腊XX、腊XX与西峡县农业局租赁合同纠纷一案二审民事判决书

上诉人：腊XX。

上诉人：腊XX。

委托代理人：谢顺昌，河南龙城律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）西峡县农业局。

法定代表人：张XX，该局局长。

委托代理人：王XX，该局副局长，特别授权。

委托代理人：王XX，西峡县法律维权中心法律工作者，一般代理。

上诉人腊XX、腊XX与被上诉人西峡县农业局因租赁合同纠纷一案，西峡县农业局于2006年3月21日以腊XX为被告向西峡县人民法院提起诉讼，请求：1、解除双方之间的房屋租赁合同，腊XX将房屋交还给西峡县农业局。2、腊XX自2005年3月1日起支付房屋租赁费至腾清房屋之日止。西峡县人民法院经审理于2006年11月28日作出（2006）西民商初字第87号民事判决，腊XX不服提起上诉，本院于2007年4月6日作出（2007）南民一终字第178号民事判决，维持了西峡县人民法院（2006）西民商初字第87号民事判决。2007年8月8日，本院对该案提起再审，于2007年10月31日作出（2007）南民再字第56号民事裁定，裁定撤销本院（2007）南民一终字第178号民事判决和西峡县人民法院（2006）西民商初字第87号民事判决，发回西峡县人民法院重新审理。西峡县人民法院重审中依据西峡县农业局的申请，追加腊XX为被告参加诉讼，经审理于2011年5月16日作出（2006）西民商初字第87号民事判决，腊XX、腊XX不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2011年7月12日公开开庭进行了审理。上诉人腊XX及腊XX、腊XX的委托代理人谢顺昌，被上诉人西峡县农业局委托代理人王XX、王XX均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明：2001年4月30日,西峡县农业局（甲方）与腊XX（乙方）就西峡县农业局位于西峡县XX对面临街楼房订立租赁合同一份,合同约定：“一、甲方的权利义务1、甲方向乙方提供房屋28间，乙方对房屋具有使用权，房屋所有权属于甲方。（含两间卫生间）……二、乙方的权利义务1、乙方在用房期间，每月（年）每28间向甲方交纳租赁费22000元，月平均1833.3元，第一年一次交清全年房租，第二年每半年上交一次，不得拖延。2、乙方必须保证甲方资产完好无损，若需改造内部设施，需经甲方同意，否则造成的损失均由乙方负责赔偿。3、房屋增加设施费用由乙方负责，期满后由乙方自行处理。4、……5、……6、租赁期满后，同等条件下，优先乙方承包。三、合同自签订之日起生效，双方不得违约，若一方违约，按年总承包金额的20%向对方交纳违约金。四、租赁期限：自二〇〇一年五月一日至二〇〇六年五月一日止。五、……”。该合同签订时腊XX未到场，由腊XX的丈夫马XX在合同上代签腊XX的名字，并由马XX在旁边注明：“代签：马XX”，并摁上指印。该协议签订后，实际交付的是二楼、三楼、四楼共计27间，一楼过道东一间未交付使用，由吕XX使用至今，房租由吕XX交给西峡县农业局。因该间房屋未交付，经双方同意，房租减为每年20000元，每月1666元。房屋交付以后,由被告腊XX在此处开宾馆,起名“新合宾馆”，并以腊XX为经营人办理了营业执照、特种行业经营许可证。该宾馆一直由腊XX经营。2001年4月1日至2003年6月18日，西峡县农业局以腊XX为交款人，分别于2001年4月1日、2001年4月30日、2002年9月23日、2003年6月18日出具四张收房租款凭据，其数额分别为10000元、7900元、10000元、10000元。

