开发商交付的车位位于人防门旁边无法使用

当事人

原告：林XX，女，1982年9月10日出生，汉族，住福建省泉州市泉港区。

委托诉讼代理人：蔡XX，北京盈科（泉州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：林小雄，北京盈科（泉州）律师事务所律师。

被告：泉州XX公司，住所地福建省泉州市洛江区万安街道万福街辉华XX，统一社会信用代码913XXXX0504MA32CDW5XK。

法定代表人：陈XX，公司总经理。

委托诉讼代理人：蓝XX，男，公司员工。

审理经过

原告林XX与被告泉州XX公司（以下简称XXX）商品房预售合同纠纷一案，本院于2022年10月9日立案后，依法适用简易程序，于2022年11月7日公开开庭进行了审理。原告林XX及其委托诉讼代理人林小雄、被告XXX的委托诉讼代理人蓝XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

诉讼请求

林XX向本院提出诉讼请求：1.判令解除林XX与XXX于2021年12月29日签订的合同编号为202XXXX0002的《商品房买卖合同》；2.判令XXX向林XX返还车位款138560元，并支付利息（其中以2万元为基数，自2021年1月31日起至XXX实际还清款项之日止按年利率4.35%计算；以8560元为基数，自2021年2月21日起至XXX实际还清款项之日止按年利率4.35%计算；以1万元为基数，自2021年12月27日起至XXX实际还清款项之日止按年利率4.35%计算；以10万元为基数，自2021年12月28日起至XXX实际还清款项之日止按年利率4.35%计算）；3.判令XXX向林XX支付13856元的违约金；4.判令XXX承担林XX为实现债权而支出的律师费5500元；5.本案的诉讼费用由XXX承担。事实和理由：2021年，林XX欲向XXX购买坐落于福建省泉州市洛江区××街道××室车位。但因林XX有事未能到现场，故让其同事和XXX公司销售共同帮忙挑选车位。在XXX销售人员的推荐下，林XX最终选定368号车位，该车位带有充电预留装置且离林XX房屋电梯近。因此，林XX与XXX于2021年12月29日签订了合同编号为202XXXX0002的《商品房买卖合同》。合同约定：“车位总价款为138560元；XXX应当在2022年6月30日前向林XX交付涉案车位；逾期交付超过30日，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，应当书面通知出卖人；出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年利率4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。”合同签订后，林XX依约足额支付了车位款。但近期，林XX到涉案车位查看时，才发现该车位完全被人防门挡住，根本无法使用。后林XX向房管局和人防局反馈此事，两部门的工作人员也有到现场查看，并明确告知林XX该人防门无法拆卸，该车位无法使用。为此，林XX遂与XXX多次协商，但均没有结果。林XX已经按照合同约定向XXX按期履行付款义务，但XXX出售的车位在人防门开启时会被完全挡住，根本无法使用，且该人防门需长期开启，致使购买车位使用的合同目的根本无法实现。XXX已构成根本违约，林XX有权解除合同，并要求XXX承担相应的违约责任，该违约责任可以参照XXX逾期交付的违约条款来履行。林XX为实现债权特委托律师代为诉讼。综上，为了维护自身的合法权益，林XX特依法具状法院，请求判如所请。

辩方观点

XXX辩称，林XX的诉讼请求与事实不符，应驳回其诉讼请求，理由：一、本案不符合合同解除条件，不应予以支持。案涉合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容无违反任何法律、行政法规规定，协议合法、有效，依法受法律保护，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。本案XXX已经按合同约定交付期限前，如期完成案涉房屋竣工交付并履行通知义务，不存在逾期交付违约情形，买受人无权要求解除合同。案涉房屋不具备法定解除条件，案涉车位不会影响停车使用，合同目的可以实现。案涉合同附件十《出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明》第二条已经明确告知“368#侧面有人防门，不会影响停车，有可能会影响停车开门角度”，案涉车位可以使用，仅是影响停车开门角度，停车体验感较差，尚不足以导致合同目的无法实现。且林XX自始至终知道案涉车位存在人防门，仍接受该车位，属于商业风险自担，林XX无权以此要求XXX承担违约责任。二、林XX主张违约金、利息及律师费损失缺乏事实与法律依据。1.林XX支付款项义务在先，XXX交付案涉房产义务在后，XXX收取车位价款系合法合理行为，即便合同解除，XXX无需支付任何利息，林XX主张利息损失从付款之日起算，明显与事实相悖，于法无据;2.案涉合同不符合合同解除情形，亦不符合合同关于逾期交付的违约责任情形，林XX无权以此要求XXX承担10%违约金损失;3.本案律师费非必要支出，林XX主张律师费缺乏合同及法律依据,不应支持。即便计算损失，本案林XX损失仅是车位款138560元的利息部分损失，林XX诉求违约金、利息、律师费损失合计24456元，明显超过其实际损失，依法应予以调减。综上，案涉车位合同目的并非无法实现，更不符合法定解除情形，林XX诉请与客观事实不符，于法无据，恳请法院依法公正判决驳回其诉讼请求，予维护XXX的合法权益。

