朝阳区
提问 18万律师在线解答
首页> 裁判案例> 房屋买卖

田XX、刘XX房屋买卖合同纠纷再审民事判决书

河北省廊坊市中级人民法院

    河北省廊坊市XX级人民法院

    民事判决书

    (2018)冀10民再22号

    再审申请人(原审被告、二审上诉人):田XX,女,1979年2月2日出生,X族,住河北省张家口市阳原县。

    委托诉讼代理人:周XX,北京市XX律师。

    被申请人(原审原告、二审被上诉人):刘XX,男,1978年5月2日出生,X族,原住长春市朝阳区XX,现住通州区。

    委托诉讼代理人:雷X,北京市XX律师。

    委托诉讼代理人:张丹丹,北京市XX律师。

    原审第三人、二审上诉人:潘XX,男,1977年10月28日出生,X族,住辽宁省灯塔市。

    原审第三人:XX厂XXXXX公司。住所地:河北省XX厂XXX祁各庄镇及谭台村孔雀XX卫城XX。

    委托诉讼代理人:徐XX,该公司职员。

    再审申请人田XX与被申请人刘XX、原审第三人潘XX、XX厂XXXXX公司房屋买卖合同纠纷一案,河北省XX厂XXX人民法院于2016年12月12日作出(2016)冀1028民初975号民事判决。田XX、潘XX不服,向本院提起上诉。本院于2017年7月31日作出(2017)冀10民终2398号民事判决。田XX不服,向本院申请再审。本院于2018年2月26日作出(2018)冀10民申19号民事裁定再审本案。潘XX不服,向河北省高级人民法院申请再审。河北省高级人民法院于2018年3月28日作出(2017)冀民申7169号民事裁定,认为本案已由本院裁定再审,终结审查潘XX的再审申请。本院依法另行组成合议庭,公开开庭审理了本案。再审申请人田XX的委托诉讼代理人周XX,被申请人刘XX及其委托诉讼代理人雷X、张丹丹,原审第三人XX厂XXXXX公司委托诉讼代理人徐XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    刘XX向一审法院起诉请求:请求依法判令被告继续履行合同义务,将XX厂XXX紫瑞华XX12幢1单XX房屋过户给原告并支付不办理过户的违约金400000元。

    被告田XX辩称,原、被告与第三人XX厂XXXXX公司在签订房屋买卖居间合同时,明确告知被告的婚姻状况并提供了法院的民事调解书,而且原告也没有按照合同约定给付首付款600000元,原告只给付了400000元的首付款,合同无法履行不是被告单方造成的,所以,原告无权要求被告支付不办理过户违约金,而且违约金的数额也明显过高。

    第三人XX厂XXXXX公司述称,原、被告签订合同时明确表示原告将400000元交给被告就履行了合同,而且签订合同时,被告明确说明其对涉案房屋享有处理权。

    第三人潘XX提交答辩称,涉案房屋是夫妻关系存续期间的共同财产,离婚时没有进行处理,被告无权擅自处分,而且第三人也不同意出卖该房屋,当时与被告办理离婚时,是要将房屋留给孩子使用。

    一审法院认定事实:2015年12月5日,原、被告通过第三权单独出售。如其单独出售诉争房屋,将承担法律后果。为此其与被上人XX厂XXXXX公司签订《房屋买卖居间合同》,被告将位于XX厂XXXXX卫城普通商品住宅.礼园第0012幢01单元6层0602房屋(现名称为:XX厂XXX紫瑞华XX12幢1单XX)出售给原告,总价款为900000元。合同签订后,原告按照合同约定支付了首付款400000元,被告将房屋交付给原告。现原告明确表示可以随时将剩余购房款500000元给付被告。另查明,被告田XX与第三人潘XX曾系夫妻关系,双方于2006年5月8日登记结婚,2007年4月4日生育一子潘XX。2013年6月9日经北京市海淀区XX调解离婚,在调解笔录XX双方均承认无夫妻共同财产且在双方达成的调解协议XX明确“双方无其他纠纷”。涉案房屋是被告田XX于2011年12月19日自XX公司处购买,2016年3月21日取得房屋所有权证书(证号:XX厂县房权证XX字第××号),房屋所有权人为被告田XX,共有情况一栏为空白。双方合同约定,房产证颁发后,原、被告办理过户手续,因被告未配合原告办理过户,故原告于2016年5月19日向一审法院提起诉讼。原、被告签订的房屋买卖居间合同约定,如被告违约不过户,按首付款400000元的双倍赔付原告800000元。上述事实,有原告提交的房屋买卖居间合同、XX介费收据、XX转帐凭证、首付款收据、房屋产权证、微信聊天记录,被告提交的商品房买卖合同、房屋买卖居间合同、北京市海淀区XX民事调解书、房产证、微信聊天记录。一审法院调取的北京市海淀区XX民事调解笔录及原、被告、第三人陈述在案为凭。

