商品房存在质量问题如何处理

[律师回复]根据你的问题解答如下, 商品房质量纠纷的处理方式 一、开发商应该对商品房的普通质量问题承担保修责任。 为维护消费者的合法权益，我国政府先后颁布了《城市房地产开发企业经营管理条例》和《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》。这些房地产法规规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售的商品住宅承担质量责任的法律文件，应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。商品住宅售出后，委托物业管理等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示委托单位。 依照法律规定，商品房保修期是从房产商将竣工验收的住宅交付使用之日起计算。正常使用情况下，各部位、部件的保修内容和保修期为：屋面防水3年;墙面、厨房、卫生间地面、地下室、管道渗漏1年;墙面、顶棚抹灰层脱落1年;地面空鼓开裂、大面积起砂1年;门窗翘裂、五金件损坏及卫生洁具1年;管道堵塞2个月;灯具、电器开关6个月;供热、供冷系统和设备的保修期为一个采暖期或供冷期;其他部位、部件的保修期限由供需双方自行约定，房产商可以延长上述保修期。 二、如果商品房主体结构质量不合格，后因质量问题严重影响居住，开发商应当承担退房并赔偿损失的责任。 《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第12条：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第13条：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。” 根据上述规定，如果该商品房主体结构质量不合格，购房者有权要求退房。不过，购房者首先应该向工程质量监督单位申请重新核验，如果确属主体结构质量不合格，房地产开发公司应当办理退房手续，返还购房款，并应当就房屋主体结构质量不合格给购房者造成的损失进行赔偿。 如果该商品房因质量问题严重影响正常居住使用的，购房者也有权要求退房并要求赔偿损失。 如果该商品房是主体结构以外的部分存在质量问题，未严重影响正常居住的，那么购房者只能要求开发商负责进行维修，而无权要求退房。当然，因维修致使房屋原使用功能受到影响而造成损失的，开发商应当负责赔偿损失。

[律师回复]《最高人民法院关于审理食品药品纠纷案件适用法律若干问题的规定》第5条规定，“消费者举证证明所购买食品、药品的事实以及所购食品、药品不符合合同的约定，主张食品、药品的生产者、销售者承担违约责任的，人民法院应予支持。消费者举证证明因食用食品或者使用药品受到损害，初步证明损害与食用食品或者使用药品存在因果关系，并请求食品、药品的生产者、销售者承担侵权责任的，人民法院应予支持，但食品、药品的生产者、销售者能证明损害不是因产品不符合质量标准造成的除外。” 如果你不仅能证明购买了涉案商品，还能证明受到损害的事实是因为食用了食品或使用了药品造成的，那么，你可以请求食品、药品的生产者、销售者承担侵权责任。如果你只能证明购买涉案商品的事实以及涉案商品不符合合同约定的标准，那么，你可以请求食品、药品的生产者、销售者承担违约责任。需要提醒你的是，你只能选择其中一种权利来行使，不能主张双份赔偿。

[律师回复]【法律意见】 　　房屋质量问题可能在交房时就能发现，但更多的情况是交房时很难发现，等到业主入住以后才慢慢浮出水面，不同阶段出现房屋质量问题的不同处理： 　　 1、购房者认为开发商交付使用的商品房属于主体质量不合格的，首先购房者应该向工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属主体结构质量不合格的，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称《解释》)第十二条的规定，购房者有权退房，解除商品房买卖合同，并要求开发商赔偿损失。 　　 2、购房者所购买的房屋质量问题不属于主体质量不合格，但因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，购房者也可以请求解除合同和赔偿损失。“严重影响正常居住使用”一般是指购房者所购买的房屋出现严重质量问题，且该质量问题通过修复等亦无法保证购房者人身、财产安全及正常居住使用的情形。 　　 3、购房者所购买的房屋存在质量问题，但尚未达到“严重影响正常居住使用”这一严重程度，在保修期内，开发商应当承担修复责任，如开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房者可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。 　　

[律师回复]《最高人民法院关于审理食品药品纠纷案件适用法律若干问题的规定》第5条规定，“消费者举证证明所购买食品、药品的事实以及所购食品、药品不符合合同的约定，主张食品、药品的生产者、销售者承担违约责任的，人民法院应予支持。消费者举证证明因食用食品或者使用药品受到损害，初步证明损害与食用食品或者使用药品存在因果关系，并请求食品、药品的生产者、销售者承担侵权责任的，人民法院应予支持，但食品、药品的生产者、销售者能证明损害不是因产品不符合质量标准造成的除外。” 如果你不仅能证明购买了涉案商品，还能证明受到损害的事实是因为食用了食品或使用了药品造成的，那么，你可以请求食品、药品的生产者、销售者承担侵权责任。如果你只能证明购买涉案商品的事实以及涉案商品不符合合同约定的标准，那么，你可以请求食品、药品的生产者、销售者承担违约责任。需要提醒你的是，你只能选择其中一种权利来行使，不能主张双份赔偿。

