商品房预售合同违约金合理吗

[律师回复]解析：在签署的合同中，如若存在不利于平衡各方权益、排除或减轻一方责任或约束另一方行为的条文，我们应视为该等条款属于无效范畴。然而，若在签订合同时，某一条款的设定明显对某个当事人造成了极大的不利，那么他/她有权请求法院裁定撤销此份合同。而一旦合同被撤销，之前所约定的事项即变为无效，不能再作为法律依据予以引用和执行。法律依据：《中华人民共和国民法典》第四百九十七条有下列情形之一的，该格式条款无效：(一)具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；(二)提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；(三)提供格式条款一方排除对方主要权利。

[律师回复]违章建筑认定的依据，根据城乡规划法的规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。我国法律明确规定，拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。这一规定有力地遏制了违章建筑的生存和蔓延，保护了开发、建设单位的利益。但是，在实践中和人民却往往忽略对房屋的鉴定环节，直接以被执行人有无房屋证照作为界定违章建筑的依据，即对无证照房屋一律视为违章建筑。实际上，认定是否是公民合法财产，必须以国家的相关法律为依据。按照城乡规划法的规定，县级以上地方人民政府的城乡规划主管部门或乡、镇人民政府分别是处理城市和乡、村庄违章建筑的行政主管部门，拥有对违章建筑进行处理的行政执法权，当然也是违章建筑的确认机关，即便是人民也无权在审理和执行案件过程中确认违章建筑的性质。违章建筑主要包括⑴未申请或申请未获得批准，并未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑物;⑵擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑物;⑶擅自改变了使用性质建成的建筑物;⑷临时建筑建设后超过有效期未拆除成为永久性建筑的建筑物;⑷通过伪造相关材料向主管部门骗取许可证而建成的建筑物。违章建筑依其“违章”的程度不同，有各种不同的情况。从表面上看违章建筑建筑人有无土地使用权上说，违章建筑大体上可以分为两种：一是建筑人未取得土地使用权，因而也无法取得建筑许可证;二是在自己取得土地使用权的土地上建造违章建筑物，即虽有利用该建筑物占有范围内的土地建造房屋等建筑物的权利，但未经取得建筑许可证而擅自建设的建筑。

[律师回复]1、《商品房销售管理办法》第三十条：房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。2、未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。

[律师回复]1、合同有约定的，按照约定处理；2、合同没有约定或者约定不明确的，则面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。【法律依据】《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积；或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。

[律师回复]商品房买卖契约的预售登记手续的办理方式如下：1、商品房的预售行为是一种房地产开发商将正在建设的商品房预先出售给买受人并支付定金或者房价款的行为。而商品房买卖契约的预售登记手续是房屋买卖契约的生效要件，而没有经过登记的契约在法律上的效力是属于无效的，合同中所约定的权利和义务对当事人就没有约束力。2、办理预售登记手续的时间应该在签订契约之日的30日内，由买卖双方到房屋土地管理局市场处办理预售或者预购登记手续，在办理该手续时，买卖双方应持合同正本（一式四份），购房者还应持身份证的复印件。如过买卖双方没有按照上述规定的时间来办理交易审核手续，之后每逾期一天，有关部门将会处以0.1％的罚款。

[律师回复]1、《商品房销售管理办法》第三十条：房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。2、未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。

[律师回复]法律分析预售商品房构成违约的索赔如下：可以按照合同约定或标的数额的20%索赔，同时可以根据违约情形判断实际损失，造成的损害比较大时违约金可以适当上浮，但最高不应超过实际损失的30%。法律依据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

[律师回复]1、《民法典》第五百七十七条 违约责任当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、根据这条规定,即便未约定违约金守约方依然有权要求违约方赔偿损失，但是损失的确定需要守约方提供证据来证明。3、司法实践中违约责任的赔偿主要可以分为迟延履行的损失赔偿和解除合同的损失赔偿。关于迟延履行的损失赔偿问题，如果没有约定违约金，那么可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问提的解释》第17条和第18条的规定，即守约方可以要求违约方按照未付房款或者按照已付房款的人民银行金融机构计收逾期贷款利息来赔偿损失。4、根据《民法典》的上述规定，如果因违约导致解除合同的，必须要守约方证明自己因此遭受的损失。除了迟延履行的损失，可能还会产生佣金损失、误工损失、房价涨跌所产生的房屋差价损失等，如果合同中未约定违约金，就需要守约方对于主张的损失逐一提供证据加以证明。

[律师回复]1、《民法典》第五百七十七条 违约责任当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、根据这条规定,即便未约定违约金守约方依然有权要求违约方赔偿损失，但是损失的确定需要守约方提供证据来证明。3、司法实践中违约责任的赔偿主要可以分为迟延履行的损失赔偿和解除合同的损失赔偿。关于迟延履行的损失赔偿问题，如果没有约定违约金，那么可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问提的解释》第17条和第18条的规定，即守约方可以要求违约方按照未付房款或者按照已付房款的人民银行金融机构计收逾期贷款利息来赔偿损失。4、根据《民法典》的上述规定，如果因违约导致解除合同的，必须要守约方证明自己因此遭受的损失。除了迟延履行的损失，可能还会产生佣金损失、误工损失、房价涨跌所产生的房屋差价损失等，如果合同中未约定违约金，就需要守约方对于主张的损失逐一提供证据加以证明。

[律师回复]开发企业未按本办法办理预售登记，取得商品房预售许可证明预售商品房的，责令停止预售、补办手续，没收违法所得，并可处以已收取的预付款1%的罚款。另外，开发企业不按规定使用商品房预售款的，由房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。【法律依据】《城市商品房预售管理办法》第十三条，开发企业未按本办法办理预售登记，取得商品房预售许可证明预售商品房的，责令停止预售、补办手续，没收违法所得，并可处以已收取的预付款1%的罚款。