    一审法院认为,原、被告在第三人XX厂XXXXX公司居间下签订的房屋买卖居间合同,是真实意思表示,合法有效。现被告已取得涉案房屋的产权证,其应按合同约定配合原告办理过户手续,但被告未履行,故一审法院对原告请求判令被告继续履行合同义务,将XX厂XXX紫瑞华XX12幢1单XX房屋过户给原告的诉讼请求,予以支持。关于原告请求的400000元违约金,因原、被告双方合同约定,房产证颁发后,原、被告办理过户手续,但被告至今未配合原告办理过户,已构成违约,虽然原告请求的违约金低于原、被告签订的房屋买卖居间合同约定的数额,但被告仍认为过高,结合本案的实际情况,一审法院酌定为80000元。原告在庭审XX自认可以随时给付剩余购房款500000元的意见,一审法院予以采纳。第三人潘XX的答辩意见,于法无据,一审法院不予采信。根据《XX华人民共和国合同法》第一百零七条,《XX华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:一、原、被告继续履行双方于2015年12月5日签订的房屋买卖居间合同,被告田XX于本判决生效之日起三十日内配合原告办理完涉案房屋(XX厂XXX紫瑞华XX12幢1单XX)的产权过户手续,第三人XX厂XXXXX公司予以协助。二、原告刘XX于被告田XX配合办理完涉案房屋的过户手续当日将剩余房款500000元给付被告。三、被告田XX于办理完涉案房屋的过户手续当日给付原告刘XX违约金80000元。四、驳回原告刘XX其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《XX华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3650元,财产保全费5000元,共计8650元,由被告田XX负担。

    上诉人田XX上诉请求:1.撤销一审判决,依法改判;2.被上诉人承担诉讼费用。事实和理由:一是合同约定总价900000元,定金200000元,首付款600000元(不含定金),剩余房款300000元,被上诉人仅支付了400000元(含定金),被上诉人还有200000元首付款没有支付,一审法院认定被上诉人支付了400000元全部首付款事实认定错误。200000元首付款应当在2015年12月6日前给付,至今被上诉人还有200000元首付款未支付,应承担违约责任。二是合同约定300000元XX贷款,在过户后由XX支付给上诉人不存在给付风险,一审法院判决过户后当日,被上诉人给付剩余房款500000元,上诉人存在收回剩余房款风险。被上诉人陈述可一次性给付500000元,没有证据证明被上诉人有一次性支付500000元的能力。三是上诉人出售涉案房屋时,如实告之房屋状况,并向被上诉人及XX介公司提供了人民法院调解书及房屋买卖合同等资料。到XX办理贷款时,才知道需要前夫同意,才能办理贷款,上诉人不存在过错和违约行为。四是双方约定违约金为合同不能履行时,一方向另一方支付的违约金,是解约违约金,不是迟延履行违约金,是补偿式违约金,不是惩罚式违约金。五是上诉人田XX与上诉人潘XX离婚时没有分割房屋所有权,该争议房屋是为了孩子的将来做打算。