2003年2月25日，腊XX以新合宾馆（承租方）的名义与西峡县农业局（出租方）订立租赁合同一份，内容为：“第一条房屋坐落、间数、面积、房屋质量。西峡县XX对面，共42间，砖混结构，其中前楼二、三、四层，共27间，后楼一至三楼，其中包含一楼大门。第二条租赁期限：租赁期共3年零2月，出租方从2003年3月1日起将出租房屋交付承租方使用，至2006年5月1日收回。承租人有下列情形之一的，出租人可以终止合同，收回房屋：（1）承租人擅自将房屋转租，转让或转借的；（2）承租人利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；（3）承租人拖欠租金累计2个月的。……合同期满后，如出租方继续出租房屋的，承租方享有优先权。第三条租金和租金交纳期限：承租方每月交租金前楼1666元，后楼合计840元，总合计每月2506元。每半年交纳一次，每年4月1号交前半年度租金，10月1号交后半年租金。第四条租赁期间房屋修缮……。第五条出租方与承租方的变更……。第六条违约责任（1）出租方未按前述合同条款的规定向承租人交付合乎要求的房屋的，负责赔1000元。（2）出租方未按时交付房屋承租人使用的，负责偿付违约金1000元.（3）出租方未按时（或未按要求）修缮出租房屋的，负责偿付违约金1000元。如因此造成承租人员人身受伤害或财务受损的，负责赔偿损失。（4）承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金1000元。（5）承租方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的，应支付违约金1000元，如因此造成承租方房屋毁坏的，还应负责赔偿。同时出租方可根据第二条规定收回房屋。第九条其他约定事项见附件。第十条……。”该合同由腊XX签名摁指印。

同日,腊XX以新合宾馆的名义又与西峡县农业局订立房屋租赁合同附件一份,内容为:“一、当本合同原件与附件生效后，腊XX与农业局所签合同即宣布作废。二、涉及经作站金XX所占4间房屋，租金每月减224元，大写贰佰贰拾肆元整。经作站由农业局解决办公场地，至迟由2003年12月31日搬迁，搬迁后，腊XX（丽）接管，租金有交付之日起开始计算。三、涉及赵X有用房问题，农业局积极协调，争取最短时间搬迁，搬迁后由腊XX接管，并由腊XX交纳此二间房租每月112元（壹佰壹拾贰元），赵X有搬迁之前，此两间租金由原件租金金额中减去112元/每月。四、涉及吕XX用（大门东用房）已经租给吕XX用，吕(金满)什么时候不用此房，此房什么时候租给腊XX用，租金由出租、承租另行协商。五、腊XX（菊）交原欠房租后，此协议生效。凭农业局财务收据为准。六、关于房屋改造、修缮、固定设施增加问题，由双方协商解决（由承租方写出申请，经出租方同意后方可施行）。”该合同及附件订立后，协议中后楼一楼一间、二楼五间未交付腊XX,该协议的房屋（除附件中的以外）实际交付腊XX的只有后楼的9间，该9间亦用于新合宾馆经营。一楼过道东一间亦未交付使用，仍由吕XX使用。前楼27房屋一直仍由腊XX使用，用于经营新合宾馆，并未交付腊XX。2003年3月14日，西峡县农业局以腊XX为交款人给腊XX出具10000元的租房房租收据一张。

西峡县农业局在租赁合同到期后，于2006年6月22日在腊XX、腊XX租赁的房屋门前张贴通知，限腊XX于2006年6月25日前交清房租、腾出房屋；后又为索要房租、促使腊XX、腊XX腾出房屋,于2006年11月组织农业局职工将腊XX、腊XX租赁的房屋外大门锁住达一星期，并将电线剪断。

