王XX与田X某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

    原告：王XX，女，****年**月**日出生。

    委托诉讼代理人：孙XX，北京市京师（上海）律师事务所律师。

    委托诉讼代理人：谢XX，北京市京师（上海）律师事务所律师。

    被告：田X某，男，****年**月**日出生，汉族，户籍地河南省。

    原告王XX与被告田X某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案后，依法适用简易程序。本案于2021年5月21日公开开庭进行了审理。原告王XX及其委托诉讼代理人孙XX、谢XX，被告田X某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    王XX向本院提出诉讼请求：1.判令解除王XX与田X某于2017年3月31日签订的《租赁合同》；2.判令田X某于合同解除之日将上海市青浦区徐泾镇尚茂XXXXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称涉案房屋）腾退并返还王XX。审理中，王XX将诉讼请求变更如下：1.判令王XX与田X某于2017年3月31日签订的《租赁合同》解除，解除日期由法院认定；2.判令田X某自合同解除之日将涉案房屋腾退并返还王XX，并支付自合同解除之日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费，房屋占有使用费标准按合同约定的第五年租金每月人民币2，400元计算。事实和理由：2017年3月31日，经案外人居间介绍，王XX与田X某签订《租赁合同》，约定王XX将其所有的涉案房屋租赁给田X某，租赁期限自2017年5月15日起至2022年5月14日止。王XX于2017年3月31日起将涉案房屋腾空交付田X某使用。前四年租金每月2，300元，以三个月为一期支付，第五年租金为每月2，400元，四年之后王XX如需用房，提前两个月通知田X某解除合同。关于合同约定的四年以后如需用房的时间，王XX认为，双方合同于2017年3月31日签订，故第五年应从2021年3月31日开始计算，而不是按照租期计算。2020年底至2021年初，王XX的公公因病两次住院，因照顾老人需要用房，王XX根据合同约定提前两个月通知田X某要求解除合同，但田X某始终要求王XX支付不合理的赔偿。王XX于2021年2月24日微信通知田X某解除合同，故两个月之后即2021年4月24日合同解除。故王XX诉至法院，作如上诉请。

    田X某辩称，不同意王XX全部诉讼请求。双方租赁合同约定的租期至2022年5月14日结束，现合同尚未到期，要求继续履行合同。不认可王XX发送的解除合同通知，双方之间的合同还没有解除，田X某正常支付房租。不认可王XX主张的第四年至2021年3月31日结束的意见，合同约定的五年租期至2022年5月14日结束，故合同第四年应至2021年5月14日结束。虽然合同约定四年以后如果王XX需要用房，提前两个月通知，但王XX并不可以直接解除合同，解除合同应经双方协商同意，如王XX单方要求解除合同，应赔偿田X某损失。

    本院经审理认定事实如下：王XX系坐落于上海市青浦区徐泾镇尚茂XXXXX弄XXX号XXX室房屋的所有权人，房屋建筑面积75.24平方米。

    2017年3月31日，王XX（出租方、甲方）与田X某（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将其所有的涉案房屋出租给乙方使用，租期为五年，自2017年5月15日起至2022年5月14日止。甲方应于2017年3月31日将房屋腾空交给乙方使用。租金按三个月为一期支付，第一期租金于2017年3月31日付清，以后每期租金支付时间为提前七天，先付后用。乙方同意支付给甲方保证金2，300元。除合同另有约定之外，甲方应于租赁关系消除且在乙方将房屋及其附属物品完好地向甲方交割清楚、交付清所有乙方应付费用后两天内将保证金全额无息退还乙方。租赁期内的水、电、煤气使用费等由乙方承担。甲、乙任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为2，300元。若违约金不足以弥补无过错方损失，违约方还需就不足部分支付赔偿金，将损失一赔到底。在该租赁合同的其他部分，甲、乙双方约定的其他事项为：此房毛坯房，甲方需开通煤气、有线，允许乙方装修、转租。乙方在装修期内不得破坏房屋结构，不得群租。乙方在租住期内发生的一切人身安全与甲方无关。此房租金前四年为2，300元，第五年租金为2，400元。四年以后如果需要用房，提前两个月通知乙方。该合同另对其他事项作了约定。

    上述合同签订后，田X某按约支付王XX保证金2，300元，王XX将涉案房屋毛坯交付田X某使用。后田X某对房屋进行装修后对外出租。

    2020年10月，田X某与案外人施XX签订《上海市租赁合同》一份，约定田X某将涉案房屋出租给施XX使用，租期自2020年10月22日起至2021年4月21日止，月租金3，900元。

