上海市XX人民法院
民 事 判 决 书
（2022）沪0104民初17450号
原告：XXX，
委托诉讼代理人：钟玉苗，北京恒都（上海）律师事务所律师。
被告一：XX公司，
被告二：XXX公司，
两被告共同委托诉讼代理人：XXX。
原告XXX与被告XX公司、XXX公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人钟玉苗、两被告的共同委托诉讼代理人XXX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2022年3月31日终止；2.确认原告与被告签订的《上海南洋1931餐厨废弃物处置协议书》于2022年3月31日解除；3.两被告扣除2022年2-3月水电费，2022年1-3月餐厨垃圾费后，退还剩余保证金、公共事业押金、餐厨垃圾费共计134,454.73元。
事实和理由：2021年4月，原告（上海市XXXX餐厅经营者）与被告一签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告场地进行餐饮经营。双方约定合同期限自2021年4月21日至2022年4月20日止，月租金人民币30,757元，月提成租金为月累计营业净额收入15%，保证金人民币105,921元，公共事业押金人民币6,320元，月物业管理费人民币4,550元，外摆租赁月租金人民币3,480元、保证金人民币13,530元、公共事业押金人民币1,430元、月物业管理费人民币1,030元。同时上述《房屋租赁合同》中约定，若“不可抗力导致本合同根本目的无法实现的。”，一方有权解除合同。合同签订后，原告按照约定向两被告支付各项费用。另原告（上海市XXXX餐厅经营者）与被告二签订《上海南洋1931餐厨废弃物处置协议书》，约定协议期限自2022年1月1日至2022年12月31日，每天40元/桶。协议签订后原告按照协议一次性支付被告二餐厨垃圾费人民币14,600元。2022年4月1日开始，徐X因新冠疫情不可抗力实施封控，原告承租的租赁区域无法营业，合同根本目的无法实现。2022年6月15日，被告二向原告发送《合同解除通知书》，擅自将合同租赁期限改为不定期租赁，并将各项费用延长至2022年6月16日。现原告方已将租赁房屋复原，但两被告仍未按照合同约定退还相应费用。两被告上述行为已构成违约，严重损害了原告的合法权益。故原告诉至法院，请求判如诉请。
两被告辩称，双方签订的租赁合同终止日期为2022年4月20日，此前双方虽就终止履行合同一事进行协商，但因原告提出种种条件，双方未能最终达成一致意见，故双方并未提前解除合同。合同期满后，原告仍旧占用房屋未予归还。故双方实际形成了不定期的租赁关系。原告要求确认双方签订的合同于2022年3月31日终止缺乏依据。因原告继续占用房屋，又未支付相应的租金，故被告于2022年6月15日发函给原告，要求解除双方的租赁合同，双方的租赁合同应于2022年6月16日解除。原告自2022年4月1日起未向被告支付租金等费用。在扣除原告拖欠的租金和水电煤等费用后，被告已经退还了原告27,093.56元，对于公用事业押金和餐厨垃圾，被告应退还17,950元。不同意原告其余诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：
2021年4月，上海市XXXX餐厅（承租方、乙方）与被告一（出租方、甲方）签订房屋租赁合同一份，合同约定，甲方将上海市XX路XX号“南洋1931商场”地下1层01部位B1层11号单元、租赁面积63.2平方米房屋（以下简称系争房屋）出租给乙方使用，租赁期限自2021年4月21日起至2022年4月20日。日租金为16元/平方米，月租金为30,757元。保证金为105,921元，公用事业押金为6,320元。物业管理费为每平方米租赁面积每月72元，每月合计4,550元。外摆租赁区域：租赁面积为14.3平方米，租赁期自2021年4月21日起至2022年4月20日。日租金为8元/平方米，月租金3,480元。保证金为13,530元。公用事业押金为人民币1,430元。物业管理费为每平方米租赁面积每月72元，每月合计为人民币1,030元。