签订房屋买卖合同的之后，如果有人违约要怎么处理？同事他买一套房子已经跟房主签订了买卖合同，可是现在房主违约了，那么他们这个违约金要怎么计算呢？

[律师回复]1.法律规定违约金的比列可以双方协商约定，但要相当于实际给对方造成的损失，法律依据是《合同法》第一百一十四条规定：　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。　　约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。　　当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.如果违约，又找不到原房主的话，可以到要求赔偿。

[律师回复]1、双方都同意解除合同的情况在房屋买卖合同签订之后，如果买卖双方中的一方反悔此次交易，从而违约使合同的目的不能实现，那么守约方如果也同意解除合同，违约方赔偿经济损失的，法律是支持的。具体赔偿方法为：计算房屋差价，转售利益和守约方的赔偿要求，综合考虑之下，违约方将赔偿金额赔偿给守约方。2、一方坚决履行合同的情况从法律的角度来看，合同一旦签订就具备了法律效应，不是随随便便轻易的就能更改的，如果一方违约，但是另一方拒绝违约方的赔偿，严格要求按照合同继续执行合同约定的情况下，守约方的要求也将得到法律的支持。(1)守约方可以要求违约方继续履行合同，并支付违约金。(2)对于违约方确确实实不能继续履行合同的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，有两种方法：①双方能够协商确定的，从其约定②双方不能协商确定的，又分两种情况：a、原则上可比照同等同级别房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差来确定利益损失与赔偿。、通过专业机构评估确定房屋涨跌损失，评估应最大限度的以保护守约方的利益为出发点，以守约方的请求为基础。《合同法》第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条【拒绝履行】当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百零九条【金钱债务的违约责任】当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十条【非金钱债务的违约责任】当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高(三)债权人在合理期限内未要求履行。

[律师回复]你好，被抵押的房子是可以出售的，但是普通债权无法对抗抵押权，抵押权人有优先受偿的权利，也就是说，房屋买卖合同自成立就有效，但是之后房屋产权变更登记的手续必须先解除抵押才能办理。你这边是买方吗目前不想继续买房子的原因如果单单只是因为抵押的问题你无需担心，只需在购房合同中订立一条，卖方需在多少天内协助买方办理房屋变更登记手续，逾期则承担违约责任就可以了。因为合同一旦签字按手印就生效了，你现在来反悔不买肯定要承担违约责任，最好就按我给你的建议做，由对方来承担违约责任。《合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。

[律师回复]《买卖合同司法解释》第三十三条规定，买受人在缔约时知道或者应当知道标的物质量存在瑕疵，主张出卖人承担瑕疵担保责任的，人民不予支持，但买受人在缔约时不知道该瑕疵会导致标的物的基本效用显著降低的除外。因为，在买卖合同订立时，如果买受人已经知道标的物存在质量瑕疵，就可以认为买卖双方是针对存在质量瑕疵的物品达成了购买和出售的合意，买方事后即不能以此为由要求卖方承担瑕疵担保责任。但本条规定也设置了例外情形，即“买受人在缔约时不知道该瑕疵会导致标的物的基本效用显著降低”。其原理在于，标的物基本效用显著降低会导致买方的合同目的不能实现，而这种结果必然不在买方订立合同时的意思范围之内，因此不能视为买卖双方就该事项达成了合意，也就不能免除卖方的瑕疵担保责任。

[律师回复]《买卖合同司法解释》第三十三条规定，买受人在缔约时知道或者应当知道标的物质量存在瑕疵，主张出卖人承担瑕疵担保责任的，人民不予支持，但买受人在缔约时不知道该瑕疵会导致标的物的基本效用显著降低的除外。因为，在买卖合同订立时，如果买受人已经知道标的物存在质量瑕疵，就可以认为买卖双方是针对存在质量瑕疵的物品达成了购买和出售的合意，买方事后即不能以此为由要求卖方承担瑕疵担保责任。但本条规定也设置了例外情形，即“买受人在缔约时不知道该瑕疵会导致标的物的基本效用显著降低”。其原理在于，标的物基本效用显著降低会导致买方的合同目的不能实现，而这种结果必然不在买方订立合同时的意思范围之内，因此不能视为买卖双方就该事项达成了合意，也就不能免除卖方的瑕疵担保责任。

[律师回复]根据民法通则司法解释第118条规定：“出租人出卖房屋，应提前3个月通知承租复人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。因此，如果房东在出卖该房屋3个月前没有通知你承租方有优先购买权，你可以主张房屋买卖合同无效。根据民法通则司法解释第119条第二款规制定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有百效”。如果你不想购买该房屋，你可以主张继续承租该房屋，就是买卖不破租赁的体现，就是房屋在产权发生变动前已经存在的租赁合同在租赁期间不因此期间房屋的产权变动而度发生变化，因此你可以继承承租该房屋，新房主无权要求你搬出房屋。最后，你可以要求解除合同并要求房东赔偿违约金。法律依据：《问最高人民法院关于贯彻执行lt;中华人民共和国民法通则gt;若干问题的意见》第一百一十八条出租人出卖出答租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。

[律师回复]房屋买卖合同一方违约怎么办按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此，除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除符合《合同法》第一百一十条规定外，应责令双方继续履行。在履行义务的同时，另一方还有其他损失的，应当赔偿损失。对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：（一）双方协商确定的，从其约定；（二）双方不能协商确定的：1、原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；2、无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。

[律师回复]房屋买卖合同签订后即合同生效，合同当事人须履行合同约定，一方违约须承担违约责任。违约责任有约定责任，也有法定责任，违约责任的承担方式一般在合同中约定明确，按合同约定承担；合同中没有约定的则按合同法、担保法和民法通则的规定来判定责任的承担方式与形式，比如：在建立合同关系时交付了定金，交付方违约则定金不予退返，收取方违约则要按交付定金额双倍返还。