原告福建省XX公司与被告三明市XX公司租赁合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）福建省XX公司，住所地：沙县国安XX。

法定代表人王XX，董事长。

委托代理人邓XX、邱XX，福建邱XX律师事务所律师。

被告（反诉原告）三明市XX公司，住所地：三明市梅列区和仁新XX。

法定代表人刘XX，董事长。

委托代理人姜XX、谢XX，福建XX律师。

原告福建省XX公司（以下简称XX公司）与被告三明市XX公司（以下简称XX公司）租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月16日立案受理。原告曾于2013年8月21日向本院提出诉前财产保全申请并向本院提供福建省XX公司作信用担保，要求冻结XX公司的银行存款105万元（以下金额币种均为人民币）或查封、扣押XX公司相应价值的财产，本院依法进行了诉前财产保全。XX公司于2013年10月28日提出反诉。本案诉讼过程中，XX公司于2014年1月7日提出解除诉讼保全措施的申请并转账支付至本院账户105万元作为担保，本院解除了财产保全。本院依法组成合议庭，于2013年12月3日、2014年8月12日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邓XX、邱XX，被告的委托代理人姜XX、谢XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2010年5月20日，原、被告签订《租赁合同》，约定：原告将位于福建省沙县沙XX内的自有房产租赁给被告开办星级酒店经营，租期9年，即从2010年5月20日起至2019年5月20日止。2011年5月20日起至2014年5月19日间每月租金为28万元，按季度支付，每季度前5天交清。《租赁合同》还对租赁物的移交、违约责任等进行了明确约定。合同签订后，原告依约履行将租赁房产交予被告开办酒店，被告申请开办了“XX酒店”开始实际经营，但被告从2013年第一季度起未足额交纳租金，至2013年8月20日共欠原告租金205.6万元，明显违反约定。请求：1、解除原、被告双方于2010年5月20日签订的《租赁合同》，被告立即返还租赁的房产、物品并办理相关的移交手续；2、判令被告支付租金205.6万元（暂计至2013年8月20日止应交租金），并按每月租金28万元的标准继续支付至实际移交之日止；3、判令被告承担违约金100万元；4、本案诉讼费用由被告承担。

原告为证明其诉讼请求成立，提交下列证据材料：

1、沙县工商行政管理局于2013年4月15日颁发的注册号为350XXXX0003606的《企业法人营业执照（副本）》、三明市沙县质量技术监督局颁发的代码为761XXXX6957-8的《中华人民共和国组织机构代码证》各1份。以证明原告的诉讼主体身份的基本情况。

2、原告的《法定代表人身份证明书》1份。以证明原告的法定代表人身份的基本情况。

3、合同编号GA201XXXX0520的《租赁合同》1份（共6页）。以证明原、被告双方签订合同对租赁房产租赁事项进行约定的事实。

4、《对账单》1页、“总仓”汇总表1页、《2010年5月19日仓库盘点（酒水仓）表》2页、《2010年5月19日仓库盘点（食品仓）表》5页、《2010年5月19日仓库盘点（百货仓）表》8页、《2010年5月19日中厨盘点表》7页、《2010年5月19日西厨盘点表》4页、《2010年5月19日客房部盘点表》3页、《2010年5月19日中餐吧台盘点表》3页、《2010年5月19日西餐吧台盘点表》3页、《2010年6月3日布草房（夏装）盘点表》2页、《2010年6月4日布草房（冬装）盘点表》2页、《行政部物品清单》1页、《销售部物品清单》1页、《保安部物品清单》1页、《前厅部物品清单》1页、《PA物品清单》1页、《财务部物品清单》1页、《中餐吧台物品清单》1页、《西厨物品清单》2页、《中厨物品清单》3页、《西餐厅物品清单》3页、《中餐厅物品清单》3页、《西餐吧台物品清单》2页、《员工宿舍物品清单》3页、《客房物品清单》3页、《养生馆固定资产清单》3页。以证明原、被告双方对截止2010年5月19日的往来款项、存货、固定资产、应收应付费用进行了总确认。

