卖房人违约如何办

[律师回复]找律师一般是根据案件的复杂程度，还有就是各个地方的经济水平来进行收费的，请律师涉及到的费用有常规收费、包干收费和风险收费。律师收费也就有一审收费、二审收费、执行程序收费三个阶段。风险收费是指在执行到判决、调解、和解的款项之前，只收取较少的费用，待胜诉或执行到款项后再收取较高的费用。收费标准为前期费用大约为2000-10000，胜诉后为胜诉或执行到金额的10-30%。

[律师回复]客体要件。本罪所侵害的客体是复杂客体，包括证券、期货市场正常的交易管理秩序和其他投资者的利益。客观要件。本罪在客观方面表现为故意提供虚假信息或者伪造、变造、销毁交易记录，诱骗投资者买卖证券、期货合约，造成严重后果的行为。所谓提供，是指将虚假的有关证券发行，证券、期货交易的虚假信息故意传播或扩散。既可以提供给个人，又可以提供给单位；既可以是当面口头提供，又可以不面对他人而采用书面、影视、计算机等方式提供；既可以单个地提供，又可以成群成批地提供。但无论其方式如何，其所提供的必须与证券发行，证券、期货交易相关且必为虚假的信息。如果与证券发行，证券、期货交易无关或者所提供的不是虚假的信息，则不构成本罪。至于虚假信息的来源，既可以是自己编造的，又可以是他人编造的，但来源如何都不会影响本罪成立。所谓伪造，在这里是指按照证券、期货交易记录的特征包括形式特征如式样、格式、形状等内容特征，采用印刷、复印、描绘、拓印、石印等各种方法，制作假交易记录冒充真交易记录的行为。所谓变造，是指在真实交易记录的基础上，通过涂改、剪接、挖补、拼凑等加工方法，从而使原交易记录改变其内容的行为。所谓销毁，是指将证券、期货交易记录采用诸如撕裂、火烧、水浸、丢弃等各种方法予以毁灭。所谓诱骗，是指采取提供虚假的信息或将交易记录加以销毁的方式，以对投资者进行欺骗、引诱、误导，从而骗取投资者信任使投资者买卖读证券、期货合约的行为。本罪为结果犯，只有因行为人的故意提供虚假信息或伪造、变造、销毁交易记录，诱骗投资者的行为造成了实际的严重后果才能构成本罪。否则，即使有上述行为，但没有造成实际损害后果或者虽有实际损害后果但不是严重的后果，都不能构成本罪。主体要件。本罪的主体为特殊主体，即只有证券交易所、期货交易所、证券公司、期货经纪公司的从业人员，证券业协会、期货业协会或者证券期货监督管理部门的工作人员及单位，才能构成本罪。非上述人员、单位不能构成本罪而成为本罪主体。主观要件。本罪在主观方面必须出于故意，即明知为虚假信息而故意提供或者明知是证券、期货交易记录仍决意伪造、变造或者销毁，并且具有诱骗投资者买卖证券、期货合约的目的。过失不能构成本罪。

[律师回复]合同能违约解除，在一般情况下，双方当事人订立了合同以后，是不能随意解除合同的，需要受到合同权利义务内容的约束。但是如果满足法定或者约定的解除合同情形的，可以解除合同。约定解除是指在合同中约定解除合同的事项，待约定的事由出现时，当事人有权解除合同。【法律依据】《民法典》第五百八十二条，履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

[律师回复]若一方违约，另一方拒绝违约方的赔偿，守约方能要求按照继续执行合同约定，或要求违约方继续履行合同，并支付违约金。对于违约方确实不能继续履行合同的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。双方都同意解除合同时，违约方直接赔偿经济损失即可。【法律依据】《民法典》第五百七十七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

