板上钉钉不退钱，何故不得不奉还 --房屋居间合同诚意金“完璧归张”

    板上钉钉不退钱，何故不得不奉还 --张XX房屋居间合同纠纷诉讼案所交诚意金“完璧归张”

    （2015）吉民二初字第195号

    一、概要

    张XX欲购一套二手房。2014年12月3日，江西省XX公司（以下简称“XX公司”）向张XX夫妇居间介绍吉安市吉州区华厦豪景园4栋1单XX。此间，XX公司在张XX交纳5000元诚意金的收条上备注：若买方反悔，此诚意金不退。

    在跟业主具体商谈该房买卖交易的过程中，买方口头表示该房子价格过高、楼层及位置不理想等（但口头说的话，没有录音，也没有第三人证实）。之后买方反悔，但却以居间约定不明导致无法成交等原因为由，向XX公司要求全额退回诚意金。XX公司则以双方已有“若买方反悔，此诚意金不退”约定的“白纸黑字”在先，拒绝退回诚意金。鉴此，买方诉诸法院，代理人为肖仁权先生（现为安XX主任）。

    就XX公司而言，不用退钱，这已是“白纸黑字”板上钉钉的事，但本案最吊诡之处就在于其中的“门道”了。由于张XX否认自己反悔，却以XX公司在居间过程中存在重大瑕疵的主张成立，一审法院最终判决买方胜诉，由XX公司全额退回诚意金，双方均未上诉。一审判决生效后，XX公司拒绝履行生效判决，但买方申请法院强制执行成功。

    二、本案的争议焦点

    本案主要有以下争议焦点：

    1、责任方是否应对诚意金的退回与否担责。本居间合同确系买方张XX主动反悔在先，看似居间合同不成功的根本原因应归责于张XX，这是毫无疑问的，但XX公司是否就可以据此强行占有该诚意金呢？

    2、双方达成的“若买方反悔，此诚意金不退”的约定是否对该诚意金具有拘束力？

    3、XX公司在整个居间过程中是否存在重大瑕疵，如有，是否可以抗辩其占有该诚意金？

    4、张XX明明是自己违约在先，却当庭以XX公司居间时对居间重大事项约定的不明等原因，是导致居间合同未促成的根本原因。张XX的主张是否属于成立，理由何在？

    三、本案原告胜诉的关键

    本案原告张XX的代理人肖仁权先生在庭审中的以下抗辩理由，成了压倒XX公司致其败诉的最后一根稻草。

    1、XX公司应对居间过程中存在重大约定不明事项的过错担责。这些重大约定不明事项主要包括：(1）总房价65万元是否包含交易全部税费在内。(2）如交易税费不包括在65万元内，则该交易税费是由买卖的哪一方承担还是由双方承担。(3）如有双方承担税费，则双方承担的比例又是多少。(4）怎样付款，是一次性支付还是分期支付，分期支付则分几期支付，首付又是多少。(5）分期付款的情况下，又该如何交付房子、何时过户……据此，原告方认为这些约定不明事项，是导致合同最终无法成交的根本原因，因此被告XX公司应承担全部责任。

    2、XX公司无权取得居间报酬。“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬”原告根据《合同法》第427条的这一规定，认定XX公司违反法律规定拒不退返诚意金的做法不成立。

    3、诚意金收条上加注的内容无效。原告主张XX公司未经原告同意、未对原告作任何提示且在原告不知情的情况下擅自在诚意金格式收据上任意加注“若买方反悔，此诚意金不退”的内容，事后原告就此及时书面提出了异议并要求被告更正，但被告未予理会。据此，原告主张，XX公司在格式合同（格式收据）加注的内容无效。（备注：在得知张XX交纳诚意金几天后反悔，本案代理肖仁权先生在第一时间以书面形式对加注内容向XX公司提出了异议，意在为此后的诉讼抢得先机。）

    4、XX公司对原告的主动违约没有证据加以证明。在抗辩中，XX公司虽然极力主张尽了明确告知义务、重大事项约定均已口头向原告说明且原告明确表示知晓、不存在约定不明的事项、诚意金加注内容时已告知原告，但均没有直接证据证明自己的主张。

    四、判决结果

    由于原告紧紧抓住本案被告的要害不放，穷追猛打，最终本案以原告张XX胜诉告终。就这样，被告XX公司本来已是板上钉钉不用退钱的事，结果却弄得鸡飞蛋打，不得不双手奉还。此案诉讼标的虽小，但其中的经验教训则何X大也。