5、“支付租金”明细分类账3页。以证明被告未按约定时间交纳租金，至2013年5月20日已欠租金37.6万元。

被告答辩并反诉称，反诉原告与反诉被告签订《租赁合同》后，反诉原告根据市场及自身经营实力定位酒店客户群体为中高端服务（酒店客户主要是单位、政府部门招待），同时根据酒店的客户群体定位有针对性的投入大量资金进行装修、改造使之达到星级的标准、满足客户需求。前期经营投入以拓展市场为主，至2012年10月前酒店仍处于亏损状态，但是从2012年下半年开始整个酒店服务行业，尤其是高端服务行业由于受到客观政策的重大影响，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，造成反诉原告重大经济损失，继续履行《租赁合同》对反诉原告明显不公平，导致已无法实现合同目的。此影响系《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定的情势变更事实，可依法请求变更或解除合同。这期间反诉原告与反诉被告对《租赁合同》进行协商变更，在双方无法达成变更减少租金的情况下，反诉被告同意解除《租赁合同》，进行盘点、清算。反诉被告于2013年5月20日接手进驻“XX酒店”开展经营管理活动至今，故《租赁合同》属于双方协商一致解除。在反诉被告已正式接手控制和经营“XX酒店”（即合同双方已实际履行解除合同义务）的情况下，法律允许当事人变更或解除合同而免除违约责任的承担，故反诉原告要求反诉被告返还保证金。反诉原告已经实际返还租赁的物品和财产，租赁房产从2013年5月20日起由反诉被告使用，反诉原告无法继续履行《租赁合同》；反诉原告购买的设备、电器由反诉被告接手经营的“XX酒店”使用，因此还有部分租金尾款没有支付。反诉原告反诉请求：1、依法确认2013年5月19日《租赁合同》已经依情势变更原则协商一致实际解除，或判令依情势变更原则解除双方《租赁合同》；2、依法判令反诉被告返还保证金100万元；3、依法判令反诉费用由反诉被告承担。

反诉原告为证明其答辩及反诉诉讼请求成立，提交下列证据材料：

1、三明市工商行政管理局于2012年1月6日颁发的注册号为350XXXX0005881的《企业法人营业执照（副本）》、三明市质量技术监督局颁发的代码为798XXXX5086-9的《中华人民共和国组织机构代码证》各1份。以证明反诉原告的诉讼主体身份的基本情况。

2、反诉原告的《法定代表人身份证明书》1份。以证明反诉原告的法定代表人身份的基本情况。

3、XXXXXX出具给XX公司的XXX及同日由XX公司出具给XX公司的《收据》2张。以证明反诉原告于2010年5月20日支付给反诉被告保证金100万元的事实。

4、2013年5月24日的《交接清单》（移交人汤XX，接交人杨XX）1张。以证明反诉原告与反诉被告双方财务进行交接，反诉原告将“XX酒店”财务管理移交给反诉被告。

5、2013年5月19日的《营业收入报表（酒店）》和2013年5月31日的《营业收入报表（酒店）》各1页。以证明“XX酒店”在2013年5月19日之前由反诉原告经营，2013年5月19日之后由反诉被告经营的事实。

6、“帐务情况”1页。以证明“XX酒店”员工工资、租金、水电计算到2013年5月19日止；之后“XX酒店”员工工资、租金、水电由反诉被告支付。

7、《2013年5月19日中餐厅盘点表》12页（有移交人汤XX、接交人杨XX签字）、《2013年5月19日总仓（百货）盘点表》8页（只有移交人汤XX签字）、《2013年5月19日总仓（食品）盘点表》2页（有移交人汤XX、接交人杨XX签字）、《2013年5月19日总仓（酒水）盘点表》2页（只有移交人汤XX签字）、《2013年5月20日西餐寄存总仓盘点表》1页（有移交人汤XX、接交人杨XX签字）、《2013年5月20日中餐寄存总仓盘点表》1页（有移交人汤XX、接交人杨XX签字）、《2013年5月20日中厨寄存总仓盘点表》1页（只有移交人汤XX签字）、《2013年5月19日中餐吧台盘点表》2页（有移交人汤XX、接交人杨XX签字）、《2013年5月19日中厨海鲜盘点表》1页（有移交人汤XX、接交人杨XX签字）、《2013年5月19日中厨盘点表》11页（有移交人汤XX、接交人杨XX签字）、《2013年5月19日商场盘点表》1页（有移交人汤XX、接交人杨XX签字）、《2013年5月19日客房部盘点表》3页（只有移交人汤XX签字）、《2013年5月20日客房寄存总仓盘点表》1页（只有移交人汤XX签字）、《2013年5月20日工程部寄存总仓盘点表》1页（只有移交人汤XX签字）。以证明2013年5月19日反诉原告与反诉被告双方代表进行货物盘点和反诉被告已经接手经营管理货物。

8、《行政部物品清单》1页、《销售部物品清单》1页、《保安部物品清单》1页、《前厅部物品清单》2页、《PA物品清单》1页、《财务部物品清单》1页、《西厨物品清单》3页、《中厨物品清单》3页、《西餐厅物品清单》4页、《客房部物品清单》4页、《中餐厅物品清单》4页、《西餐吧台物品清单》2页、《工程部物品清单》2页、《客房部物品清单》2页、《客房物品清单》16页。以证明反诉原告归还反诉被告的物品及新购置的物品的所有清单。

