上海房屋租赁税率？？？

二手房购买违约金的计算需根据合同是否有明确约定来区分处理，约定内容优先适用且可结合实际损失调整，无约定时则按实际损失进行赔偿。 1.有约定的情况。买卖双方在合同中明确约定违约金数额或计算方式的，应严格按照约定执行。若约定的违约金低于实际造成的损失，当事人可向法院或仲裁机构请求增加；若约定的违约金过分高于实际损失，当事人也可请求适当减少。 2.无约定的情况。若合同未对违约金作出约定，守约方有权要求违约方赔偿实际损失。实际损失通常包括房价波动导致的差价损失、已支付的中介费用、已付款项产生的利息等，这些损失需要由守约方自行举证证明。 3.其他注意事项。计算违约金时需综合合同约定内容和实际损失情况确定，若遇到违约金计算争议或不确定如何处理的情况，建议咨询专业法律人士以获得准确指导。

房子断供四年后法院未处理，需先明确银行是否已启动诉讼程序，再根据不同情况采取对应措施。 1.若银行已起诉且案件处于法院受理中未处理，可能因法院案件数量较大导致排期延迟。此时可主动联系案件的承办法官，询问具体进展，同时准备好相关材料和证据，积极配合法院的各项工作，推动案件处理进程。 2.若银行未起诉，银行有权自主决定何时启动诉讼程序，但断供会持续产生逾期利息，还会留下不良信用记录。此时可主动与银行沟通，如实说明自身经济状况，尝试协商解决方案，比如申请贷款展期或调整还款计划等。若协商成功，需严格按照新协议履行还款义务；若协商不成，则要提前做好应对银行后续起诉的准备。

法律分析： （1）给孩子做房子公证，前期准备材料是基础，房产证能证明房屋产权归属，父母及孩子的身份证明、户口簿用于证明身份关系，这些材料是公证申请的必备条件。 （2）向有资质的公证机构提出申请并填写申请表、提交材料，这是启动公证程序的关键步骤，公证机构会通过对材料的审核来初步判断申请的合法性和真实性。 （3）公证员与当事人谈话是进一步了解情况和目的，确保公证事项符合法律规定和当事人真实意愿。 （4）最终公证机构根据审核情况出具公证书，完成整个公证流程。 提醒： 做房子公证务必如实提供信息，因不同地区公证机构要求有别，建议提前咨询当地机构，避免手续办理受阻。

1.租金返还诉讼时效是三年，从知道或应当知道权利受损及义务人时起算。 2.期间若有向义务人提履行请求、义务人同意履行、提起诉讼或仲裁等情况，诉讼时效中断，中断后重新计算。 3.权利受损超二十年，法院一般不保护，但特殊情况可依申请延长。 因此，主张租金返还需及时在时效内行使权利。

结论：商品房买卖合同可以修改，修改方式根据合同是否网签备案存在差异。 法律解析： 商品房买卖合同的修改需区分两种情况处理。若合同尚未网签备案，买卖双方经协商一致，可对合同条款进行变更，随后重新签订合同。若合同已完成网签备案，修改流程相对复杂。买卖双方需先达成变更协议，再携带相关材料到房地产管理部门和不动产登记机构申请撤销原合同备案，待撤销完成后重新签订新合同并办理备案手续。若修改涉及合同实质性内容的重大变更，如房屋面积、价格、位置等，需遵循特定的规定和程序，同时要注意保障双方合法权益，避免引发纠纷。若对合同修改的具体流程或所需材料存在疑问，建议向专业法律人士咨询，以确保操作符合法律规定。

（一）确认权属证书状态。有权属证书的安置房，签订的买卖合同通常有效；未取得房产证的，交易有不确定性，需谨慎对待。 （二）明确合同条款。详细注明房屋位置、面积等具体情况，约定好价款支付的时间节点与方式，明确一方违约应承担支付违约金等责任。 （三）关注当地政策。部分地区对安置房交易有限制条件，违反规定合同可能无效，要提前了解当地政策。 法律依据： 《民法典》第四百七十条规定，合同的内容由当事人约定，一般包括下列条款： （一）当事人的姓名或者名称和住所； （二）标的； （三）数量； （四）质量； （五）价款或者报酬； （六）履行期限、地点和方式； （七）违约责任； （八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。