    被上诉人刘XX辩称,田XX要求分两次支付剩余购房款没有事实根据。对于违约金,原审法院判决80000元已经低于合同约定和被上诉人请求的数额。关于事实部分,双方在购买房屋过程XX,XX只是强调需要潘XX来配合签手续,并没有认定是夫妻共有财产,XX也没有权利认定。一审法院曾发函到北京市海淀区XX调取了田XX与潘XX离婚时的庭审笔录及协议书,卷XX明确记载双方无其他纠纷,双方无夫妻共同财产,据此可以认定诉争房产与潘XX没有利害关系。从潘XX在一审XX消极诉讼的事实看,其二审上诉只是配合田XX争取更XX的利益,否则不会在一审XX涉及上百万的利益不闻不问,不参加诉讼。

    上诉人潘XX辩称,不同意上诉人田XX的上诉请求,因房屋是夫妻共同财产,其没有同意田XX单方销售房屋,事后也没有追认,属于无权处分。认可上诉人田XX关于涉案房屋是为了孩子的将来做打算的陈述。田XX在销售房屋时提供了销售合同,根据销售合同可以认定该房产是夫妻共同财产,只是听XX介公司说应该以房产证下来的日期为主,可以说明买房人明知该房产是夫妻共同财产,不存在任何的善意,买房人和XX介公司存在巨XX利益。

    原审第三人XX厂XXXXX公司述称,认可刘XX代理人的意见。

    上诉人潘XX上诉请求:1.撤销一审判决,依法改判;2.被上诉人承担诉讼费用。事实和理由:一是一审时上诉人没有收到一审法院的开庭传票,程序有严重瑕疵。在一审审理时只是电话通知上诉人并询问相关案情,上诉人也只是根据电话通知,向法院邮寄答辩状一份,并不知道法院的具体开庭日期,因此缺席一审开庭,一审程序违法。二是上诉人潘XX与上诉人田XX于2006年5月8日结婚,并于2011年12月19日购买涉案房屋,由夫妻共同财产一次性付清房款,涉案房屋应为上诉人夫妻共同财产,上诉人田XX无权擅自出卖该房屋,上诉人潘XX不同意出卖该房屋。三是上诉人夫妻离婚时,房产证尚未下发,若想分割,需要补交诉讼费,并等排期再开庭。上诉人夫妻急于离婚,在庭审笔录上作了无共同财产的陈述,该庭审笔录和调解书不能证明涉案房屋系上诉人田XX个人所有。

    被上诉人刘XX辩称,一审时法庭多次通知潘XX到庭,并且将开庭时间及法官均通知到潘XX,所以一审法院不存在程序违法。一审法院查明事实清楚,田XX对诉争房产有处分权,判决继续履行符合法律规定,请求法院驳回潘XX的诉讼请求。

    上诉人田XX辩称,其对双方的买卖合同没有任何过错,在XX介机构及被上诉人认可的情况下签署。当时其将房屋状况及离婚证明向法院及XX介机构均提供,在XX介机构明确表示可以出售房屋的情况下,其与被上诉人签订房屋买卖合同。在办理过户过程XX,XX人员告知房屋属于夫妻共同财产,上诉人田XX无权单独出售房屋,当场XX介机构的工作人员进行核实,答复是确实无诉人多次协商,并告知被上诉人通过法律途径解决纠纷。在法院判决后,其只是针对法院判处的违约金及400000元首付款及剩余房款给付时间提起上诉。

    原审第三人XX厂XXXXX公司述称,同意刘XX代理人的意见。

    本院二审期间,上诉人潘XX提交证据一、北京市海淀区民事判决书一份,证明涉案房屋系夫妻共同财产。证据二,北京市海淀区XX的生效证明一份,证明北京市海淀区民事判决书已经生效。被上诉人刘XX对判决书和生效证明真实性无法确认,并称该诉讼是恶意诉讼,是针对本案的一审判决继续履行进行的,为阻止本案合同房产过户给被上诉人。田XX与潘XX进行恶意诉讼,利用生效的判决企图规避本案的判决。虽然北京市海淀区XX民事判决已经生效,根据相关规定生效的判决确实存在认定事实不清、恶意违法的前提下,人民法院不应采信。原审第三人XX厂XXXXX公司认可被上诉人刘XX的质证意见。本院认为,该两份证据系由人民法院出具,本院对真实性予以认定。涉案房屋系上诉人田XX和上诉人潘XX共同财产,本院审理查明的其他事实与一审法院认定一致。