9、《科目余额表》2页、《应收账款明细表》2页、《其他应收款明细表》1页、2013年3月的《营业收入报表（酒店）》1页、2013年4月的《营业收入报表（酒店）》1页、2013年5月的《营业收入报表（酒店）》1页。以证明反诉原告经营的“XX酒店”主要客户群体系政府部门，现因国家政策因素导致酒店经营状况发生合同订立时不可预见的后果，导致合同目的不能实现。

10、“XX酒店”整体改造XXX元的《明细分类账》4页、“XX酒店”厨房装修241298元的《明细分类账》2页。以证明反诉原告支付大量现金购买设备及改造的事实。

11、证人叶XX、吴XX、郑XX出庭作证。以证明反诉被告于2013年5月实际接手“XX酒店”经营的事实。

反诉被告辩称，反诉原告的反诉请求是“《租赁合同》已经解除还是请求法院判决予以解除”不明确；反诉原告请求依情势变更原则解除《租赁合同》，本案不存在《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定的“客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”的情形，该反诉请求没有事实依据；反诉被告接手“XX酒店”的经营并非“属于双方协商一致解除”《租赁合同》，而是为了避免损失的进一步扩大，不得已而为之；反诉原告在合同履行期间未依约定交纳租金，依约应当承担违约责任。

经庭审质证，被告对原告提供的证据1－5无异议。反诉被告对反诉原告提供的证据1－5和反诉原告提供的证据11无异议；对反诉原告提供的证据6－8有异议，认为反诉原告提供的证据6－8中，只有证据7中的《2013年5月19日总仓（食品）盘点表》2页（有移交人汤XX、接交人杨XX签字）、《2013年5月20日西餐寄存总仓盘点表》1页（有移交人汤XX、接交人杨XX签字）、《2013年5月20日中餐寄存总仓盘点表》1页（有移交人汤XX、接交人杨XX签字）、《2013年5月19日中餐吧台盘点表》2页（有移交人汤XX、接交人杨XX签字）、《2013年5月19日中厨海鲜盘点表》1页（有移交人汤XX、接交人杨XX签字）、《2013年5月19日中厨盘点表》11页（有移交人汤XX、接交人杨XX签字）、《2013年5月19日商场盘点表》1页（有移交人汤XX、接交人杨XX签字）有反诉被告指派的代表杨XX签字确认，反诉原告提供的证据6－8中的其余证据未经反诉被告指派的代表杨XX签字均不予认可；对反诉原告提供的证据9有异议，认为反诉原告提供的证据9不能证明反诉原告所要证明的内容；对反诉原告提供的证据10有异议，认为反诉原告提供的证据10与反诉被告无关。本院认为，原告提供的证据1－5被告无异议，且真实、合法，与本案具有关联性，可以作为认定本案事实的证据采信。反诉原告提供的证据1－5和反诉原告提供的证据11反诉被告无异议，且真实、合法，与本案具有关联性，可以作为认定本案事实的证据采信。反诉原告提供的证据6－10反诉被告有异议，且反诉原告提供的证据6－10未能充分证明反诉原告主张的内容，但反诉原告提供的证据7中的有经反诉被告确认的部分｛《2013年5月19日总仓（食品）盘点表》2页（有移交人汤XX、接交人杨XX签字）、《2013年5月20日西餐寄存总仓盘点表》1页（有移交人汤XX、接交人杨XX签字）、《2013年5月20日中餐寄存总仓盘点表》1页（有移交人汤XX、接交人杨XX签字）、《2013年5月19日中餐吧台盘点表》2页（有移交人汤XX、接交人杨XX签字）、《2013年5月19日中厨海鲜盘点表》1页（有移交人汤XX、接交人杨XX签字）、《2013年5月19日中厨盘点表》11页（有移交人汤XX、接交人杨XX签字）、《2013年5月19日商场盘点表》1页（有移交人汤XX、接交人杨XX签字）｝能够证明本案的事实，可以作为认定本案事实的证据采信；反诉原告提供的证据6、反诉原告提供的证据8－10及反诉原告提供的证据7中未经反诉被告认可的部分，本院不予采信。本案事实还有原、被告双方委托代理人的当庭陈述证实。