[律师回复]《最高人民法院关于审理食品药品纠纷案件适用法律若干问题的规定》第5条规定，“消费者举证证明所购买食品、药品的事实以及所购食品、药品不符合合同的约定，主张食品、药品的生产者、销售者承担违约责任的，人民法院应予支持。消费者举证证明因食用食品或者使用药品受到损害，初步证明损害与食用食品或者使用药品存在因果关系，并请求食品、药品的生产者、销售者承担侵权责任的，人民法院应予支持，但食品、药品的生产者、销售者能证明损害不是因产品不符合质量标准造成的除外。” 如果你不仅能证明购买了涉案商品，还能证明受到损害的事实是因为食用了食品或使用了药品造成的，那么，你可以请求食品、药品的生产者、销售者承担侵权责任。如果你只能证明购买涉案商品的事实以及涉案商品不符合合同约定的标准，那么，你可以请求食品、药品的生产者、销售者承担违约责任。需要提醒你的是，你只能选择其中一种权利来行使，不能主张双份赔偿。

[律师回复]【法律意见】 　　房屋质量问题可能在交房时就能发现，但更多的情况是交房时很难发现，等到业主入住以后才慢慢浮出水面，不同阶段出现房屋质量问题的不同处理： 　　 1、购房者认为开发商交付使用的商品房属于主体质量不合格的，首先购房者应该向工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属主体结构质量不合格的，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称《解释》)第十二条的规定，购房者有权退房，解除商品房买卖合同，并要求开发商赔偿损失。 　　 2、购房者所购买的房屋质量问题不属于主体质量不合格，但因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，购房者也可以请求解除合同和赔偿损失。“严重影响正常居住使用”一般是指购房者所购买的房屋出现严重质量问题，且该质量问题通过修复等亦无法保证购房者人身、财产安全及正常居住使用的情形。 　　 3、购房者所购买的房屋存在质量问题，但尚未达到“严重影响正常居住使用”这一严重程度，在保修期内，开发商应当承担修复责任，如开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房者可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。 　　

[律师回复]《最高人民法院关于审理食品药品纠纷案件适用法律若干问题的规定》第5条规定，“消费者举证证明所购买食品、药品的事实以及所购食品、药品不符合合同的约定，主张食品、药品的生产者、销售者承担违约责任的，人民法院应予支持。消费者举证证明因食用食品或者使用药品受到损害，初步证明损害与食用食品或者使用药品存在因果关系，并请求食品、药品的生产者、销售者承担侵权责任的，人民法院应予支持，但食品、药品的生产者、销售者能证明损害不是因产品不符合质量标准造成的除外。” 如果你不仅能证明购买了涉案商品，还能证明受到损害的事实是因为食用了食品或使用了药品造成的，那么，你可以请求食品、药品的生产者、销售者承担侵权责任。如果你只能证明购买涉案商品的事实以及涉案商品不符合合同约定的标准，那么，你可以请求食品、药品的生产者、销售者承担违约责任。需要提醒你的是，你只能选择其中一种权利来行使，不能主张双份赔偿。

[律师回复]对食品、药品检验机构因过错造成消费者损害时应当如何承担责任的问题，最高人民司法解释有明确规定：“食品、药品检验机构故意出具虚假检验报告，造成消费者损害，消费者请求其承担连带责任的，人民法院应予支持。 食品、药品检验机构因过失出具不实检验报告，造成消费者损害，消费者请求其承担相应责任的，人民法院应予支持。” 在食品、药品的销售链条中，非常重要的一环就是食品、药品检验机构出具的检验报告是否真实反映了送检食品、药品的质量情况。相关监管部门之所以同意食品、药品上市销售，消费者之所以愿意购买特定食品、药品，一个很关键的考量因素就是检验机构出具的关于特定食品、药品质量合格的检验报告。 检验机构的过错责任分为故意和过失两种形态。故意行为出具的是虚假检验报告，承担侵权连带责任；过失行为出具的是不实检验报告，承担与其过错程度相适应的按份责任。

[律师回复]【法律意见】 　　房屋质量问题可能在交房时就能发现，但更多的情况是交房时很难发现，等到业主入住以后才慢慢浮出水面，不同阶段出现房屋质量问题的不同处理： 　　 1、购房者认为开发商交付使用的商品房属于主体质量不合格的，首先购房者应该向工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属主体结构质量不合格的，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称《解释》)第十二条的规定，购房者有权退房，解除商品房买卖合同，并要求开发商赔偿损失。 　　 2、购房者所购买的房屋质量问题不属于主体质量不合格，但因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，购房者也可以请求解除合同和赔偿损失。“严重影响正常居住使用”一般是指购房者所购买的房屋出现严重质量问题，且该质量问题通过修复等亦无法保证购房者人身、财产安全及正常居住使用的情形。 　　 3、购房者所购买的房屋存在质量问题，但尚未达到“严重影响正常居住使用”这一严重程度，在保修期内，开发商应当承担修复责任，如开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房者可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。 　　

[律师回复]【法律意见】 　　房屋质量问题可能在交房时就能发现，但更多的情况是交房时很难发现，等到业主入住以后才慢慢浮出水面，不同阶段出现房屋质量问题的不同处理： 　　 1、购房者认为开发商交付使用的商品房属于主体质量不合格的，首先购房者应该向工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属主体结构质量不合格的，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称《解释》)第十二条的规定，购房者有权退房，解除商品房买卖合同，并要求开发商赔偿损失。 　　 2、购房者所购买的房屋质量问题不属于主体质量不合格，但因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，购房者也可以请求解除合同和赔偿损失。“严重影响正常居住使用”一般是指购房者所购买的房屋出现严重质量问题，且该质量问题通过修复等亦无法保证购房者人身、财产安全及正常居住使用的情形。 　　 3、购房者所购买的房屋存在质量问题，但尚未达到“严重影响正常居住使用”这一严重程度，在保修期内，开发商应当承担修复责任，如开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房者可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。