（一）若遇不可抗力致合同目的无法达成，如房屋因灾害严重损毁，当事人可直接单方解除合同。 （二）当一方明示违约，像卖方明确不卖房，买方能行使解除权。 （三）履行期届满前，一方以行为表明不履行主要债务，如卖方将房另售并过户，另一方可以解除。 （四）一方迟延履行主要债务，催告后合理期限仍未履行，或因违约致合同目的不能实现，如房屋质量差无法居住，非违约方可解除。 （五）解除权人要在规定期限行使权利，否则会丧失。 （六）合同解除后，当事人可要求恢复原状、采取补救措施并获赔偿。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。

结论： 房产与车辆过户均需按法定流程办理，包括签订协议、准备材料、提交申请、审核查验、缴纳费用及领取新证等环节，不同类型过户流程存在差异，需提前了解当地规定。 法律解析： 根据民法典规定，不动产物权的设立变更转让和消灭，经依法登记发生效力。房产过户需遵循不动产登记相关流程，买卖双方签订合同后，准备身份证房产证等材料，向不动产登记机构提交申请，机构受理后审核，必要时实地查看，审核通过缴纳契税增值税等税费，领取新不动产权证书。机动车所有权转移需办理登记，依据机动车登记规定，交易双方准备身份证行驶证车辆登记证书等材料，先到二手车交易市场开具交易发票，再到车管所办理过户，进行车辆查验选号等流程，完成后领取新行驶证和车牌。房产与车辆过户流程存在差异，办理前应咨询当地相关部门确保材料齐全程序合规。若对过户细节或材料要求有疑问，可向专业法律人士咨询获取帮助。

（一）确认房屋所有权归属时，先查看不动产权属证书，证书上登记的人通常就是房屋的所有权人。 （二）检查是否存在合法有效的购房合同等协议，若协议中明确约定了房屋归属，按约定确定所有权人。 （三）了解购房出资情况，一方全额出资且无相反证据，房屋归出资方；双方共同出资，则可能是按份共有或共同共有。 （四）对于自建房屋，建造者是所有权人；继承房屋，继承人依继承关系取得所有权。 （五）考虑特殊情形，如婚姻关系存续期间购买的房屋，若无特别约定，一般属于夫妻共同财产。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第二百一十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

（一）若中介未履行应尽义务导致交易无法完成，如故意隐瞒重要信息、提供虚假情况等，购房者有权要求退还中介费。此时中介违约在先，需承担相应责任。 （二）若因购房者自身原因不想买房，且中介已完成促成合同成立的主要义务，中介费通常不予退还。若居间合同中有特殊约定，如购房者原因解约可退还部分中介费，则按约定处理。 （三）建议先查看合同条款，与中介协商解决。协商不成，可收集证据通过诉讼维护权益。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》 （一）中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。 （二）中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。

（一）合同有明确规定违约金计算方法的，按照合同约定的比例或金额计算，像以每月租金的一定比例作为违约金，部分房屋退租时就用对应房屋租金乘以该比例。 （二）合同未明确规定的，按违约造成的实际损失计算，包含房东重新出租前的空置损失、额外支出的中介费等，房东要对这些损失进行举证，法院会综合考量确定违约金数额。 （三）若违约金过高或过低，当事人可请求法院适当调整，保障双方利益平衡。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

结论： 试用期内用人单位必须为劳动者缴纳住房公积金，单位不缴纳时劳动者可通过协商或投诉维护合法权益。 法律解析： 根据《住房公积金管理条例》，用人单位自用工之日起即与劳动者建立劳动关系，应当依法为劳动者缴纳住房公积金。试用期包含在劳动合同期限内，属于劳动关系存续期间，因此试用期内用人单位同样需要为劳动者缴纳住房公积金。若用人单位在试用期内未缴纳住房公积金，劳动者可采取以下措施维权。首先与用人单位协商，明确告知相关法律规定及自身权益，要求补缴所欠的住房公积金。协商无果时，可向当地住房公积金管理中心投诉举报，需准备能证明劳动关系存在及工资情况的材料，如劳动合同、工资条等。住房公积金管理中心核实情况后，会责令用人单位限期办理补缴手续。若用人单位逾期仍不办理，将被处以1万元以上5万元以下的罚款。当劳动者在维护自身住房公积金权益过程中遇到疑问或阻碍时，建议及时向专业法律人士或当地住房公积金管理中心咨询，以获得更具体的指导和帮助。