经审理查明：

1、2010年5月20日，原、被告签订《租赁合同》，约定：①原告将位于福建省沙县沙XX内的自有房产租赁给被告开办星级酒店经营，租期9年，即从2010年5月20日起至2019年5月20日止。②2010年5月20日起至2011年5月19日间每月租金为28万元，乙方（被告）应按月支付，每月15日前付清，但是，首月租金应在本合同签订后2日内付清。2011年5月20日起至2014年5月19日间每月租金为28万元，按季度支付，每季度前5天交清。以上租金乙方（被告）应严格按期支付，如有逾期，乙方（被告）应按每日加付拖欠月租金的0.1%的违约金给甲方（原告），逾期30日甲方（原告）有权没收乙方（被告）保证金，并无偿解除本合同。③本合同保证金为150万元整，分两期交纳。本合同签订后2日内，乙方（被告）应先交纳给甲方（原告）第一期保证金100万元整，2011年5月20日前再交纳给甲方（原告）第二期保证金50万元整，作为乙方（被告）履行本合同项下义务和责任的担保。《租赁合同》还对租赁物的移交、违约责任等进行了约定。

2、《租赁合同》签订后，被告于2010年5月20日支付给原告保证金100万元，原告将租赁房产交给被告开办酒店，被告申请开办了“XX酒店”实际经营至2013年5月19日。原告于2013年5月20日接手“XX酒店”经营至今。

3、被告未依约向原告交纳第二期保证金50万元。被告从2013年第1季度起未依约向原告交纳租金，至2013年5月19日尚欠2013年4月及2013年5月1日至2013年5月19日的租金计37.6万元。

4、2013年5月19日，原、被告双方各派代表对被告经营至该日的尚在“XX酒店”中的物品进行移接交，但只完成部分物品的移接交，被告也未能提供移交物品的准确数量及价值。

本院认为，原、被告双方于2010年5月20日签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的规定，合法有效，双方当事人应按《租赁合同》约定履行各自的合同义务。被告承租原告的自有房产开办“XX酒店”并经营“XX酒店”至2013年5月19日，原告从2013年5月20日起接手经营“XX酒店”，从2013年5月20日以后原、被告双方已不再按《租赁合同》履行，被告亦同意解除《租赁合同》，原告要求解除原、被告双方于2010年5月20日签订的《租赁合同》的诉讼请求，可予支持。反诉原告提出“从2012年下半年开始整个酒店服务行业，尤其是高端服务行业由于受到客观政策的重大影响，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，造成反诉原告重大经济损失，继续履行《租赁合同》对反诉原告明显不公平，导致已无法实现合同目的。此影响系《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定的情势变更事实，可依法请求变更或解除合同”，“在反诉被告已正式接手控制和经营“XX酒店”（即合同双方已实际履行解除合同义务）的情况下，法律允许当事人变更或解除合同而免除违约责任的承担，故反诉原告要求反诉被告返还保证金”等，因国家政策的调整并不必然导致合同目的的不能实现，反诉原告提出要求“依法确认2013年5月19日《租赁合同》已经依情势变更原则协商一致实际解除，或判令依情势变更原则解除双方《租赁合同》”及“依法判令反诉被告返还保证金100万元”的反诉请求，证据不足，不予支持。被告未依约向原告交纳第二期保证金、亦未依约定时间及时向原告交纳租金，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任；原告要求判令被告承担违约金100万元（即被告于2010年5月20日支付给原告的保证金100万元不再返还）的诉讼请求，可予支持；原告要求被告支付2013年5月19日之前尚欠租金37.6万元的诉讼请求，可予支持；原告要求被告支付租金的超出部分，不予支持。原告提出要求被告“立即返还租赁的房产、物品并办理相关的移交手续”的诉讼请求，但未能提供返还租赁的房产、物品的数量及价值的证据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

一、解除原告福建省XX公司与被告三明市XX公司于2010年5月20日签订的《租赁合同》。

二、被告三明市XX公司应于本判决生效后五日内支付给原告福建省XX公司尚欠的2013年5月19日之前的租金人民币37.6万元。

三、被告三明市XX公司承担违约金人民币100万元（即被告三明市XX公司于2010年5月20日支付给原告福建省XX公司的保证金人民币100万元不再返还）。

四、驳回原告福建省XX公司的其他诉讼请求。

五、驳回反诉原告三明市XX公司要求“依法确认2013年5月19日《租赁合同》已经依情势变更原则协商一致实际解除，或判令依情势变更原则解除双方《租赁合同》”的反诉诉讼请求。

六、驳回反诉原告三明市XX公司要求判令反诉被告福建省XX公司返还保证金人民币100万元的反诉诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉案件受理费33588元、诉前财产保全费5000元，合计38588元；由被告三明市XX公司负担案件受理费17184元、诉前财产保全费5000元，合计22184元；由原告福建省XX公司负担案件受理费16404元。本案反诉案件受理费6900元，由反诉原告三明市XX公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。

以上判决书确定的义务，当事人必须在判决书生效后自觉履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年。

审　判　长　　曹德鸿

审　判　员　　邓宏伟

人民陪审员　　林XX

书　记　员　　李XX

附：本判决所依据的法律条文

《中华人民共和国合同法》

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。