房屋买卖合同未履行，违约责任应承担哪些法律责任

[律师回复]由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

[律师回复]由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

[律师回复]可以：时，卖方不履行合同义务的主动违约，违反合同的，应当承担相应的赔偿责任，买方有权要求卖方继续履行合同，并要求卖方房子过户给买方。买方也有权要求卖方承担赔偿责任的形式，买方可以选择要求卖方承担双倍返还的定金或者支付违约金或者赔偿损失的违约责任的钱。补偿的损失，包括房屋上涨的损失。有很多类似的住房市场交易价格的上升，房屋的损失，一般参考。不能：根据中华人民共和国合同法“第10条，”中华人民共和国物权法“第36条，第15条，房屋买卖协议真实，合法有效，应受到尊重和法律保护。诚实信用原则是合同法，和谐社会的基石，如果仅仅是因为房屋升值默认情况下，甚至否定合同的基本原则，什么样的社会诚信诚信的人的利益是什么什么是法律的尊严你自己的选择！

[律师回复]不履行房屋买卖合同应承担的违约责任是什么一、要求继续履行。第一百零七条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。首先当事人一方可要求违约方继续履行合同，如对迟延履行约定了违约金的仍可要求支付迟延履行违约金，如没约定迟延履行违约金有损失的可要求赔偿损失。但有下列情况的不适用继续履行，第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。二、解除合同，适用定金罚则或要求对方支付违约金。第一百一十六条规定当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金罚则，如果合同当事人在合同中约定了定金条款，或者另外订立了定金合同，则可以适用定金。以定金方式承担违约责任的做法是：支付定金一方违约时，不得要求对方退回定金；收受定金一方违约时，应双倍返还定金。其中需要注意的是，定金数额不得超过合同总价款的20％，超过部分将不被视为定金。违约金，如不适用定金罚则适用违约金。当事人在合同中明确约定违约金的数额或者计算方法，并且约定不违法，也无明显不合理的，则适用合同约定的违约金。但如果合同约定的违约金数额低于造成的损失的，当事人可以请求或者仲裁机构予以增加；如果约定违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求或者仲裁机构予以适当减少赔偿损失，在另外一些情况下，违约一方应当承担赔偿损失的责任:1)合同当事人没有约定违约金和定金，也没有法定违约金可以适用的，如果违约行为给对方造成了损失，则违约方应承担赔偿损失的责任，数额可由双方商定，或由仲裁机构裁决和判决。2)虽有合同约定的违约金或者法定违约金，但违约一方支付的违约金不足以补偿损失的，对于不足部分仍应赔偿损失。损失赔偿的金额应相当于因违约给对方造成的损失－－包括合同履行后本可以获得的利益，但不超过违约一方在订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的最大损失。

[律师回复]本问题主要涉及所有权保留制度的适用范围。所谓所有权保留制度，是指买卖合同中，买受人先占有、使用标的物，但在双方当事人约定的特定条件（一般为价金的一部分或者全部清偿）成就前，出卖人仍保留标的物的所有权，条件成就后，标的物所有权始得转移给买受人。《合同法》第一百三十四条规定，当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。所有权保留制度对于促进商事交易、分配交易风险、节省交易成本具有重要的积极作用。但由于不动产物权的变动，除了需要交易双方协商一致外，还须进行转移所有权的变更登记，只有变更登记完成后所有权才发生转移。故不动产买卖中，买受人未付清价款前不办理所有权变更登记，亦能兼顾买受人使用、出卖人价金权利保障的双重目的。且不动产物权变更登记对第三人发生法律效力，如一方面允许当事人约定不动产所有权保留，另一方面法律规定不动产所有权因登记发生转移，不可避免发生矛盾。故《买卖合同司法解释》第三十四条规定，所有权保留制度不适于涉及不动产的买卖交易，只适于动产买卖交易情形。

[律师回复]本问题主要涉及所有权保留制度的适用范围。所谓所有权保留制度，是指买卖合同中，买受人先占有、使用标的物，但在双方当事人约定的特定条件（一般为价金的一部分或者全部清偿）成就前，出卖人仍保留标的物的所有权，条件成就后，标的物所有权始得转移给买受人。《合同法》第一百三十四条规定，当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。所有权保留制度对于促进商事交易、分配交易风险、节省交易成本具有重要的积极作用。但由于不动产物权的变动，除了需要交易双方协商一致外，还须进行转移所有权的变更登记，只有变更登记完成后所有权才发生转移。故不动产买卖中，买受人未付清价款前不办理所有权变更登记，亦能兼顾买受人使用、出卖人价金权利保障的双重目的。且不动产物权变更登记对第三人发生法律效力，如一方面允许当事人约定不动产所有权保留，另一方面法律规定不动产所有权因登记发生转移，不可避免发生矛盾。故《买卖合同司法解释》第三十四条规定，所有权保留制度不适于涉及不动产的买卖交易，只适于动产买卖交易情形。