另查，1.腊XX向本院提供证人郭XX的证言一份，证明腊XX为接电线花费800元。2.在审理过程中，腊XX、腊XX向该院提供“房屋租赁附件”一份，该附件以西峡县农业局为甲方，腊XX、腊XX为乙方，内容为：“一、2001年4月30日，西峡县农业局给腊XX、腊XX签订合同，年租金为22000元变更为二万元（变更原因为吕XX门面后一间原房未租用，所以扣除2000元，年租金为2万元）。二、对承租方（腊XX、腊XX）所租赁的房屋，合同届满后，应优先继续由其承租方承租，如出租方违约，应按承租方所投入房屋的全部设施资金的原价百分之八十赔偿承租方。三、以上条款签约之日起生效，望双方共同遵守履行。甲方：西峡县农业局乙方：腊XX腊XX二〇〇一年五月三十日”。该附件为打印件，在甲方落款处盖有“何XX印”字样的印章，乙方落款处腊XX的名字上有指印一枚。腊XX、腊XX称，该附件是双方协商对2001年4月30日租赁合同的补充，是由原局长何XX打印好的，加盖私人印章后交给腊XX，由腊XX摁指印。西峡农业局称，根本不存在这一附件，该附件系伪造，上面的印章不是何XX的印章，即便有该附件，亦应加盖公章才效力，而不是加盖私章。3.西峡县农业局与腊XX在2004年9月为本案中与腊XX于2003年2月25日订立的租赁合同发生纠纷，诉至该院，西峡县农业局要求腊XX支付2003年所欠房租7370元，2004年前半年所欠房租13020元，所欠2004年下半年房租按每月2170元计算至2005年2月28日计15720元，在该案审理过程中，经西峡县农业局与被告腊XX对账，双方一致认可，2003年2月30日以前腊XX拖欠房租2700元，2003年3月1日至2004年8月（前6个月,每月房租2170元）欠房租13020元，2004年9月至2005年2月28日（后6个月,每月房租2170元）欠13020元，共计28740元房租未付。2004年12月15日，该院对该案作出（2004）西民商初字203号民事判决，该判决内容为：“一、西峡县农业局与腊XX于2003年2月25日所签订的房屋租赁合同及附件为合法有效。二、双方所签订的房屋租赁合同继续履行。三、腊XX于本判决生效后3日内付房屋租赁费28740元。”该判决生效后，西峡县农业局申请执行，该院立案执行后，由腊XX履行完毕。腊XX在该案审理及执行过程中及本案原一审、二审中从未以合同中部分房屋不是自己租赁，不应由自己承担全部责任为由提出过抗辩。

根据庭审中双方的诉辩主张，本案争议的焦点是：1.西峡县农业局在2001年4月30日与腊XX订立租赁合同的相对人是腊XX还是腊XX,合同的效力如何。2.西峡县农业局与腊XX于2003年2月25日签订的租赁合同是否侵害了腊XX的权利，该协议涉及西峡县农业局与腊XX于2001年4月30日签订的合同中28间房屋的部分是否有效。3.西峡县农业局是否应当赔偿因锁门给腊XX、腊XX造成的损失。

对该争议焦点1西峡县农业局认为，当时签订合同时农业局并不知道当时腊XX叫什么，才导致合同上应当是腊XX的名字被写成腊XX；合同实际上是对准腊XX签的，因为自始至终一直是腊XX在与农业局协商租赁的事，且在合同上签字的是腊XX的丈夫；因此，这份合同实际的租赁人是腊XX不是腊XX。腊XX认为，房屋的租赁人是腊XX，自己没有参与，只是因为签合同时腊XX没有来，委托腊XX的丈夫马XX代她签，而且也在合同上注明了。腊XX认为，2001年4月30日的租赁合同是自己委托马XX去签的，房子也是腊XX租的，虽然腊XX的签名是委托他人代签，但一直由腊XX交纳房租,西峡县农业局开出的收房租的收据可以证实是腊XX交纳的房租,这与租赁合同是一致的，该租赁合同的相对人是腊XX,不是腊XX。该院认为，2001年4月30日租赁合同中合同的承租人明确一方是腊XX，收款收据中注明交纳房租的人是腊XX；因此，西峡农业局的陈述理由，有悖常理，没有相应证据予以证实，该院不予采纳；腊XX、腊XX的意见与其提供的证据能相互印证，该院予以采纳，即2001年4月30日西峡县农业局与腊XX之间的租赁合同为有效合同，该租赁合同的相对人是腊XX。

