上诉人陶XX、吕XX、吕XX、吕XX因与被上诉人乔XX返还原物纠纷一案，不服山东省烟台市福山区人民法院（2021）鲁0611民初2265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年5月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人陶XX、吕XX、吕XX、吕XX上诉请求：1、撤销山东省烟台市福山区人民法院于2021年11月16日作出的（2021）鲁0611民初2265号民事判决，并依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院适用法律错误。吕X将涉案房屋出卖给被上诉人的行为并不符合“表见代理”的构成要件，一审法院无视双方主张，强行适用表见代理制度裁判本案。《中华人民共和国民法典》第172条规定了表见代理制度，表见代理是指行为人本无代理权，但由于存在代理权的外观，善意第三人有理由相信行为人有代理权，行为人的代理行为有效，直接约束善意第三人和被代理人。《最高人民法院印发<关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见〉的通知》第13条进一步细化了表见代理的司法认定标准，该条规定表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。从上述法律规定及指导意见来看，表见代理的成立需要同时具备以下条件：1.须是无权代理，即代理人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后实施的代理行为。2.须在代理行为外观上存在使相对人相信行为人具有代理权的理由：（1）存在外表授权，即代理行为外在表现上有相对人相信行为人有代理权的事实；（2）相对人对行为人有代理权形成了合理信赖。3.须相对人与无权代理人实施了民事法律行为。4.须是相对人善意且无过失。从上述表见代理的构成要件可以看出：首先，表见代理也属于代理范畴，需要符合代理的基本法律特征，因此需要行为人以被代理人的名义实施法律行为。本案中，根据被上诉人在庭审中提供的证据以及答辩意见可以得知，被上诉人主张涉案房屋已由吕XX出卖给吕X，吕X将涉案房屋作为自己名下的财产，以本人的名义出卖给被上诉人，而并非以吕XX的名义，但本案事实情况是吕XX并未将涉案房屋出卖给吕X，也从未委托吕X出卖涉案房屋，因此无论是通过上诉人的主张还是被上诉人的答辩均可以明晰本案并不具有代理权授予的外观事实，也不符合代理的基本特征。一审法院忽略吕X与吕XX并不存在代理关系的事实，超过被上诉人的答辩请求强行适用表见代理制度认定《房屋买卖契约》合法有效，明显属于法律适用错误，严重侵害了上诉人的合法权益。其次，被上诉人在明知吕X不具有代理权的情况下购买涉案房屋，主观上并非善意，因此不符合表见代理的构成要件。如果被上诉人主张构成表见代理的，应当承担举证责任，不仅应当举证证明代理行为存在合同等有权代理的客观表象形式要素，而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权，但被上诉人在一审过程中并未提交相关证据予以证实。二、一审法院认定事实错误。（一）因乔XX并非东XX村民，因此案外人吕X与被上诉人之间的《房屋买卖契约》应属无效。首先，根据《民法典》第261条第1款的规定，农村宅基地属本集体成员集体所有，是一类特殊的所有权。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属于农民集体所有，农民住宅用地，需经乡（镇）人民政府审核，并由县级人民政府批准。本案诉争房屋系农村房屋，乔XX非东XX本村村民，不享有使用该村集体组织宅基地的资格。其次，根据最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》（法办［2011］442号）第15条第2款以及《第八次全国法院民事商事审判工作（民事部分）会议纪要》第19条第2款的规定，买卖农村私房所有权及其宅基地使用权的，如买受人为出卖人所在集体组织以外的人，则应认定买卖行为无效。