那业主不用额外支付；若没包含，就可能要单独交。解决方案是先查看物业合同条款，若没约定或约定不明，可与物业协商确定费用承担方式，争取达成双方都认可的方案。

物业合同没写收车位管理费，现在收不太合法。合同是双方权利义务的依据，没约定收费就不能擅自收取。不过若有其他证据能证明有收车位管理费的约定，比如入住时的相关说明等，可能会不同。解决方案是先和物业协商，看其收费依据，若协商不成，可收集证据，通过法律途径维护权益。

结论：父母出资婚内买房协议在满足法定条件时具有法律效力。 法律解析：民事法律行为的有效需具备以下条件，一是行为人具有相应的民事行为能力，二是意思表示真实，三是不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。父母出资婚内买房协议若符合这些条件，就受法律保护。常见的协议约定如夫妻与父母约定出资为借款，或明确房屋产权归属等，只要符合上述条件均有效。若协议约定房屋仅归出资方子女所有，该约定可视为父母对其子女的个人赠与。需要注意的是，若协议是在欺诈或胁迫等情形下签订的，受损害方有权请求人民法院或仲裁机构撤销该协议。如果对协议的效力或具体条款存在疑问，建议向专业法律人士咨询，以便更好地维护自身合法权益。

（一）了解收费方式：在选择律师时，要清楚按比例收费、按件收费和风险代理收费的区别，根据自身案件情况初步判断哪种收费方式更合适。如果案件涉及金额大且复杂，按比例收费可能较常见；若案件简单，按件收费或许更划算。 （二）评估案件情况：对自己的房产买卖纠纷案件复杂程度有清晰认识，如涉及的证据多少、是否存在争议焦点等。这有助于和律师沟通时准确表达情况，也能判断律师收费是否合理。 （三）对比不同律师：多咨询几位律师，了解他们的收费标准和以往处理类似案件的经验。不同律师因经验不同收费会有差异，可综合考虑性价比。 （四）协商收费：与意向律师详细沟通案件情况后，尝试协商收费方式及金额。比如，对于风险代理收费，可争取一个合理的比例。 法律依据： 《律师服务收费管理办法》第九条规定，实行市场调节的律师服务收费，由律师事务所与委托人协商确定。律师事务所与委托人协商律师服务收费应当考虑以下主要因素： （一）耗费的工作时间； （二）法律事务的难易程度； （三）委托人的承受能力； （四）律师可能承担的风险和责任； （五）律师的社会信誉和工作水平等。