对该争议焦点2西峡县农业局认为，2003年2月25日西峡县农业局与腊XX签订的合同及附件已将2001年4月30日签订的租赁合同解除了，宾馆一直是腊XX在经营，两份合同实际上都是与腊XX签的，没有侵害腊XX的权利，2003年2月25日的租赁合同应是有效的。腊XX认为，2003年2月25日的租赁合同及附件签订时，腊XX自己想租赁后楼的15间房屋，农业局认为这与腊XX的合同是一回事，让把所有租赁的房屋都写到一份合同里，最终才有了2003年2月25日的合同及附件，但腊XX并不知道此事，自己也从未告诉过腊XX此事；在因该合同发生的两次纠纷中，腊XX认为一直帮腊XX经营宾馆，自己又与腊XX是姊妹，宾馆经营的收入除开支外，就用于交纳房租，才从未提及此事，腊XX一直不知道，直到让腾出房屋时腊XX才知道此事；腊XX确实只租赁后楼的房屋，没有租赁前楼的腊XX租的房屋。腊XX认为，西峡县农业局在未经腊XX同意的情况下在2003年2月25日与腊XX签订的租赁合同，将已经租赁给腊XX的28间房屋租赁给腊XX，侵害了腊XX的合法权利，该合同涉及腊XX的28间房屋应是无效的。该院认为，在西峡县农业局与腊XX长达三年的诉讼纠纷过程中，西峡县农业局于2006年6月22日在腊XX、腊XX租赁房屋门前张贴限期搬离的通知，并在2006年11月将宾馆的大门锁住，腊XX作为房屋的实际使用人，至本案原一审、二审结束时，从未提出过其在本案审理过程中提出的抗辩，其声称从不知2003年2月25日的租赁合同，不符合常理；且2003年2月25日的合同是以“新合宾馆”的名义签订的，腊XX作为实际经营人在合同上签字，从2003年2月25日的合同及附件中可以看出该合同及附件是在2001年4月30日租赁合同基础上签订的，增加租赁后楼的房屋15间，并在合同附件中约定将2001年4月30日签订的合同解除了，该行为应当对腊XX有效。腊XX自认自己想租赁后楼的15间房屋，而事实上前楼的房屋在该合同签订后仍然由腊XX实际占有使用，就2003年2月25日的合同及附件的内容上看，并不显示腊XX、腊XX分开租赁的事实，腊XX、腊XX亦未提供相应证据证明在2003年2月25日租赁合同及其附件签订时，西峡县农业局知道或者应当知道房屋是分开租赁的，因此，对腊XX、腊XX辩称房屋是分开租赁的意见，该院不予采纳。腊XX、腊XX之间对房屋实际有谁使用、有谁支付哪部分房租的约定不应影响腊XX、腊XX应当承担该合同及附件约定义务的责任。因此，2003年2月25日的租赁合同及附件的相对人应当为腊XX、腊XX，西峡县农业局与腊XX于2003年2月25日签订的租赁合同并未损害被告腊XX的权利，该协议涉及与腊XX于2001年4月30日签订的合同中28间房屋的部分有效。

对争议的焦点3，西峡县农业局认为，锁门事情发生在租赁合同到期以后，是因为腊XX、腊XX不交房租、不腾房屋引起的，且租赁合同到期后房屋就是自己的，想什么时间锁就什么时间锁。腊XX、腊XX认为，西峡县农业局将宾馆的门锁住影响了宾馆的经营，构成侵权，给自己造成了损失，应当赔偿自己的损失。该院认为,西峡县农业局锁门行为虽然发生在发生租赁合同到期后,但腊XX、腊XX仍在用租赁的房屋经营宾馆,双方的纠纷在通过诉讼解决,西峡县农业局的行为干扰了腊XX、腊XX的正常经营,属于侵权行为,腊XX、腊XX在堵门期间不应支付房租，且西峡县农业局应当承担因此给腊XX、腊XX造成的损失。腊XX、腊XX除提供郭XX的证言可以证明接宾馆电线花费800元外，未就其他损失提供合理依据，其可在有证据证明堵门期间的其他损失时，另行主张权利。