就本案而言，被上诉人并非东XX村民，因此其不具有该集体成员的身份或资格，其与吕X签订的《房屋买卖契约》应当认定无效。（二）吕X出卖涉案房屋的行为系无权处分，但乔XX取得涉案房屋时并非“善意”，不属于“善意相对人”，因此其无法通过善意取得制度取得涉案房屋。《中华人民共和国民法典》第311条规定了善意取得的构成要件，依据该条规定，受让人须是善意的，不知出让人是无处分权人；受让人支付了合理的价款；转让的财产应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。三项条件必须同时具备，否则不构成善意取得。现根据本案具体情况阐述如下：首先，被上诉人受让涉案房屋时并非“善意”。根据我国法律对于不动产登记效力的规定，被上诉人作为买受人，在签订房屋买卖合同时，应当查看涉案房屋的权属登记状况。同时被上诉人在一审的庭审过程中陈述“吕X将两个房产证及一个登记在吕X名下的土地证和老房契一并交付给被上诉人”，因此被上诉人已明确知晓涉案房屋系登记在吕XX名下，而非吕X名下，被上诉人理应向吕XX或其家属核实房屋是否出卖的事实，即使涉案房屋已经出卖，被上诉人也应当要求查看吕XX和吕X之间的买卖合同，并在后期的房屋买卖契约中注明房屋的买卖情况，但被上诉人在未经任何查明、核实的情况下即占有涉案房屋，未尽到一个理性人应尽的合理的注意义务，因此被上诉人受让涉案房屋时并非善意。其次，被上诉人在一审过程中提供了2004年1月5日烟台市福山区人民政府清洋街道办事处东留公居民委员会出具的介绍信，用以证实东XX委于2004年为被上诉人出具介绍信协助其办理涉案房屋过户手续。庭审中，主审法官询问被上诉人为何没有办理涉案房屋过户手续，被上诉人回答“吕XX在办理过户之前已经去世，如果要办理，应该是两个证一起办”，之后法官当庭询问被上诉人是否因为其并非东XX本村村民而无法办理涉案房屋过户手续，被上诉人也认可了法官的陈述，但在本案庭审记录（第二次）当中并未记载上述内容，结合上诉人的庭审答辩意见以及上述第二条第一项的上诉理由可以明确，被上诉人虽然持有东XX委的过户介绍信，但由于其并非东XX的集体经济组织成员，因此被上诉人实际根本无法办理涉案房屋的过户手续，对此被上诉人是明知的，所以，因被上诉人与吕X之间签订的《房屋买卖契约》无效，故作为合同相对方的被上诉人，就不是也不可能是法律规定的“善意相对人”。另，根据《物权法司法解释（一）》第16条的规定以及举轻以明重的原则，被上诉人已经明确知道涉案房产未登记在吕X名下，即其在明知道吕X无处分权的情况下而占有居住涉案房屋，应当认定被上诉人对此具有重大过失，并非“善意相对人”。再次，不存在涉案房屋以合理价格转让的事实。作为买受人的被上诉人在一审当中提交的证据无法证明被上诉人已经向吕X交付购房款的事实。被上诉人在一审中提交的2003年2月26日吕X与被上诉人签订的《房屋买卖契约》仅载明：卖价人民币肆万伍仟元整，当交不欠，恐后无凭，特立据为证，但在没有其他相关证据予以佐证的情况下，仅凭上述契约载明的“当交不欠”并不能证明被上诉人已经交付肆万伍仟元购房款的事实。最后，涉案房屋并未变更登记至被上诉人名下。善意取得的构成要件中明确规定不动产交付以登记为标准，即房屋的买卖只有在受让人与转让人办理登记之日起才能适用善意取得，仅仅发生交付，并不能够产生善意取得的效果。根据庭审过程中被上诉人提交的《福山区房屋所有权证》可以明晰，涉案房屋（北屋2间，西厢平台3间）一直登记在吕XX名下，从未进行过变更登记，因此乔XX占有涉案房屋的行为并不产生“善意取得”的效果。综上所述，本案不应适用表见代理制度，且乔XX并非东XX集体经济组织的成员，因此吕X与被上诉人之间的《房屋买卖契约》应属无效，吕X出卖涉案房屋的行为属于无权处分，但乔XX取得涉案房屋时并非“善意”，不属于“善意相对人”，因此也不符合善意取得的构成要件。本案一审法院法律适用及事实认定错误，依据《民事诉讼法》第170条的规定，本案应当依法改判。