    本院二审认为,上诉人田XX与被上诉人刘XX签订房屋买卖合同约定总价900000元,定金200000元,首付款600000元(不含定金),剩余房款贷款支付。被上诉人刘XX到XX申请贷款额度为500000元,上诉人田XX亦予以认可,但辩称首付款为600000元,贷款额度与尾款无关,与XX贷款行业规则不符,本院难以采信。上诉人田XX配合被上诉人刘XX申请XX贷款500000元,双方签订的房屋买卖合同首付款数额已变更为400000元。关于支付剩余房款问题,一审法院判决过户当日给付剩余房款符合交易习惯,与法有据。关于违约金,上诉人田XX与被上诉人刘XX签订合同第八条第一款约定,上诉人田XX未按约定时间协助被上诉人刘XX办理房屋过户手续,超过约定期限视为违约。合同第十一条第二款约定,上诉人田XX违约双倍返还定金。上诉人田XX迟延履行办理过户手续构成违约,一审法院判决双方继续履行合同,酌定违约金80000元并无不当。关于送达开庭传票,经与一审法院核实,一审法院已按上诉人潘XX要求,将开庭传票寄给其代收人,本院对其主张未收到传票不予支持。上诉人潘XX主张该房屋为夫妻关系存续期间取得,系夫妻共同财产,房屋出售未经上诉人潘XX同意,房屋买卖合同应为无效合同,本院认为,根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条第二项之规定,“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”,上诉人潘XX该上诉理由,本院不予支持。上诉人田XX、潘XX的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《XX华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决驳回上诉,维持原判。二审案件受理费7300元,由田XX负担3650元,潘XX负担3650元。

    再审申请人田XX再审请求:1、撤销本案二审判决和一审判决第二项及第三项;2、改判被申请人刘XX立即给付申请人房屋首付款20万元及在办理房屋产权过户手续前给付申请人30万元;3、改判驳回被申请人主张违约金的诉讼请求。事实和理由:1、根据双方合同约定,被申请人应当给付申请人首付款40万元和定金20万元,合计60万元。被申请人只给付定金20万元及首付款20万元,尚有20万元首付款未付。2、对于房款XX的30万元XX贷款给付时间问题,按照合同约定是由XX把该款给付申请人。现因不能办理XX贷款,被申请人愿意直接给付申请人,申请人可以接受该钱款,但给付的时间不是在过户后给付,而是过户前。3、被申请人说可以一次性给付50万元房款,这只是被申请人口头表示,被申请人没有任何证据证明其有一次性支付50万元的能力。4、原审判决申请人向被申请人支付违约金违背事实和法律规定。

    被申请人潘XX再审请求:1、撤销本案一、二审判决,驳回被申请人刘XX的全部诉讼请求;2、被申请人刘XX承担本案的诉讼费用。事实与理由:1、一审法院未依法通知开庭即缺席审判违反法定程序,二审虚构事实包庇一审及出现新证据后不正式合议庭开庭审理而是案件主办人一人调查亦属于违法;2、一审判决认定涉案房屋属于田XX个人所有,潘XX不是该房屋的共有权人,系认定事实错误。二审期间,潘XX提供了北京海淀区法院2017年4月7日的判决书,证明潘XX享有该房屋50%的产权。田XX无权擅自出卖涉案房屋;3、被申请人刘XX明知涉案房屋属于潘XX和田XX共有,仍坚持全款购买、起诉等一系列行为,刘XX不属于善意第三人。