    2021年2月，王XX通过电话、微信与田X某沟通提前收回房屋事宜。同年2月22日，王XX通过微信向田X某发送消息“我是真的要自己自住，所以最后一年要把房子收回重新装修”。同年2月24日，王XX通过微信再次向田X某发送消息“田先生，你好，我公公由于脑梗行动不便需要住电梯房，按照合同备注所标注提前两个月通知你收回房屋”、“然后合同备注上注明了可提前一年通知收回房子而且并没有写明需要额外赔偿损失”。田X某回复“合同期五年，提前收回房屋，给我造成的损失，你要补给我”、“提前两个月通知，并不是说通知过就无条件退房”、“我们就按照五年合同履行”。因双方无法达成一致，王XX提起本案诉讼。

    另查明，本案审理中，王XX于2021年4月29日在涉案房屋门上张贴告示，内容为：最近房东和二房东打官司，请房客慎重借房、签订合同和产生不必要损失（请不要借1403室）；于同年4月30日，王XX又在涉案房屋门上张贴告示，内容为：最近房东与二房东打官司，请房客不要租这间，以免造成损失。

    还查明，田X某支付涉案房屋租金至2021年5月14日。田X某于2021年5月20日向王XX支付自2021年5月15日起至2021年8月14日止的租金，后王XX将租金退还田X某。

    上述查明的事实，由原、被告的陈述、上海市不动产权证、租赁合同、上海市租赁合同、通话记录、微信聊天记录、告示等证据予以证明并经庭审质证，本院予以审查确认。

    审理中，王XX主张：1.合同约定四年以后如需用房，提前两个月通知表明解除合同，王XX享有的是约定解除权。王XX提前两个月通知田X某要求租赁合同的第五年收回房屋自用，系按约履行通知义务，防止田X某损失扩大，行使的是约定解除权。2.田X某与王XX签订合同时应当预见到双方合同可能在四年以后解除。田X某转租给案外人施XX的租期至2021年4月21日结束，王XX提前履行了通知义务，现田X某在得知王XX起诉并要求解除合同之后，在与施XX的租赁合同到期后，又将涉案房屋转租他人，由此产生的扩大损失应由田X某自行承担。王XX在涉案房屋门上张贴告示也是正常履行告知义务。3.王XX提前收回房屋确需因照顾老人自用房屋，涉案房屋是电梯房，对老人使用较为方便，其公公在外租赁房屋非电梯房。为证明自己主张，王XX提供了其公公的出院小结、户口簿材料、结婚证、其公公在外租房协议两份。田X某对上述证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为王XX公公住院与履行涉案合同无关。

    同时，田X某主张：1.现同小区同户型房屋出租价格为每月5，000元，现在双方租赁合同未到期情况下，王XX在房屋门上张贴告示的行为对田X某再次出租房屋造成影响，导致田X某现将房屋以低价3，950元出租给案外人，给田X某造成了损失。2.田X某有权将房屋转租至2022年5月14日，期间所得收益系田X某应得。现王XX提前解除合同，给田X某造成的损失，应由王XX承担。如果王XX同意赔偿35，000元，田X某愿意解除合同。35，000元损失主要包括：房屋差价损失25，200元，若解除合同需支付现租客的赔偿金损失5，000元，田X某和现租客支付的中介费损失2，185元及装修硬装损失。为证明自己的主张和损失，田X某提供了以下证据：XXX同城上同小区同户型出租房源价格；2.二份告示；3.现承租租客和田X某与中介的微信聊天记录；4.涉案房屋装修照片；5.田X某和现租客于2021年4月24日签订的租赁合同，证明田X某和现租客签订的租赁合同租期自2021年4月29日起至2022年4月28日止，若解除合同，田X某需支付违约金；6.田X某与他人签订的装修合同书，证明田X某为装修涉案房屋支出55，000元。

    王XX对上述证据1真实性不认可，认为房屋装修也影响租金价格，涉案房屋大约出租价格为每月3，800元至4，200元左右；对证据2真实性无异议，但认为田X某实际于2021年4月24日已将房屋转租，相应扩大损失应由其自行承担；对证据3真实性无法确定，即使为真实，涉案房屋租赁给田X某后允许其自用或转租，已将房屋收益使用权给田X某，其因委托中介对外出租支出的中介费应由其自担；对证据4真实性无异议，可以反映房屋装修质量一般，现为合同第五年，装修残值价值较低；对证据5真实性不能确认，即使为真实，田X某在获知被起诉要求解除合同情况下仍然转租，由此产生的扩大损失应自行承担；对证据6真实性不能确认，无相关装修支付凭证和装修清单，无法确定田X某实际所支出的装修费用。

