购买二手房流程及注意事项

（一）明确管辖法院，可通过法院官网、咨询律师等确定有管辖权的法院。 （二）准备好立案材料，包括起诉状、租赁合同、付款凭证、沟通记录等证据材料以及原被告身份信息。 （三）选择合适的网上立案平台，如法院官方网站、移动微法院或诉讼服务网等。 （四）按平台指引上传材料，仔细阅读操作说明，确保材料完整、清晰上传。 （五）关注法院审核进度，若材料不全，及时按要求补正。 法律依据： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十六条规定，人民法院应当保障当事人依照法律规定享有的起诉权利。对符合本法第一百二十二条的起诉，必须受理。符合起诉条件的，应当在七日内立案，并通知当事人；不符合起诉条件的，应当在七日内作出裁定书，不予受理；原告对裁定不服的，可以提起上诉。

法律分析： （1）依据合同约定主张赔偿。购房合同中若明确约定延期交房的赔偿条款，购房者无需通过诉讼，可直接依据合同向开发商主张赔偿。只要条款内容不违反法律规定，开发商应当按照约定支付违约金。 （2）协商达成赔偿一致。若开发商认可延期交房的违约事实，同意履行赔偿义务，双方可协商确定赔偿的具体方式，如现金支付、抵扣后续费用等，以及赔偿款的支付时间。协商一致后，开发商按约定履行即可完成赔偿。 （3）开发商拒绝赔偿时需诉讼维权。若开发商拒绝承认违约或拒绝按合同赔偿，购房者不起诉则无法通过强制手段获得赔偿。诉讼是借助司法途径强制开发商承担责任的有效方式，法院会结合合同约定及相关法律规定，判定开发商应承担的赔偿责任。 提醒： 购房者应留存好购房合同及延期交房的相关证据；若开发商拒绝赔偿，建议及时通过诉讼维护权益，避免因超过权利主张时效而无法获得赔偿。

1.商铺租赁合同作为租赁合同的一种，受民法典约束，最长租赁期限为二十年，超过部分无效。这是为维护租赁市场秩序，平衡双方利益，避免过长租期限制当事人权益和市场资源合理配置。 2.若约定租期超二十年，超出部分约定无效，双方按二十年租期履行权利义务。这意味着超出二十年部分双方不受约束，仅在二十年内享有权利并承担义务。 3.租赁期限届满后，若双方需继续保持租赁关系，可重新订立租赁合同。重新订立时双方可根据当时市场情况、自身需求等重新协商租赁条款，更好适应变化。 建议：在签订商铺租赁合同时，仔细审查租赁期限，确保不超过二十年。租赁期限临近届满时，提前与对方沟通是否续租，若续租及时重新订立合同，明确新的租赁条款。

（一）查看购房合同内容。仔细核对合同中关于交房时间的约定，以及开发商逾期交房时需承担的违约责任条款，明确双方权利义务。 （二）依据合同主张违约责任。若开发商逾期交房构成违约，购房者可按照合同约定要求其支付违约金等违约责任。 （三）催告后解除合同。若开发商逾期交房经购房者催告，在合理期限内仍未履行交房义务，购房者有权解除购房合同，要求返还已付购房款及利息，并承担相应违约责任。 （四）通过协商或诉讼解决纠纷。先与开发商协商，要求尽快交房并承担违约责任。协商不成的，收集购房合同、付款凭证、催告记录等证据，向人民法院提起诉讼维护合法权益。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》 第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

（一）租到存在严重噪音的房屋，先明确噪音来源和程度，若噪音持续且超法定标准，出租人未提前告知，可要求解除合同。 （二）与出租人沟通，要求其采取措施消除噪音，若出租人拒绝或无法解决，可依据法定解除权退房。 （三）保留相关证据，如噪音检测报告、沟通记录、物业或居委会证明等，证明噪音严重影响居住。 （四）不要直接退房，应通过书面形式向出租人提出解除合同，明确理由和依据，避免法律风险。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第七百零八条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。若房屋噪音严重影响正常居住使用，违反了出租人应保持租赁物符合约定用途的义务，承租人可据此主张解除合同。

法律分析： （1）在租赁合同关系中，支付租金是承租人的核心义务，承租人需严格按照合同约定的期限和金额支付租金，未按约定履行该义务的，属于违约行为。 （2）特定情况下延期支付租金不构成违约，例如因不可抗力导致承租人无法按时支付租金，或者出租人与承租人通过协商达成一致意见，允许承租人延期支付租金。 （3）承租人延期支付租金构成违约时，出租人有权要求其承担相应违约责任，包括支付合同约定的违约金、赔偿因延期支付造成的实际损失；若出租人对承租人进行催告后，承租人在合理期限内仍未支付租金，出租人有权依法解除租赁合同。 提醒： 承租人预计无法按时支付租金时，应提前与出租人沟通并争取书面同意延期，保留相关沟通凭证；遭遇不可抗力时需及时收集证明材料，避免因举证不足承担违约风险。

