买方贷款买房，合同未到期，卖方不能按揭怎么办

[律师回复]解析：商品房在按揭期间无法自由交易。这种情况下的房产是指仍处于抵押状态中的房产，房管部门进行产权变更时，要求房产必须无任何形式的抵押。如欲进行买卖，须先清偿银行所贷之款，解除房屋抵押手续后方能依法完成房产转让过程。法律依据：《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；(三)依法收回土地使用权的；(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；(五)权属有争议的；(六)未依法登记领取权属证书的；(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

[律师回复]解析：确实可以这样做。售房者只需要与银行进行协商，申请提前偿清所有贷款（通常情况下，当还贷满一整年后，也就是完成12个还款周期后，若决定提前还贷，银行将不会收取任何额外的违约金），接着便可将房屋从抵押状态中解脱出来。然而，如果买方提出要求全额支付房价款项，并且希望将这笔款项用于偿还银行贷款，从而取出房产证并解除抵押后再进行过户手续的办理，那么在此种情况下，我们应该保持谨慎态度，因为这种操作存在着较大的风险。为了确保交易的顺利进行，建议在专业人士的陪同或者指导下完成相关事宜。法律依据：《个人贷款管理暂行办法》第十一条个人贷款申请应具备以下条件：（一）借款人为具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民或符合国家有关规定的境外自然人；（二）贷款用途明确合法；（三）贷款申请数额、期限和币种合理；（四）借款人具备还款意愿和还款能力；（五）借款人信用状况良好，无重大不良信用记录；（六）贷款人要求的其他条件。

[律师回复]解析：在进行二手房交易过程中，关于购房贷款的相关操作流程如下：首先，需要买卖双方共同签署并确认房屋买卖合同；其次，买方需携带个人身份证明文件、房产所有权证书、户籍簿、婚姻状况证明以及房屋买卖合同等资料前往房管部门进行网上签约，随后向银行提出贷款申请；完成上述步骤后，买方还需前往房管部门指定的测绘公司申请测绘服务，并获取新的测绘图纸；接下来，买方需前往税务部门缴纳契税；税务部门在收到申请后会进行严谨的审核工作，并出具契税单据，买方需按照要求缴纳契税；同时，买方还需申请缴纳（或减免）营业税及个人所得税，税务部门同样会进行严格的审核，如符合相关规定，则会出具相应的纳税单据；最后，买方需前往房管部门与税务部门委托的评估机构申请评估服务；评估机构在收到申请后将按照评估程序对受托评估的房屋出具评估报告，买方需支付评估费用。待所有手续完备后，买方可前往房管部门申请办理相关手续，经房管部门审批通过后，买方需缴纳相关费用以领取产权证书，随后办理抵押登记手续，直至最终从银行获得贷款。法律依据：《城市房地产转让管理规定》第七条房地产转让，应当按照下列程序办理：（一）房地产转让当事人签订书面转让合同；（二）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后９０日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；（三）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在７日内作出是否受理申请的书面答复，７日内未作书面答复的，视为同意受理；（四）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；（五）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；（六）房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。

[律师回复]解析：涉及到贷款抵押的房产，虽然仍然具备买卖的可能性，但是其过户流程会受到一定程度上的限制。一旦房产所有者成功获得了该房产的所有权，他们便有权利进行自由的房屋出售活动，这是身为所有权人所应享有并且不可剥夺的权利。为了确保买卖交易过程中的合法性以及公平性，买卖双方应当按照法律规定，签署名为《房屋买卖合同》的法律文件，以保障合同本身的有效性和约束力。在此同时，卖方有责任对买方明确揭示房产已被抵押的事实真相。法律依据：《中华人民共和国民法典》第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第二百一十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。第二百一十一条当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。

