如何办理预售房屋抵押登记

[律师回复]解析：关于不动产预告登记制度的法定功效在于：在未经预告登记权人的许可情况下，若出卖方擅自再就同一不动产实施产权处分行为，此种行为并不具有任何的实质性物权效应。依照我国现行的《中华人民共和国民法典》中的相关规定，倘若当事人之间签署了关于买卖房屋或其他不动产物权交易的合同，为了确保未来能够顺利实现物权变动的目的，依照合约内容，当事人有权向登记机关提出预告登记申请。自预告登记完成之后，除非得到预告登记权人的明确同意，否则任何人对于该不动产的处分都将无法产生物权效力。此外，预告登记完成后，若债权债务关系得以解除或者自具备办理不动产登记条件之日起满90日仍未提出正式登记申请，则预告登记将会自动失效。法律依据：《民法典》第二百二十一条?当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

[律师回复]解析：抵押权预告登记所蕴含着的法律效力具体体现如下几点：首先，预告登记的本质特性在于赋予被登记的请求权以物权效力，这意味着它可以有效地对抗之后出现的与该请求权内容相符合的不动产物权的处分行为；其次，对于预购商品房抵押权预告登记的权利性质，我们可以将其视作一种准物权，或者称之为“次抵押权”，尽管这种权利的效力不及抵押、保证、质押、留置、定金等担保物权，但是却明显优于债权；再者，预告登记并未赋予其优先受偿的权利，而仅仅具备对抗第三方的效力；最后，需要明确的是，抵押权预告登记的主要目的并非为了直接享有抵押权，而是为了确保未来能够顺利地设立抵押权，也就是说，权利人依据预告登记享有优先设立抵押权的权利，然而在抵押权正式办理登记生效之前，权利人并不能直接行使抵押权，也无法据此主张自己享有抵押权。法律依据：《中华人民共和国民法典》第二百二十一条当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

[律师回复]解析：关于房产交易未经注册登记所缔结的合同有效性问题，我们需要明确，经由各方当事人自愿签署的协议，其效力理应得到认可与尊重。根据我国现行法律法规的规定，依法进行所有权登记仅仅被视为实现物权转移所需满足的必要条件，而非影响合同效力的决定性因素。在此前提之下，双方在没有获得实际产权之前即签订房产买卖合同的行为，仅能归类为债权行为，并不能等同于物权行为。然而，只要该合同的订立过程符合法定的成立要件，便应当被认定为合法有效的合同。法律依据：《民法典》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

[律师回复]解析：预告抵押登记制度是指在订立买卖房产或者推行其他不动产权资源的协议之后，为了保证未来某一时间能够充分行使相关权利，依据条约约定可以向相应的注册部门提出预约公示登记的一种行为。当双方以不动产作为抵押方式时，必须按照法律规定办理抵押登记手续，此时抵押权便会从抵押登记完成之时正式生效。在执行抵押预告登记过程中，必需遵循如下几个步骤：第一步，在双方签署了关于买卖房产或其他不动产物权的协议后；其次，按照预先约定好的条件，向特定注册部门提交预告登记的申请；接下来，负责注册部门将对申请人的申请进行初步审查；若经过严格审核符合要求，则进入到下一个环节——抵押登记；而当最后一步也顺利完成，意味着预告抵押权正式生效。值得注意的是，预告抵押登记本身并不具备直接使产权结构成立的效力，只有当完成了全面性的抵押登记之后，我们才能够真正的建立起抵押权。因此，在成功执行抵押预告登记后，务必尽快办理抵押登记手续，以确保抵押权获得有效保护。法律依据：《民法典》第三百九十四条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第四百零二条以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

[律师回复]预抵押登记一般需要本人办理，但是当事人也可以授权委托他人办理。解析：预抵押登记一般需要本人办理，但是当事人也可以授权委托他人办理。预抵押是指在购房者与开发商的购房合同、购房者与银行的借款合同签定的同时，在房管局的备案系统上立即生成预抵押登记，以排斥第三人对房产的行使权利的行为。法律依据：《中华人民共和国民法典》第三百九十四条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。

[律师回复]预告登记指当事人签订买卖房屋或者其他 不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。如在 商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。房屋所有权转让、抵押可以申请预告登记。为了保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。简单的说就是防止一房二买或二次抵押的情况。如果不办理预告登记，那么出售人就可以把该房屋出售给另外的人，这样前面购买人就不能对抗后面的购买人。如果办理了预告登记，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这样购买人的权利就得以保证。

[律师回复]预告登记是当事人签订买卖房屋的协议，为保障将来顺利变更房屋产权，向交易中心申请预告登记。预告登记后，未经你同意，无法变更房屋产权。预告登记是自愿的，没有必须办理之说，但购房者还是建议办理预告登记，以保障自身合法权益

[律师回复]1、不可以。2、根据建设部《城市房地产抵押管理办法》第三十条第二款规定：以预购商品房抵押的，登记机关应当在抵押合同上记载，抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。费用：预售房抵押登记费和已取得房地产证的抵押登记费收费一致。需要缴纳的费用有：房地产抵押登记费：住房房屋登记收费标准：60元/件；非住房房屋登记收费标准：400元/件；经济适用房减半收取。房地产抵押手续费：按照贷款额的0.08％收取。

[律师回复]以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民可以认定抵押有效。以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。从上述规定可以看出，在建房屋及其占用范围内的土地使用权可以依法进行抵押，相关法律法规并没有予以禁止。此外，商品房预售完成后，土地使用权仍属于开发商所有，从法律规定角度来看，开发商有权以预售商品房范围内的土地使用权进行抵押。

[律师回复]一般是30个工作日之内。但是，房屋抵押预告登记证不能办理贷款，分析如下：根据《民法典》（2021.1.1生效）第二百二十一条之规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。证明的作用:预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。可知,房屋预告登记证明是指当事人签订房屋买卖协议时,为保障将来实现物权,按约定向房产登记管理部门(房地局)申请预告登记,并由房产管理部门依法审查后并予以登记而颁发的证明。预告登记并不等同于物权登记，你的房屋尚未取得产权证并完成现实的物权登记，该种登记并没有创设新的物权，亦不发生不动产物权的转移，所以你的房屋抵押预告登记证不能办理贷款。