[律师回复]客体要件。本罪所侵害的客体是复杂客体，包括证券、期货市场正常的交易管理秩序和其他投资者的利益。客观要件。本罪在客观方面表现为故意提供虚假信息或者伪造、变造、销毁交易记录，诱骗投资者买卖证券、期货合约，造成严重后果的行为。所谓提供，是指将虚假的有关证券发行，证券、期货交易的虚假信息故意传播或扩散。既可以提供给个人，又可以提供给单位；既可以是当面口头提供，又可以不面对他人而采用书面、影视、计算机等方式提供；既可以单个地提供，又可以成群成批地提供。但无论其方式如何，其所提供的必须与证券发行，证券、期货交易相关且必为虚假的信息。如果与证券发行，证券、期货交易无关或者所提供的不是虚假的信息，则不构成本罪。至于虚假信息的来源，既可以是自己编造的，又可以是他人编造的，但来源如何都不会影响本罪成立。所谓伪造，在这里是指按照证券、期货交易记录的特征包括形式特征如式样、格式、形状等内容特征，采用印刷、复印、描绘、拓印、石印等各种方法，制作假交易记录冒充真交易记录的行为。所谓变造，是指在真实交易记录的基础上，通过涂改、剪接、挖补、拼凑等加工方法，从而使原交易记录改变其内容的行为。所谓销毁，是指将证券、期货交易记录采用诸如撕裂、火烧、水浸、丢弃等各种方法予以毁灭。所谓诱骗，是指采取提供虚假的信息或将交易记录加以销毁的方式，以对投资者进行欺骗、引诱、误导，从而骗取投资者信任使投资者买卖读证券、期货合约的行为。本罪为结果犯，只有因行为人的故意提供虚假信息或伪造、变造、销毁交易记录，诱骗投资者的行为造成了实际的严重后果才能构成本罪。否则，即使有上述行为，但没有造成实际损害后果或者虽有实际损害后果但不是严重的后果，都不能构成本罪。主体要件。本罪的主体为特殊主体，即只有证券交易所、期货交易所、证券公司、期货经纪公司的从业人员，证券业协会、期货业协会或者证券期货监督管理部门的工作人员及单位，才能构成本罪。非上述人员、单位不能构成本罪而成为本罪主体。主观要件。本罪在主观方面必须出于故意，即明知为虚假信息而故意提供或者明知是证券、期货交易记录仍决意伪造、变造或者销毁，并且具有诱骗投资者买卖证券、期货合约的目的。过失不能构成本罪。

[律师回复]客体要件。本罪所侵害的客体是复杂客体，包括证券、期货市场正常的交易管理秩序和其他投资者的利益。客观要件。本罪在客观方面表现为故意提供虚假信息或者伪造、变造、销毁交易记录，诱骗投资者买卖证券、期货合约，造成严重后果的行为。所谓提供，是指将虚假的有关证券发行，证券、期货交易的虚假信息故意传播或扩散。既可以提供给个人，又可以提供给单位；既可以是当面口头提供，又可以不面对他人而采用书面、影视、计算机等方式提供；既可以单个地提供，又可以成群成批地提供。但无论其方式如何，其所提供的必须与证券发行，证券、期货交易相关且必为虚假的信息。如果与证券发行，证券、期货交易无关或者所提供的不是虚假的信息，则不构成本罪。至于虚假信息的来源，既可以是自己编造的，又可以是他人编造的，但来源如何都不会影响本罪成立。所谓伪造，在这里是指按照证券、期货交易记录的特征包括形式特征如式样、格式、形状等内容特征，采用印刷、复印、描绘、拓印、石印等各种方法，制作假交易记录冒充真交易记录的行为。所谓变造，是指在真实交易记录的基础上，通过涂改、剪接、挖补、拼凑等加工方法，从而使原交易记录改变其内容的行为。所谓销毁，是指将证券、期货交易记录采用诸如撕裂、火烧、水浸、丢弃等各种方法予以毁灭。所谓诱骗，是指采取提供虚假的信息或将交易记录加以销毁的方式，以对投资者进行欺骗、引诱、误导，从而骗取投资者信任使投资者买卖读证券、期货合约的行为。本罪为结果犯，只有因行为人的故意提供虚假信息或伪造、变造、销毁交易记录，诱骗投资者的行为造成了实际的严重后果才能构成本罪。否则，即使有上述行为，但没有造成实际损害后果或者虽有实际损害后果但不是严重的后果，都不能构成本罪。主体要件。本罪的主体为特殊主体，即只有证券交易所、期货交易所、证券公司、期货经纪公司的从业人员，证券业协会、期货业协会或者证券期货监督管理部门的工作人员及单位，才能构成本罪。非上述人员、单位不能构成本罪而成为本罪主体。主观要件。本罪在主观方面必须出于故意，即明知为虚假信息而故意提供或者明知是证券、期货交易记录仍决意伪造、变造或者销毁，并且具有诱骗投资者买卖证券、期货合约的目的。过失不能构成本罪。