综上所述，原审法院认为，西峡县农业局与腊XX在2001年4月30日签订的租赁合同为有效合同，西峡县农业局与腊XX在2003年2月25日签订的租赁合同及其附件亦为有效合同。腊XX、腊XX在2003年2月25日的租赁合同将2001年4月30日租赁合同变更后，应当按照2003年2月25日的租赁合同履行义务，即腊XX、腊XX应当按照合同约定支付所租赁房屋的租金，并在租赁期间届满后及时腾出房屋,其在租赁期届满后仍长期占有使用的行为,侵害了西峡县农业局的合法权益,应当按租赁期间的房租支付超过租赁期间直至腾出房屋时的房租，但应当扣除按照合同应当交付而未交付的部分房屋的房租。腊XX在2004年9月西峡县农业局起诉其的案件审理及执行过程中，未提出不应由自己付全部房租的抗辩，因此，腊XX要求以其在该案执行过程中已交纳的房租冲抵其在2005年2月28日以后的应付房租的意见，该院不予采纳。腊XX、腊XX应付的房租从2005年3月1日起按每月2170元计算至房屋腾清之日。腊XX在此前替腊XX支付的房租是腊XX、腊XX之间的内部问题，其多支付部分可以另行向腊XX追要。西峡县农业局未按其与腊XX于2003年2月25日签订的合同附件在2003年12月31日后将经作站占用的4间房屋交付腊XX、腊XX使用，应当按照约定支付违约金1000元。腊XX以西峡县农业局交付的房屋存在漏雨现象，不符合合同约定为由要求承担违约金1000元的诉讼请求，其未提供房屋不符合合同约定的相关证据，该院不予支持。腊XX要求西峡县农业局赔偿因侵权给其造成的损失,对其有证据证明的部分，予以支持，因其未提供充分证据证明其他损失数额,不予支持。腊XX要求西峡县农业局赔偿因侵权给其造成的损失46800元，因其亦未提供充分证据证明其损失数额，不予支持。对未支持部分，腊XX、腊XX可在有证据证明的情况下另行主张权利。腊XX要求确认与腊XX于2003年2月25日起签订的租赁合同中涉及腊XX承租的28间房屋部分无效的诉讼请求，于法无据，不予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、西峡县农业局与腊XX在2001年4月30日签订的租赁合同及西峡县农业局与被告腊XX在2003年2月25日签订的租赁合同均为有效合同。二、腊XX、腊XX在本判决生效后十日内腾出其占有西峡县农业局所出租的房屋。三、腊XX、腊XX在扣除本判决第（四）项确定的款项后，于本判决生效后十日内按每月2170元从2005年3月1日起（扣除原告堵门7天）支付西峡县农业局房屋租赁费至房屋腾清之日。四、西峡县农业局在本判决生效后十日内支付腊XX、腊XX违约金1000元及接电线损失800元，共计1800元。五、腊XX、腊XX就以上判决的可给付内容承担连带清偿责任。六、驳回腊XX、腊XX的其他反诉请求。七、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行以上给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费1140元由腊XX、腊XX负担，反诉费1220元，西峡县农业局负担50元，腊XX负担100元、腊XX负担1070元。

腊XX、腊XX上诉称：腊XX、腊XX在2001年4月30日及2003年2月25日分别与西峡县农业局签订了租赁合同，以后经营过程中，又分别签订了协议附件，其中腊XX的协议附件约定：合同到期有优先承租权，若不承租，则愿意按腊XX投入房屋的全部设施资金的原价80%赔偿，且将租金从22000元减为20000元。而腊XX（以新合宾馆名义）的补充协议又约定：当腊XX原件与附件生效后，腊XX与农业局所签的合同即宣布作废。所有这些，显然错误。西峡县农业局在先后签订的协议中，将租给腊XX的房屋又租给腊XX，给其造成的损失是无法估量的。且在合同到期之前，由于西峡县农业局锁门妨碍腊XX、腊XX经营，造成极大的损失。合同到期后，腊XX、腊XX要求行使优先承租权，但西峡县农业局就是不与腊XX、腊XX签订合同，致使腊XX和腊XX的新合宾馆没有相关手续，无法办理营业执照，根本无法经营。按原合同，西峡县农业局应该将腊XX投入房屋的全部设施资金按原价80%赔偿，一审法院未予处理，严重损害了其合法权益。请求二审法院依法撤销原判，作出公正裁决。