庭审中，上诉人补充上诉意见称，1、被上诉人与吕XX签订的房屋买卖契约系虚假契约，对此上诉人在一审庭审中已经对该证据进行了质证并提出了自己的质证意见，在该契约中四个证明人的签字上诉人提出的置疑，按照法律规定作为被上诉人应当对该契约的真实性承担举证责任。同时应当对该契约的见证人传唤出庭进行质证证明契约真实性，但上诉人在一审提出质证意见后，一审法院对该契约的真实性没有依法认定，未传唤见证人出庭接受质证就单方认定该契约系合法有效的，因此一审法院对房屋买卖契约的真实性认定没有事实及法律依据，因此二审中上诉人请求二审法院依法责令被上诉人让见证人到庭进行质证房屋买卖契约的真实性，否则被上诉人应承担举证不能的法律后果。2、被上诉人在与福山区清洋街道办事处所签订的房屋拆迁补偿协议中作为上诉人的代理人签订了房屋补偿合同，上诉人在一审中要求一审法院对于被上诉人所取得的上诉人的代理权限的相关手续到清洋街道办事处予以调取，以证明被上诉人提供虚假证明材料的相关事实，但一审法院没有调取，也没有在一审判决中对于该事实进行说明，影响了本案客观事实的正确认定。因此上诉人在二审中请求二审法院依法到福山区清洋街道办事处调取被上诉人在涉案土地补偿合同中如何取得上诉人的授权并作为上诉人代理人的相关事实材料予以调取，以证明被上诉人采取虚假手段伪造事实的方式取得房屋买卖拆迁补偿代理权的事实。< div="">
被上诉人乔XX答辩称，上诉人的上诉请求不能成立，请求依法维持原判，一审中被上诉人提供的所有证据可以证实房屋买卖契约的真实性，且吕X及其子女从未向被上诉人主张拆迁利益和撤销该合同。关于上诉人补充的第二点补充意见与本案无关，系两个法律关系，不应在本案诉讼中一并提出。
陶XX、吕XX、吕XX、吕XX向一审法院起诉请求：1、判令被告乔XX将涉案房屋返还原告；2、诉讼费用由被告承担。在庭审中，原告变更其第1项请求为：确认由原告享有案涉房屋拆迁所得的拆迁利益（450000元）。
一审法院认定事实：原告陶XX系吕XX配偶，原告吕XX、吕XX、吕XX系吕XX与陶XX婚生子女。1997年8月19日，吕XX去世。1951年2月10日，《山东省土地房产所有证》载明：福山县第九区留公乡东XX居民吕XX、吕XX、吕XX、小XX（吕XX）、小XX（吕X）、小筷子（吕XX），依据中国人民政治协商会议共同纲领第二十七条“保护农民已得土地所有权”之规定，确定本户全家6口人所有土地共计7亩2分5厘，房屋11间，地基3分7厘，作为本户全家6口人私有产业，有耕种、居住、典卖、转让、赠与等完全自由，任何人不得侵犯，特给此证。
1991年12月，烟台市福山区土地管理局向吕X颁发“福集建（91）字第号”《集体土地建设用地使用证》，载明：用地面积为191.10平方米。
1994年8月18日，吕XX取得《福山区房屋所有权证》，载明：产权人姓名：吕XX；人口：2；编号：2××2；现住址：福山区；北屋：2间，26平方米；西厢（平台）：3间；房屋建筑面积：26平方米；房屋使用面积：26平方米；宅基地面积：74.24平方米。
1994年8月18日，吕X取得《福山区房屋所有权证》，载明：产权人姓名：吕X；人口：5；编号：2××3；现住址：福山区；北屋：3间，41.46平方米；东厢（平台）：3间；房屋建筑面积：41.46平方米；房屋使用面积：41.46平方米；宅基地面积：118.33平方米。
2003年2月26日，吕X与被告乔XX签订了《房屋买卖契约》，载明：立卖契人吕X情愿将坐落在疃东头北正瓦房伍间、东厢平台叁间、西厢平台叁间，卖与乔XX名下为主，四至分明，门窗俱全，卖价人民币肆万伍仟圆整，当交不欠，恐后无凭，特立据为证。证明人:张XX、吕XX、吕XX、李XX。书写人：吕XX。吕X立。在该契约上加盖“烟台市福山区福山镇东XX村民委员会”和“烟台市福山区人民政府清洋街道办事处东留公居民委员会”印章。
2004年1月5日，烟台市福山区人民政府清洋街道办事处东留公居民委员会出具《介绍信》，载明“福山区房地产管理所：兹有我村乔XX买吕X的房子，今到贵处办理过户手续，特此介绍”。