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[律师回复]客体要件。本罪所侵害的客体是复杂客体，包括证券、期货市场正常的交易管理秩序和其他投资者的利益。客观要件。本罪在客观方面表现为故意提供虚假信息或者伪造、变造、销毁交易记录，诱骗投资者买卖证券、期货合约，造成严重后果的行为。所谓提供，是指将虚假的有关证券发行，证券、期货交易的虚假信息故意传播或扩散。既可以提供给个人，又可以提供给单位；既可以是当面口头提供，又可以不面对他人而采用书面、影视、计算机等方式提供；既可以单个地提供，又可以成群成批地提供。但无论其方式如何，其所提供的必须与证券发行，证券、期货交易相关且必为虚假的信息。如果与证券发行，证券、期货交易无关或者所提供的不是虚假的信息，则不构成本罪。至于虚假信息的来源，既可以是自己编造的，又可以是他人编造的，但来源如何都不会影响本罪成立。所谓伪造，在这里是指按照证券、期货交易记录的特征包括形式特征如式样、格式、形状等内容特征，采用印刷、复印、描绘、拓印、石印等各种方法，制作假交易记录冒充真交易记录的行为。所谓变造，是指在真实交易记录的基础上，通过涂改、剪接、挖补、拼凑等加工方法，从而使原交易记录改变其内容的行为。所谓销毁，是指将证券、期货交易记录采用诸如撕裂、火烧、水浸、丢弃等各种方法予以毁灭。所谓诱骗，是指采取提供虚假的信息或将交易记录加以销毁的方式，以对投资者进行欺骗、引诱、误导，从而骗取投资者信任使投资者买卖读证券、期货合约的行为。本罪为结果犯，只有因行为人的故意提供虚假信息或伪造、变造、销毁交易记录，诱骗投资者的行为造成了实际的严重后果才能构成本罪。否则，即使有上述行为，但没有造成实际损害后果或者虽有实际损害后果但不是严重的后果，都不能构成本罪。主体要件。本罪的主体为特殊主体，即只有证券交易所、期货交易所、证券公司、期货经纪公司的从业人员，证券业协会、期货业协会或者证券期货监督管理部门的工作人员及单位，才能构成本罪。非上述人员、单位不能构成本罪而成为本罪主体。主观要件。本罪在主观方面必须出于故意，即明知为虚假信息而故意提供或者明知是证券、期货交易记录仍决意伪造、变造或者销毁，并且具有诱骗投资者买卖证券、期货合约的目的。过失不能构成本罪。

[律师回复]逾期交房要求违约金诉讼时效为三年，诉讼时效自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，具体到逾期交房要求支付违约金的损失中，诉讼时效以合同约定的交房期限届满之次日为起算点。【法律依据】《民法典》第一百八十八条，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

[律师回复]客体要件。本罪所侵害的客体是复杂客体，包括证券、期货市场正常的交易管理秩序和其他投资者的利益。客观要件。本罪在客观方面表现为故意提供虚假信息或者伪造、变造、销毁交易记录，诱骗投资者买卖证券、期货合约，造成严重后果的行为。所谓提供，是指将虚假的有关证券发行，证券、期货交易的虚假信息故意传播或扩散。既可以提供给个人，又可以提供给单位；既可以是当面口头提供，又可以不面对他人而采用书面、影视、计算机等方式提供；既可以单个地提供，又可以成群成批地提供。但无论其方式如何，其所提供的必须与证券发行，证券、期货交易相关且必为虚假的信息。如果与证券发行，证券、期货交易无关或者所提供的不是虚假的信息，则不构成本罪。至于虚假信息的来源，既可以是自己编造的，又可以是他人编造的，但来源如何都不会影响本罪成立。所谓伪造，在这里是指按照证券、期货交易记录的特征包括形式特征如式样、格式、形状等内容特征，采用印刷、复印、描绘、拓印、石印等各种方法，制作假交易记录冒充真交易记录的行为。所谓变造，是指在真实交易记录的基础上，通过涂改、剪接、挖补、拼凑等加工方法，从而使原交易记录改变其内容的行为。所谓销毁，是指将证券、期货交易记录采用诸如撕裂、火烧、水浸、丢弃等各种方法予以毁灭。所谓诱骗，是指采取提供虚假的信息或将交易记录加以销毁的方式，以对投资者进行欺骗、引诱、误导，从而骗取投资者信任使投资者买卖读证券、期货合约的行为。本罪为结果犯，只有因行为人的故意提供虚假信息或伪造、变造、销毁交易记录，诱骗投资者的行为造成了实际的严重后果才能构成本罪。否则，即使有上述行为，但没有造成实际损害后果或者虽有实际损害后果但不是严重的后果，都不能构成本罪。主体要件。本罪的主体为特殊主体，即只有证券交易所、期货交易所、证券公司、期货经纪公司的从业人员，证券业协会、期货业协会或者证券期货监督管理部门的工作人员及单位，才能构成本罪。非上述人员、单位不能构成本罪而成为本罪主体。主观要件。本罪在主观方面必须出于故意，即明知为虚假信息而故意提供或者明知是证券、期货交易记录仍决意伪造、变造或者销毁，并且具有诱骗投资者买卖证券、期货合约的目的。过失不能构成本罪。