西峡县农业局答辩称：1、腊XX、腊XX称在在2001年4月30日及2003年2月25日分别与西峡县农业局签订了租赁合同及附件，房屋租赁合同双方认可无异议，其中签订协议一个附件是在2003年3月25日腊XX签订租赁合同时当场签订的附件。附件第五条约定“腊XX（菊）交清原欠房租后此协议生效，凭农业局财务收据为准”。这一条的约定是腊XX与西峡县农业局2003年3月25日签订租赁协议生效的先决条件。而后腊XX向农业局交清了原欠房租，有收据记账为证，以上说明腊XX、腊XX对3月25日的房屋合同及附件无异议。西峡县农业局已按该合同履行到2005年2月28日。为此一审认定此合同为有效合同是合法的，另一个附件是2008年6月4日由腊XX、腊XX向一审法院提供的，该附件没有人签字，也没有加盖我单位的公章，虽加有西峡县农业局局长何XX的私人印章（该人已病故），该附件经对比，属伪造的，局长的私人印章对外无效，只能结合单位印章联合使用对外方可有效。因此该附件不能作为证据使用。

2、西峡县农业局从未将门锁上，也不存在给腊XX、腊XX造成损失，在合同到期后，西峡县农业局未再对外租赁，并于2006年6月22日及2006年9月24日两次向腊XX下发书面通知，并要求其交清房租，将房屋腾出交回农业局。

3腊XX、腊XX上诉称合同到期后，要求行使优先承租权，由于西峡县农业局不与其签订合同，腊XX、腊XX不能办理相关手续无法营业不属实，因双方签订的合同中约定“合同期满之后，如出租房仍继续出租房屋的，承租方有优先承租权”。涉及本案西峡县农业局在租赁合同到期后不再对外租赁，相应腊XX、腊XX就没有优先承租的权利，更谈不上造成的损失，且该损失也无证据证实。一审认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。

二审查明事实与原审查明的事实一致。

本院认为：腊XX于2001年4月30日与西峡县农业局签订的租赁合同及腊XX、腊XX于2003年2月25日与西峡县农业局签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，亦不违背国家法律法规的强制性规定，均为有效协议。腊XX上诉称2003年2月25日签订的合同其不是合同的相对方。本院认为，虽然但该合同及附件均是腊XX签订的，但合同主体为新合宾馆，合同内容中显示的租赁方为腊XX（丽），且新合宾馆原始登记的经营人亦为腊XX、腊XX、腊XX又系姐妹关系，其签订租赁协议的目的应当是共同经营宾馆业务，同时，西峡县农业局于2006年6月22日在腊XX、腊XX租赁房屋门前张贴限期搬离的通知，并在2006年11月将宾馆的大门锁住，腊XX作为房屋的实际使用人，至本案原一审、二审结束时，从未对其不是合同的相对方提出过抗辩，腊XX称其一直不知道该协议的内容，明显与事实不符，故腊XX2003年2月25日以新合宾馆名义与西峡县农业局签订的租赁协议，租赁方的主体应认定为腊XX，腊XX。虽然腊XX未在以上协议上签字，但因腊XX、腊XX均已履行了合同的主要义务，应认定为其对该协议的认可，原审认定该租赁合同的相对方为腊XX、腊XX和西峡县农业局并无不当，腊XX的该上诉理由不能成立，本院不予支持。因2003年2月25日的租赁协议是腊XX、腊XX与西峡县农业局协商后对2001年4月30日租赁协议的变更，西峡县农业局不存在违约行为，同时在租赁合同到期后，西峡县农业局按照合同约定收回租赁物，是其合法的权利，但至今该租赁物尚未收回，腊XX、腊XX称西峡县农业局在合同到期后，不让其行使优先承租权，应赔偿其损失的理由于法无据，故腊XX、腊XX请求西峡县农业局按原价的80%赔偿其投入房屋的全部设施损失的理由不能成立，本院亦不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）款之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审诉讼费1140元有腊XX、腊XX负担。

本判决为终审判决。

审 判 长     龚XX

审 判 员     郭XX

审 判 员     白丞博

书 记 员     魏XX

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