租赁关系终止时，在乙方已结清租赁单元的租金、物业管理费、水费、电费、煤气费、通讯费等各种税费、办妥以租赁单元为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续（餐饮商铺还需注销煤气、食品卫生许可证、公共场所许可证）、结束所有经营事务，并且乙方所交还的租赁单元及其装修、设备和设施已按照本合同的规定恢复原状且为可租赁状态的前提下，甲方应在乙方交还租赁单元且上述条件均满足后的30个工作日内将保证金一次性无息退还乙方。甲、乙双方同意在本合同有效期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：……不可抗力导致本合同根本目的无法实现。1合同另就其他事项作了约定。
合同订立后，被告一交付了房屋，上海市XXXX餐厅依约支付了相应的保证金等。
还查明，上海市XXXX餐厅（乙方）与被告二（甲方）另行签订《上海南洋1931餐厨废弃物处置协议书》，约定餐厨废弃物处置收费标准为40元/桶/天，处置期限为2022年1月1日至2022年12月31日止。协议订立后，上海市XXXX餐厅一次性支付了14,600元。
2022年3月14日，上海市XXXX餐厅与被告一就合同到期终止事项进行协商，双方草拟了《房屋租赁合同终止协议》，因原告又提出需增加补充协议，表示如果因为疫情原因，比如商场停业，导致验收或注销问题，要求免责。后终止协议中增加了上述内容。2022年3月18日，原告表示同意修改后的内容。原告因疫情原因被封控，双方最终未能在上述终止协议上签名确认。
2022年6月15日，被告一向上海市XXXX餐厅发出《合同解除通知书》，认为双方的合同于2022年4月20日到期后，未能就续租事宜达成一致，上海市XXXX餐厅仍占用房屋，但未支付费用。故要求双方的租赁合同于2022年6月16日解除，并要求被告支付租金、物业管理费等费用。上海市XXXX餐厅告则回函表示不予认可，认为双方的租赁合同已于2022年4月20日到期终止，并认为南洋XX不应收取2022年4月1日以后的租金等费用。南洋XX则回复认为，自2022年4月21日起双方形成不定期的租赁关系，故合同于2022年6月16日解除。
还查明，上海市XXXX餐厅于2022年6月初对系争房屋委托他人进行了恢复施工并通过了电洋电缆的验收。2022年9月23日，南洋XX在扣除至2022年6月16日的费用后，退还原告27,093.56元。
另查明，上海市XXXX餐厅系原告黄XX设立经营的个体工商户的字号，上海市XXXX餐厅已于2022年7月18日注销。
本院认为，原、被告签订的租赁合同、餐厨废弃物处置协议书系双方当事人真实意思的表示，内容合法有效，双方均应恪守履行。双方签订的租赁合同于2022年4月20日到期终止，此前双方已就租赁合同到期解除事宜协商一致，因原告受疫情影响被封控，故未能在解除协议上签字，此后双方未就续租事宜进行协商，原告未返还房屋不代表双方形成不定期的租赁关系，故本院确认双方的租赁合同系2022年4月20日到期终止。餐厨废弃物处置协议书系租赁合同的附属合同,租赁终止,该协议自然终止。双方合同终止后，原告已经按约恢复了房屋，并注销工商登记等，被告应当将收取的租赁保证金予以返还。原告未返还房屋系受疫情影响，本着共克时艰、共担风险的原则,结合合同履行情况等，本院对被告返还的费用酌情予以调整。原告拖欠的水电费等费用在被告应返还的费用中应予扣除。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十五条规定，判决如下：
一、原告与被告一签订的《房屋租赁合同》于2022年4月20日终止；
二、原告与被告二签订的《上海南洋1931餐厨废弃物处置协议书》于2022年4月20日解除；
三、被告一于本判决生效之日起十日内返还原告保证金53,285.60元；
四、被告二于本判决生效之日起十日内返还原告2022年4月21日至2022年12月31日的餐厨废弃物处置费10,200元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计1,575元，由原告负担789元，两被告负担786元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 员 陈向红
二〇二三年一月九日
法官助理 谯XX
书 记 员 谯XX
附：相关法律条文