（一）计算案件受理费时，先确定诉讼请求的金额或价额，再按照对应的分段标准累计计算。比如诉讼请求金额是15万元，1万元需交50元，1万到10万元部分（9万元）按2.5%交2250元，10万到15万元部分（5万元）按2%交1000元，总共交3300元。 （二）原告在起诉时要先预交案件受理费。 （三）若案件适用简易程序审理或者调解结案，受理费会减半收取。 （四）最终案件受理费由败诉方负担，若部分胜诉则按比例分担。 法律依据： 《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款规定，财产案件根据诉讼请求的金额或者价额，按照下列比例分段累计交纳：不超过1万元的，每件交纳50元；超过1万元至10万元的部分，按照2.5％交纳；超过10万元至20万元的部分，按照2％交纳等。第二十九条规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。适用简易程序审理的案件减半交纳案件受理费。

法律分析： （1）在开发商一房多卖案件里，若各购房合同是双方真实意思且不违反法律强制规定，那么所有合同都合法有效。 （2）房屋所有权归属有明确顺序。已办理不动产权属登记的买受人优先获得所有权；未登记但已合法占有房屋的买受人排其次；若前两者情况都不满足，则合同成立时间在先的买受人优先履行。 （3）对于无法取得房屋的买受人，法院会判决开发商解除合同，返还已付购房款及利息，赔偿损失。并且依据相关司法解释，买受人可主张不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿。 （4）若开发商存在故意隐瞒一房多卖事实等欺诈情形，其赔偿责任范围会依法扩大。 提醒：购房者在买房时要及时办理产权登记或合法占有房屋。遇到一房多卖情况，可咨询专业人士分析案情及解决方案。

1.提前退租店铺的违约金赔偿要按租赁合同约定和法律规定执行。若合同明确约定了违约金数额或计算方式，一般按约定处理，但违约金不应过分高于实际损失，过高时承租人可请求法院或仲裁机构适当减少。若合同未约定违约金，承租人需赔偿出租人实际损失，如空置期租金损失、重新招租合理费用等。 2.解决措施与建议： -签订租赁合同时，双方应明确合理的违约金条款，充分考虑可能的损失情况。 -承租人提前退租前，应与出租人积极沟通，争取协商解决赔偿问题。 -若对违约金数额有争议，可通过法律途径，向法院或仲裁机构申请调整。

1.商品房买卖合同纠纷管辖适用合同纠纷管辖规则，分为法定管辖和约定管辖两种情况。在约定管辖符合法律规定时优先适用，约定无效则适用法定管辖。 2.法定管辖依据民事诉讼法，合同纠纷诉讼由被告住所地或合同履行地人民法院管辖。由于商品房买卖合同履行地通常为商品房所在地，所以房屋所在地法院有管辖权。 3.约定管辖方面，当事人可在合同中约定与争议有实际联系地点的法院管辖，包括原告住所地、被告住所地、合同签订地、房屋所在地等，但约定不得违反级别管辖和专属管辖规定。 4.需明确的是，商品房买卖合同纠纷不属于不动产专属管辖中的物权纠纷范畴。 解决措施和建议： -当事人在签订商品房买卖合同时，可根据自身情况合理约定管辖法院，确保约定符合法律规定。 -发生纠纷时，先查看合同约定的管辖条款是否有效，有效则按约定向相关法院起诉；无效则按法定管辖确定管辖法院。

结论： 被诉侵占房屋时，应核实诉求、收集证据、提交答辩状及证据、积极应诉，无合法依据可协商和解，不熟悉法律程序可委托律师。 法律解析： 当面临被诉侵占房屋的情况，首先要核实原告的诉讼请求和事实理由，明确其主张的侵占依据，这是应对诉讼的基础。收集自身合法占有房屋的证据，像租赁合同、产权证明、授权委托书等，这些证据能证明占有具有合法基础，在法律上可作为有力的支撑。在法定答辩期内提交答辩状及证据材料至法院，答辩状针对原告主张逐一回应，阐述合法占有事实及法律依据，这是行使自身诉讼权利、维护权益的重要步骤。积极应诉，按时参加庭审，配合法院调查，有助于法院查明事实。若自身确实无合法占有依据，与原告协商和解，就返还房屋时间及可能的损失赔偿达成一致，可避免强制执行带来的不利影响。若对法律程序不熟悉，自行处理可能会面临诸多问题，委托律师代理能更好地保障自身合法权益。如果遇到此类法律问题，可向专业法律人士咨询，以获得更精准的法律帮助。

法律分析： （1）按合同约定能否因延期交房退房，需依据合同具体条款判断。若合同明确约定开发商延期交房达到一定期限时，购房者有权解除合同退房，且该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，购房者可依照合同约定行使解除权要求退房。 （2）若开发商拒绝按约定退房，购房者可向人民法院提起诉讼，请求解除合同、退还已付房款并要求开发商承担违约责任。 （3）实践中，即便合同未约定相关条款，若开发商延期交房的行为构成根本违约，致使购房者订立合同的目的无法实现，购房者也可依据法定解除权要求退房。行使法定解除权需满足法定条件，且需在合理期限内行使权利。 提醒： 购房者主张退房时应注意保留开发商延期交房的证据，如书面催告记录、交房通知等；同时需在合同约定或法律规定的期限内行使解除权，避免因超过期限导致权利无法得到支持。