[律师回复]本问题主要涉及所有权保留制度的适用范围。所谓所有权保留制度，是指买卖合同中，买受人先占有、使用标的物，但在双方当事人约定的特定条件（一般为价金的一部分或者全部清偿）成就前，出卖人仍保留标的物的所有权，条件成就后，标的物所有权始得转移给买受人。《合同法》第一百三十四条规定，当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。所有权保留制度对于促进商事交易、分配交易风险、节省交易成本具有重要的积极作用。但由于不动产物权的变动，除了需要交易双方协商一致外，还须进行转移所有权的变更登记，只有变更登记完成后所有权才发生转移。故不动产买卖中，买受人未付清价款前不办理所有权变更登记，亦能兼顾买受人使用、出卖人价金权利保障的双重目的。且不动产物权变更登记对第三人发生法律效力，如一方面允许当事人约定不动产所有权保留，另一方面法律规定不动产所有权因登记发生转移，不可避免发生矛盾。故《买卖合同司法解释》第三十四条规定，所有权保留制度不适于涉及不动产的买卖交易，只适于动产买卖交易情形。

[律师回复]本问题主要涉及所有权保留制度的适用范围。所谓所有权保留制度，是指买卖合同中，买受人先占有、使用标的物，但在双方当事人约定的特定条件（一般为价金的一部分或者全部清偿）成就前，出卖人仍保留标的物的所有权，条件成就后，标的物所有权始得转移给买受人。《合同法》第一百三十四条规定，当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。所有权保留制度对于促进商事交易、分配交易风险、节省交易成本具有重要的积极作用。但由于不动产物权的变动，除了需要交易双方协商一致外，还须进行转移所有权的变更登记，只有变更登记完成后所有权才发生转移。故不动产买卖中，买受人未付清价款前不办理所有权变更登记，亦能兼顾买受人使用、出卖人价金权利保障的双重目的。且不动产物权变更登记对第三人发生法律效力，如一方面允许当事人约定不动产所有权保留，另一方面法律规定不动产所有权因登记发生转移，不可避免发生矛盾。故《买卖合同司法解释》第三十四条规定，所有权保留制度不适于涉及不动产的买卖交易，只适于动产买卖交易情形。

[律师回复]房屋买卖合同如果没有约定付款时间和过户时间，可在签订合同后的任意时间由双方协商约定时间，并在期限内履行合同义务，在规定时间内没有履行合同义务的视为违约，另一方可以解除合同并要求违约方承担违约责任。

[律师回复]一, 要求继续履行。第一百零七条规定　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。首先当事人一方可要求违约方继续履行合同，如对迟延履行约定了违约金的仍可要求支付迟延履行违约金，如没约定迟延履行违约金有损失的可要求赔偿损失。但有下列情况的不适用继续履行，第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：　　（一）法律上或者事实上不能履行；　　（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；　　（三）债权人在合理期限内未要求履行。 二，解除合同，适用定金罚则或要求对方支付违约金。第一百一十六条规定当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金罚则，如果合同当事人在合同中约定了定金条款，或者另外订立了定金合同，则可以适用定金。以定金方式承担违约责任的做法是：支付定金一方违约时，不得要求对方退回定金；收受定金一方违约时，应双倍返还定金。其中需要注意的是，定金数额不得超过合同总价款的20％，超过部分将不被视为定金。违约金，如不适用定金罚则适用违约金。当事人在合同中明确约定违约金的数额或者计算方法，并且约定不违法，也无明显不合理的，则适用合同约定的违约金。但如果合同约定的违约金数额低于造成的损失的，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以增加；如果约定违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少 赔偿损失，在另外一些情况下，违约一方应当承担赔偿损失的责任:1)合同当事人没有约定违约金和定金，也没有法定违约金可以适用的，如果违约行为给对方造成了损失，则违约方应承担赔偿损失的责任，数额可由双方商定，或由仲裁机构裁决和法院判决。2)虽有合同约定的违约金或者法定违约金，但违约一方支付的违约金不足以补偿损失的，对于不足部分仍应赔偿损失。损失赔偿的金额应相当于因违约给对方造成的损失－－包括合同履行后本可以获得的利益，但不超过违约一方在订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的最大损失。