2020年12月28日，烟台市福山区人民政府印发“烟福政办发[2020]22号”《福山区潍烟高铁项目房屋搬迁安置补偿方案》，确定住宅性房屋补偿方案如下：平房在房屋搬迁补偿安置时，统一按照土地证面积的90%确定应安置补偿面积，其土地证面积内的建筑物、构筑物及附属设施等不再予以补偿。
2021年1月9日，受烟台市福山区人民政府清洋街道办事处（甲方）委托，烟台市福山区国有土地房屋征收补偿中心与被告乔XX（以吕XX、吕X代理人身份）签订了《住宅房屋搬迁货币补偿协议》（该协议“被搬迁人”标注为“吕XX、吕X”，简称乙方），约定：被搬迁房屋坐落于东XX，房产证号：2××2、2××3，土地证号：福集建（91）字第3×**，土地使用面积191.10平方米，实测或确权土地使用面积191.10平方米；乙方应安置补偿总面积为171.99平方米，补偿单价为每平方米5880元，共计补偿金额XXX.20元，临时安置补助费一次性计发三个月3611.79元，搬迁费2000元，北屋正房装修、装饰补偿费50000元，附属设施补偿4102元，搬迁奖励费40000元，合计99713.79元。以上合计XXX.99元。上述补偿款，被告已经领取。
在庭审中，盛XX证实：我与吕X是亲戚关系，吕X是我女婿的亲姑父，吕XX我不认识，乔XX我认识，但没有什么关系，她是我村的女儿，我不认识陶XX、吕XX、吕XX、吕XX，吕XX好像见过一两面。我是门楼公社仉村李村人，我嫁到东留公了，我丈夫是吕XX。以前我就和吕X的老婆还有吕XX，我们经常在一起，经常串门，后来吕X的母亲老了以后，吕X的老婆说吕XX把房卖给吕X，吕X的老婆说他们要翻新，我说你能翻新吗，你要把土地证改到你名下才能翻新，吕X的老婆说都办好了，后来改没改我也不清楚。以后1993年我们村要申请宅基地，吕X儿子大了要准备结婚，申请批准宅基地，头两年没有批准，后来吕X的老婆说为了给吕X儿子能够批得宅基地，所以没有将吕XX的房产证变更在吕X名下。有一天，吕X的老婆拿吕XX写的信纸给我看，上面写有“今有坐落村东头老房五间，吕X三间，吕XX两间，现卖给吕X两间，现钱交易2000元，收款人吕XX”，我和吕X的老婆说这个单你可要好好保存着，她说保不保存都一样，反正吕XX不是那样的人。吕XX将五间正房中的东面的两间卖给吕X，西面的是吕X的，共三间。
在庭审中，证人黄X证实：我不认识吕XX、吕X、陶XX、吕XX、吕XX、吕XX、乔XX。我原籍是栖霞的，嫁到东XX了，我对象叫高从锡。在大概一九几几年的时候，我到盛XX家中，我去了以后坐了一会儿就来了个女的，是吕X家的老婆，来人了我就往回退了退，她拿出来一个条，我就听她说她花了2000元买了房，我当时只在听，没有靠前，只看她拿出来一个条给盛XX看，再就是，我随便问了一句嫂子这是干啥，她说吕XX把这个房卖给吕X了，我一听她们有事，我就说我走了，就离开了。
另查明，吕X于2005年9月12日去世；在庭审中，原、被告均认可吕XX、吕XX、吕XX系同一人。
一审法院认为，本案涉案房产虽然在1951年2月10日登记在吕XX、吕XX、吕XX、小XX（吕XX）、小XX（吕X）、小筷子（吕XX）名下，但是该房产在1994年8月18日登记在了吕X、吕XX（材）名下，上述房产占用范围内的宅基地使用权于1991年12月登记在吕X一人名下。《中华人民共和国民法典》第一百七十二条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”。本案中，虽然证人出庭证实吕XX名下的房产早已卖给了吕X，但在无其他证据佐证的情况下，仅凭证人的证词，尚不能认定吕XX确已将其名下房产出售给了吕X。2003年2月26日，吕X与被告乔XX签订了《房屋买卖契约》，将其与吕XX名下房产一并卖给被告，并将1951年2月10日《山东省土地房产所有证》、吕XX和吕X的《福山区房屋所有权证》以及登记在吕X名下涉案房屋占用范围内的《集体土地建设用地使用证》，同时交给了被告乔XX，使得乔XX有理由相信吕X有权处分其名下和吕XX名下的涉案房产。故法院认定，上述《房屋买卖契约》合法有效。