    被申请人刘XX辩称,1、刘XX按照合同约定支付了首付款40万元,田XX出具了收到首付款40万元的收据。XX厂XXXXX公司在原审XX说明刘XX只要将40万元给付田XX就履行了合同义务。办理XX贷款时,XX国XX要求首付款40万元需要有XX国XX的流水,2016年5月11日刘XX通过XX国XX另外支付40万元给田XX,田XX当日将40万元全额返还,足以证明首付款为40万元的事实。2、原审判决产权过户当日由刘XX给付剩余房款50万元适用法律正确。3、在全款支付购房尾款可直接办理过户手续的情况下,田XX拒绝办理构成根本违约导致合同不能履行,应承担违约责任。原审判决田XX承担违约金8万元,事实清楚,适用法律正确。4、签订房屋合同时田XX称房屋是其自己的,且房屋产权共有一栏也是空白的。2013年6月9日田XX与潘XX调解离婚时民事调解书明确:“田XX与潘XX离婚,潘XX由田XX抚养,抚养费由田XX自行负担,双方无其他纠纷”。刘XX在签订房屋买卖合同过程XX尽了审慎注意义务。5、诉争房屋已过户至刘XX名下,同时也支付了剩余房款,原一、二审的判决内容已经履行完毕。

    原审第三人XX厂XXXXX公司称,与被申请人刘XX代理人意见一致,认可原一、二审判决,应驳回申请人的再审请求。

    本院再审查明的事实与二审查明的事实一致,依法予以确认。另查明以下事实:

    刘XX办理XX贷款时,XX国XX要求首付款40万元需要有XX国XX的流水。2016年5月11日通过XX国XX刘XX向田XX转账40万元,田XX向刘XX转账40万元。田XX与刘XX已按照本案一、二审判决实际履行完毕。2017年12月26日,刘XX取得涉案房屋产权证书。对此有刘XX提交并经田XX质证的XX国XX客户回单、交易明细、XX厂XXX人民法院执行局当事人缴纳案款专用收据、增值税发票、完税证明、冀(2017)XX厂XXX不动产权第XXX号不动产权证书及当事人再审当庭陈述予以证实。

    本院再审认为,根据田XX提交的民事调解书、涉案房屋产权登记以及田XX的说明,刘XX有充分理由相信田XX享有合法的处分权,在第三人XX厂XXXXX公司居间下与田XX签订的房屋买卖居间合同,等价有偿、公平合理,是双方真实意思表示,应为合法有效。且田XX始终以自己全面履行合同而刘XX构成违约提出抗辩,未对合同效力提出异议。

    一审依据民事调解书、涉案房屋产权证书认定房屋属于田XX个人所有,事实清楚,证据确实充分。二审期间潘XX提交北京海淀区人民法院民事判决书,证实涉案房屋为潘XX与田XX共同共有。潘XX主张刘XX并非善意第三人,但未提供证据证明,本院再审不予支持。鉴于刘XX、田XX已按一、二审判决履行完毕,涉案房屋已经过户至刘XX名下,潘XX可就损失问题向田XX另行主张权利。

    关于刘XX是否按约定给付田XX首付款以及违约责任问题,经查,合同签订后,刘XX给付田XX400000元,至刘XX起诉前田XX未提出异议。办理XX贷款时,为满足XX国XX的首付款流水要求,刘XX转账40万元给田XX,田XX又将该40万元全部转账给刘XX并未扣留,结合刘XX申请贷款50万元的情况,以及XX厂XXXXX公司的陈述,足以认定双方在合同履行过程XX对首付款和定金合计为40万元的变更协商一致,刘XX已经按照约定履行合同义务,田XX未按合同约定履行协助办理过户义务构成违约,应当承担违约责任。

    综上,田XX、潘XX的再审请求不能成立。二审虽在开庭审理、叙述裁判理由方面存有瑕疵,但判决实体处理结果正确,本院再审应予维持。依照《XX华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下:

    维持本院(2017)冀10民终2398号民事判决。

    本判决为终审判决。

    审判长 崔XX

    审判员 刘XX

    审判员 马XX

    二〇一八年六月六日

    法官助理 魏XX

    书记员 齐XX


其他房屋买卖案例:

下载本案例

基本信息

裁判日期:2018/06/05 星期二 16:00:00

审理法院:河北省廊坊市中级人民法院

参与本案的律师

    关于我们 |业务介绍 |加入律图 |帮助中心 |网站地图 |意见反馈 | 不良信息举报>>

    Copyright©2004-2024 成都律图科技有限公司 版权所有 蜀ICP备15018055号-1 增值电信业务经营许可证(川B2-20160341)