[律师回复]解析：关于房屋交易合同所引起之纷争，我们可采取四种途径以达成调和：和解、调解、仲裁及向法院提起诉讼。1.协商，即由买卖双方凭借各自之力，通过相互之间的妥协与让步来解决争议。此法操作简易且心境平和，然而需以书面形式记录协商过程中的各项细节。2.调解，即由第三方介入，促使争议各方能够相互理解并做出让步，从而达到最终化解矛盾的目的。在争议各方无法继续进行对话时，寻求第三方调解无疑是一个明智的选择。3.仲裁，即将争议提交给仲裁机构，由其作为公正的裁判者对纠纷进行裁决。仲裁具有一裁终局的特性，若一方未能履行仲裁裁决，另一方可向法院申请强制执行。4.诉讼，即一方当事人向法院提出申诉，由法院依据法律规定对争议进行裁决。诉讼乃是最终且最为权威的纠纷解决机制，也是当事人维护自身权益的最后防线。法律依据：《民事诉讼法》第一百二十五条当事人起诉到人民法院的民事纠纷，适宜调解的，先行调解，但当事人拒绝调解的除外。

[律师回复]解析：处于贷款尚未偿还完毕状态的房产，原则上仍可作为抵押品进行再次申请贷款，然而需同时满足以下四个基本条件：首先，借款人须已成为该抵押房屋的合法所有者；其次，申请过程应在同一家金融机构完成；再者，用作抵押物的房产必须属于金融机构认定的“优良资产”范畴；最后，该房产的建造年代及地理位置均需处在金融机构认可的地区范围内且符合相关年限规定。法律依据：《中华人民共和国民法典》第三百九十四条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。

[律师回复]解析：在尚未偿还完毕房贷的情况下，房产是具有销售潜力的，但必须满足特定条件方可实现：首先，若卖方具备偿付贷款的财务实力，那么他需要先行偿还贷款并解除抵押登记之后，方可进行交易和转让。其次，如果卖方无力偿还贷款，但买方具备此项经济能力，则买卖双方可通过洽谈达成共识，由买方先行偿还贷款，随后进行交易和转让。最后，若买卖双方均无能力偿还贷款，他们可以寻求担保公司的协助，由担保公司代为偿还贷款后再进行交易和转让，最终再将款项归还给担保公司。法律依据：《民法典》第六百六十八条借款合同应当采用书面形式，但是自然人之间借款另有约定的除外。借款合同的内容一般包括借款种类、币种、用途、数额、利率、期限和还款方式等条款。

[律师回复]解析：确实是可行的解决方案。首先，您可以前往办理贷款业务的银行机构进行咨询，了解是否支持执行房产抵押的转按操作。若果确实有此项服务提供，就能够把您目前依然拖欠给银行的贷款转移至新业主名下。其次，假如新业主并不愿意继续承担按揭责任的话，在完成转按工作之后，他/她也可以选择立即偿还银行贷款，从而免去支付额外的贷款利息的烦恼。再者，如果银行方面明确表示无法进行转按操作，那么您可以寻求正规的担保公司协助赎回房产证，这相当于解除原有的房屋抵押关系，只有在这个前提之下，房屋才能够进行合法的交易。然而，请注意，担保公司通常会收取一定比例的服务费。最后，您还可以寻找一家正规的房地产中介公司，通过向新业主收取预付款的方式来提前偿还贷款，但在此过程中，需要到公证机关进行公证，并支付相应的手续费用。法律依据：《民法典》第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

[律师回复]解析：确实如此，倘若贷款者能按照规定期限履行房贷还款义务，那么他们的房屋将无法被银行进行抵押拍卖。然而，若借款人未能及时偿还房贷，那么其所购买的按揭贷款房产将会面临由法院强制执行的拍卖风险，而在此过程中，银行享有优先受偿权。待银行收回全部贷款之后，剩余款项将归还给被执行人。法律依据：《民事诉讼法》第二百四十七条财产被查封、扣押后，执行员应当责令被执行人在指定期间履行法律文书确定的义务。被执行人逾期不履行的，人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产；不适于拍卖或者当事人双方同意不进行拍卖的，人民法院可以委托有关单位变卖或者自行变卖。国家禁止自由买卖的物品，交有关单位按照国家规定的价格收购。

[律师回复]解析：对于未能办理按揭贷款的房屋买卖交易，双方均可提出解除合同的申请。在此情况下，购房者需以书面形式向房地产开发公司（以下简称“开发商”）提交退房申请，而开发商则有义务在收到退房申请后的十五个工作日内完成相关退房手续，并将所有已收取的购房款项全额退还给购房者。此外，开发商还需要依据未能成功办理按揭贷款的具体原因，明确界定违约责任方，并按照合同约定向守约方支付相应的违约金。法律依据：《民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。