《中华人民共和国民法典》第三百一十一条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定”。本案中，即使吕X无权处分吕XX名下房产，但根据上述规定，被告乔XX系善意取得涉案房屋。《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定“不动产的设立、变更、转让和消灭，依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，被告乔XX虽然与吕X签订了《房屋买卖契约》，并按照合同的约定向吕X交清了全部购房款，但因未在房地产管理部门办理房屋所有权权属变更登记，故被告乔XX对所购买的房屋虽然实际占有、使用、收益，但并没有取得涉案房屋的所有权。《中华人民共和国民法典》第二百二十九条规定“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力”。鉴于涉案房屋已被拆迁，房屋已经不存在，物权已经消灭，本案仅就诉争的拆迁补偿款的归属或分配作出裁判即可，并不涉及涉案房屋的产权确权问题。因被告乔XX系善意取得涉案房产及土地，因此，基于该房产及土地所产生的拆迁利益，自然应归被告乔XX所有。综上，原告的诉讼请求，不符合法律规定，法院不予支持，依照《中华人民共和国民法典》第一百七十二条、第二百零九条、第二百二十九条、第三百一十一条规定，一审法院于2021年11月16日判决：驳回原告陶XX、吕XX、吕XX、吕XX的诉讼请求。案件受理费8050元，减半收取4025元，财产保全费2770元，由原告陶XX、吕XX、吕XX、吕XX负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的案件事实予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”本案中，根据被上诉人提供的：1、1951年2月10日颁发的《山东省土地房产所有证》；2、1991年12月烟台市福山区土地管理局向吕X颁发的“福集建（91）字第号”《集体土地建设用地使用证》；3、1994年8月18日吕XX、吕X取得的《福山区房屋所有权证》；4、2003年2月26日吕X与被上诉人签订的加盖烟台市福山区福山镇东XX村民委员会”和“烟台市福山区人民政府清洋街道办事处东留公居民委员会”印章的《房屋买卖契约》；5、2004年1月5日烟台市福山区人民政府清洋街道办事处东留公居民委员会出具《介绍信》；6、2020年12月28日烟台市福山区人民政府印发“烟福政办发［2020］22号”《福山区潍烟高铁项目房屋搬迁安置补偿方案》；7、2021年1月9日受烟台市福山区人民政府清洋街道办事处（甲方）委托，烟台市福山区国有土地房屋征收补偿中心与被上诉人（以吕XX、吕X代理人身份）签订的《住宅房屋搬迁货币补偿协议》；8、盛XX、黄X的证人证言等证据，结合吕XX户口早已于1950年代迁出本村且未居住在涉案宅基地、被上诉人于2003年起便居住于涉案房屋内、上诉人在吕XX1997年去世后未向吕X主张相关继承权益却主张在2018年、2019年期间到涉案房屋查看才知道涉案房屋被吕X出卖并于涉案房屋被拆迁被上诉人取得较大的拆迁补偿利益后方提起本诉亦不符合常理等事实，本院能够确认被上诉人提供的证据结合相关事实，能形成完整的证据链条证明被上诉人有理由相信吕X有权处分涉案房屋的事实具有高度可能性，应当认定该事实存在，故一审法院认定基于涉案房产及土地所产生的拆迁利益应归被上诉人所有并无不当，所作判决正确，应予维持。上诉人上诉主张，理由不当，于法无据，本院依法不予支持。
综上所述，上诉人陶XX、吕XX、吕XX、吕XX的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8050元，由上诉人陶XX、吕XX、吕XX、吕XX负担。
本判决为终审判决。
审判长 栾XX
审判员 张XX
审判员 张婷婷
二〇二二年五月十九日
书记员 王XX