本院查明

本院经审理认定事实如下：2021年12月29日，林XX作为买受人与XXX作为出卖人签订合同编号为202XXXX0002《商品房买卖合同》及附件，双方约定：买受人向出卖人购买址于洛江区××街道××室××，成交金额为138560元，买受人应于2021年12月29日前支付全部价款;出卖人应在2022年6月30日前向买受人交付案涉车位,逾期交付超过30日，买受人有权解除合同,买受人解除合同的，应当书面通知出卖人；出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年利率4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。林XX分别于2021年1月31日支付20000元、2021年2月21日支付8560元、2021年12月27日支付10000元、2021年12月28日支付100000元，合计138560元。2022年6月23日，XXX通过ＥＭＳ特快专递向林XX邮寄交付通知书，告知林XX可于2022年7月3日办理交付入伙手续。2022年7月1日，林XX前往荣XX查看案涉车位，发现车位被旁边的人防门遮挡，无法使用，遂没有与XXX办理交付手续。嗣后，双方多次进行协商，无法达成一致意见。林XX委托律师进行本案诉讼，并支出律师费5500元。在案件审理过程中，本院组织双方到案涉车位进行现场测量，经现场勘查，案涉车位的旁边设有人防门，案涉车位在人防门开门半径内，且人防门上方有两个凸起的金属件，当人防门开启时该金属件被上方的横梁挡住，致使人防门无法全部开启到180度，仅能开启到90度左右，案涉车位被完全挡住，无法正常使用。

上述事实有双方当事人的陈述，林XX提供的泉州市商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表、《商品房买卖合同》、收款收据、个人贷款提款及支付委托申请书、国内支付业务收款回单、福建增值税普通发票、照片、民事委托代理协议等证据佐证，本院予以确认。

本院认为

本院认为，林XX与XXX签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……。本案中,双方当事人订立《商品房买卖合同》的目的不仅在于取得案涉车位的产权,更在于获取案涉车位完整的占用、使用利益,现XXX向林XX交付的车位位于人防门旁,人防门开关的半径范围需经过案涉车位，在确保人防门可随时正常开关的情形下,势必会严重影响林XX对案涉车位的正常使用,从而导致本案的合同目的无法实现，XXX构成根本违约。故林XX要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，依法有据，予以支持。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。本案中，因XXX在合同约定的期限届满时，未能将符合约定条件且能正常使用的车位交付给林XX，可视为其逾期交付。现林XX依照合同约定逾期交付应承担的违约责任，要求XXX返还车位款138560元并支付其自付款之日起至返还款项之日止按年利率4.35%的标准计算的利息及违约金13856元，合法有据，可予以支持。林XX主张XXX支付律师费5500元，缺乏依据，不予支持。

综上所述，林XX诉讼请求中合理合法部分，本院予以支持。XXX的部分辩解意见，不予采纳。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：

裁判结果

一、解除林XX与泉州XX公司于2021年12月29日签订的合同编号为202XXXX0002的《商品房买卖合同》；

二、泉州XX公司应于本判决生效之日起十日内返还林XX车位款138560元，并按年利率4.35%计付相应的利息（其中以20000元为基数自2021年1月31日起、以8560元为基数自2021年2月21日起、以10000元为基数自2021年12月27日起、以100000元为基数自2021年12月28日起，均计算至实际付款之日止）；

三、泉州XX公司应于本判决生效之日起十日内支付林XX违约金13856元；

四、驳回林XX的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3560元，减半收取计1780元，由林XX负担55元，泉州XX公司负担1725元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。

本案法律文书生效后，负有履行义务的当事人须依法按时主动向权利人履行生效法律文书所确定的义务，逾期未履行的，应在申请执行立案后七日内如实向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知书，本裁判文书送达后，即视为当事人已知悉执行通知内容，如违反本条款之规定，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审判人员

审判员： 林海岚

二〇二二年十二月二日

书记员： 陈XX

附：本案所引用的主要法律条文及申请执行提示

《中华人民共和国民法典》

第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。

依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

第五百八十二条履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百四十六条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从最后一期履行期限届满之日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。

第二百六十条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

【执行通知及报告财产须知】

依照有关法律法规规定，如未按时履行完毕本案生效法律文书确定的义务，负有履行义务的当事人应在申请执行立案后七日内如实向执行法院报告财产状况，拒绝报告或者虚假报告的，执行法院将根据情节轻重采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施。人民法院立案执行后，可立即对相关当事人采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖执行财产、通知有关单位协助限制出境、在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息以及限制高消费、纳入失信被执行人名单等强制措施，情节严重的予以罚款、拘留、构成犯罪的依法追究刑事责任。