律师，你好。我想询问下，无预售许可证号。但是商品房买卖合同封皮上有商品房合同备案盖的专用章。那这样签的这个买卖合同可否有效，对解决产权可否有影响。

[律师回复]解析：在合同制定过程中，务必确保合同内容涵盖以下几个至关重要的组成部分：首先是明确界定合同当事人，即双方各自的基本身份资料，如姓名、住所地以及其他相关信息；其次是详尽描述合同标的物的各项基本属性，包括其名称、型号、规格及数量等详细内容；此外，还需规定标的物的价格及其支付方式；同时，对于标的物的交付使用条件与具体日期也应予以明确；最后，还需要对标的物的交付承诺以及可能产生的责任进行明确规定，并对违约行为的责任承担做出相应的约定。法律依据：《民法典》第四百七十条合同的内容由当事人约定，一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。

[律师回复]建设部《城市商品房预售管理办法》规定，商品房预售许可证取得的条件是：必须在取得土地、规划、施工相关许可证，并完成部分施工进度，已确定竣工交付时间，并开设预售资金监管帐户，且核查预售商品房未设定他项权利，经主管部门审查合格并纳入监管体系后，才可进入销售活动，也既才能取得预售许可证。所以，商品房还没动工是不可能有预售资格，未完工封顶的情况下在其他手续完备的情况下可以签订预售合同。望采纳

[律师回复]戴雪诉华公司商品房订购协议定金纠纷案购房者对开发商的样板房表示满意，与开发商签订订购协议并向其交付了定金，约定双方于某日订立商品房预售合同。后由于开发商提供的商品房预售格式合同中有样板房仅供参考等不利于购房者的条款，购房者对该格式条款提出异议要求删除，开发商不能立即给予答复。以致商品房预售合同没有在订购协议约定的日期订立的，属于最高人民法院《关于审理纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的“不可归责于当事人双方的事由”，开发商应当将收取的定金返还给购房者。对此案有一些不太一致的其他看法。此案从预约的角度分析，其实更简单。订购协议属于预约，存在预约只是将来签订本约的可能性，但并不是一定会签订本约是否签订本约，当事人仍然需要协商谈判，协商后无法达成一致，最后不签订本约即本案中的商品房预售合同，并不需要承担违反预约的责任。因此，开发商要没收定金也就没有依据。当然如果预约当事人是恶意中断协商，或拒绝协商，也应承担违反预约的违约责任。对于订购协议中的定金的性质，理论上也有各种看法。有人认为应该禁止此类定金。在现实中，有些开发商可能会制造不能签订正式合同的借口，一般个人消费者没有保留证据的意识，发生纠纷就说不清楚、无法举证，可能遭遇败诉。因此在签订订购协议之后，在约定的时间内购房者一定要到约定的签约地与开发商进行协商，对此过程应留下记录，比如录音、照片等，当然最好是在协商过程中要求开发商的工作人员能亲笔写下一些文字，以反映协商的过程。原告：戴雪。被告：省工业园区际城市发展有限公司。原告戴雪因与被告江苏省际城市发展有限公司(以下简称华公司)发生商品房订购协议定金纠纷，向江苏省苏州工业园区人民提讼。

[律师回复]戴雪诉华公司商品房订购协议定金纠纷案购房者对开发商的样板房表示满意，与开发商签订订购协议并向其交付了定金，约定双方于某日订立商品房预售合同。后由于开发商提供的商品房预售格式合同中有样板房仅供参考等不利于购房者的条款，购房者对该格式条款提出异议要求删除，开发商不能立即给予答复。以致商品房预售合同没有在订购协议约定的日期订立的，属于最高人民法院《关于审理纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的“不可归责于当事人双方的事由”，开发商应当将收取的定金返还给购房者。对此案有一些不太一致的其他看法。此案从预约的角度分析，其实更简单。订购协议属于预约，存在预约只是将来签订本约的可能性，但并不是一定会签订本约是否签订本约，当事人仍然需要协商谈判，协商后无法达成一致，最后不签订本约即本案中的商品房预售合同，并不需要承担违反预约的责任。因此，开发商要没收定金也就没有依据。当然如果预约当事人是恶意中断协商，或拒绝协商，也应承担违反预约的违约责任。对于订购协议中的定金的性质，理论上也有各种看法。有人认为应该禁止此类定金。在现实中，有些开发商可能会制造不能签订正式合同的借口，一般个人消费者没有保留证据的意识，发生纠纷就说不清楚、无法举证，可能遭遇败诉。因此在签订订购协议之后，在约定的时间内购房者一定要到约定的签约地与开发商进行协商，对此过程应留下记录，比如录音、照片等，当然最好是在协商过程中要求开发商的工作人员能亲笔写下一些文字，以反映协商的过程。原告：戴雪。被告：省工业园区际城市发展有限公司。原告戴雪因与被告江苏省际城市发展有限公司(以下简称华公司)发生商品房订购协议定金纠纷，向江苏省苏州工业园区人民提讼。

[律师回复]戴雪诉华公司商品房订购协议定金纠纷案购房者对开发商的样板房表示满意，与开发商签订订购协议并向其交付了定金，约定双方于某日订立商品房预售合同。后由于开发商提供的商品房预售格式合同中有样板房仅供参考等不利于购房者的条款，购房者对该格式条款提出异议要求删除，开发商不能立即给予答复。以致商品房预售合同没有在订购协议约定的日期订立的，属于最高人民法院《关于审理纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的“不可归责于当事人双方的事由”，开发商应当将收取的定金返还给购房者。对此案有一些不太一致的其他看法。此案从预约的角度分析，其实更简单。订购协议属于预约，存在预约只是将来签订本约的可能性，但并不是一定会签订本约是否签订本约，当事人仍然需要协商谈判，协商后无法达成一致，最后不签订本约即本案中的商品房预售合同，并不需要承担违反预约的责任。因此，开发商要没收定金也就没有依据。当然如果预约当事人是恶意中断协商，或拒绝协商，也应承担违反预约的违约责任。对于订购协议中的定金的性质，理论上也有各种看法。有人认为应该禁止此类定金。在现实中，有些开发商可能会制造不能签订正式合同的借口，一般个人消费者没有保留证据的意识，发生纠纷就说不清楚、无法举证，可能遭遇败诉。因此在签订订购协议之后，在约定的时间内购房者一定要到约定的签约地与开发商进行协商，对此过程应留下记录，比如录音、照片等，当然最好是在协商过程中要求开发商的工作人员能亲笔写下一些文字，以反映协商的过程。原告：戴雪。被告：省工业园区际城市发展有限公司。原告戴雪因与被告江苏省际城市发展有限公司(以下简称华公司)发生商品房订购协议定金纠纷，向江苏省苏州工业园区人民提讼。

[律师回复]《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定：被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。

[律师回复]程序方面。⑴预查封裁定和协助执行通知书应一并送达开发商，告知预查封效力及此后要求解除合同的相关义务：应向裁判机构披露房屋已被预查封、保证责任实际履行等情况；不自行向买受人返还已收房款；由此造成的损失或违约金不具有优先于查封债权的受偿权。⑵解除合同之诉中银行诉讼地位。根据商品房买卖解释第二十五条规定，银行作为担保权人，在商品房买卖合同纠纷中，可以以有独立请求第三人身份或合并审理方式解决担保贷款纠纷。

[律师回复]未办理转移登记之前，商品房之物权仍应归属于房地产开发企业，房地产开发企业对商品房的物权，足以对抗债权人基于债权对商品房的预查封之权利。但转移登记之后，即便是买受人未支付全部价款，该商品房之物权仍应归属于买受人一方。