    审理中，双方均表示如果法院判令解除合同，要求一并对保证金予以处理。同时，田X某表示，如果法院判令解除合同，对王XX主张的支付房屋占有使用费的标准无异议，并要求对其损失问题一并予以处理。王XX表示，若判令解除合同，同意就被告损失问题一并由法院处理，在田X某将房屋及其附属物品向王XX交割清楚后同意退还保证金2，300元；水、电、煤气使用费，由双方自行结清，不要求法院进行处理。

    根据庭审查明的事实，本院认为，王XX与田X某签订的租赁合同系当事人真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。从双方签署的租赁合同条款“四年以后如果需要用房，提前两个月通知乙方”内容来看，双方约定了出租方解除合同的事由，作为出租方的王XX享有约定解除权。当解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。从合同约定内容来看，双方的租赁合同履行至四年以后，解除合同的条件才成就，王XX才有权解除合同。关于合同约定的“四年以后”时间点的确定，王XX主张自合同签订之日起计算，本院认为，按照上述约定所使用的词句，结合上述约定的前述条款“此房租金前四年为2，300元，第五年租金为2，400年”以及涉案合同的性质和签署目的、租赁交易习惯，“四年以后”时间点应按租赁期限进行确定，故本院认定自合同第四年租期届满即2021年5月14日后，解除合同的条件才成就。在合同可以在2021年5月14日之后可以解除的情形下，田X某已提前两个多月收到王XX要求提前收回房屋的通知，故本院认定双方签订的租赁合同于2021年5月15日解除。

    双方租赁合同解除后，田X某作为承租方理应将涉案房屋腾退并返还出租方王XX，并支付至实际腾退之日前的房屋占有使用费，故本院对王XX要求田X某支付房屋占有使用费的诉讼请求予以支持。对房屋占有使用费的支付标准，王XX参照合同约定的第五年租金作为计算标准，田X某对此不持异议，本院予以确认。关于保证金，现王XX同意在田X某将房屋交割清楚后退还，于法无悖，本院予以照准。

    鉴于双方租赁合同约定的租赁期确为五年，王XX在合同履行至四年后要求解除合同，确给田X某造成一定损失，故王XX应对田X某损失进行补偿。田X某作为承租方，签订本案合同时应预见到出租方可能在四年以后解除合同，且在王XX提前通知其解除合同并提起本案诉讼后，田X某应采取适当措施防止损失的扩大。但是，田X某在本案审理中仍将房屋另行出租，由此产生的扩大损失应由其自行承担。故本院综合在案证据，参酌合同的履行情况、房屋装修情况、当事人所应承担的减损义务以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定王XX应补偿田X某损失15，000元。

    综上，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第一款以及《中华人民共和国民法典》第一百四十二条第一款、第四百六十五条、第四百六十六条第一款、第五百零九条第一款、第二款、第五百六十二条第二款、第五百六十五条、第五百六十六条第一款、第七百零三条之规定，判决如下：

    一、原告王XX与被告田X某于2017年3月31日就坐落于上海市青浦区徐泾镇尚茂XXXXX弄XXX号XXX室房屋所签订的《租赁合同》于2021年5月15日解除；

    二、被告田X某应于本判决生效之日起十日内腾退坐落于上海市青浦区徐泾镇尚茂XXXXX弄XXX号XXX室房屋并将上述房屋返还原告王XX；

    三、被告田X某应于本判决生效之日起十日内支付原告王XX房屋占用使用费（按每月2，400元为计算标准，自2021年5月15日起计算至实际返还之日止）；

    四、原告王XX应于被告田X某将坐落于上海市青浦区徐泾镇尚茂XXXXX弄XXX号XXX室房屋返还原告后两日内退还被告保证金2，300元；

    五、原告王XX应于本判决生效之日起十日内补偿被告田X某15，000元。

    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

    案件受理费232.50元，减半收取计116.25元，由原告王XX负担。

    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

    审判员庞某某

    附：相关法律条文

    一、《中华人民共和国民法典》

    第一百四十二条有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。

    ……

    第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。

    依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

    第四百六十六条当事人对合同条款的理解有争议的，应当依据本法第一百四十二条第一款的规定，确定争议条款的含义。

    ……

    第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

    当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

    ……

    第五百六十二条……

    当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

    第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

    当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

    第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

    ……

    第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

    二、《中华人民共和国民事诉讼法》

    第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

    三、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》

    第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

    ……