宿迁XX公司与吴XX商品房销售合同纠纷二审民事判决书

    江苏省宿迁市中级人民法院

    民事判决书

    （2019）苏13民终3822号

    上诉人（原审被告）：宿迁XX公司，住所地江苏省宿迁市金沙XX、A-2门面房。

    法定代表人：张XX，该公司经理。

    委托诉讼代理人：王X，宿迁市宿豫区顺河法律服务所法律工作者。

    被上诉人（原审原告）：吴XX，男，1987年11月28日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。

    委托诉讼代理人：李先杰，江苏荣山律师事务所律师。

    委托诉讼代理人：王XX，江苏荣山律师事务所律师。

    上诉人宿迁XX公司（以下简称XX公司）因与被上诉人吴XX商品房销售合同纠纷一案，不服宿迁市宿豫区人民法院（2019）苏1311民初3307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

    上诉人XX公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用均由吴XX承担。事实和理由：一、XX公司开发的涉案房屋早已达到交付条件，现办理入住的购房人已达到80%以上。涉案房屋是否具备交付条件与吴XX主张逾期交房违约金之间没有必然联系，该房屋取得《工程竣工验收备案表》仅是法定交付使用条件，而涉案房屋是否具备交付条件应以房屋实际状况为准，而涉案房屋已具备了通电、通水等必备使用条件。吴XX无正当理由拒不办理房屋交付手续，其主观目的并非是因为该房屋客观上不能交付使用，而是希望以涉案房屋未取得《工程竣工验收备案表》为由获得更多的经济赔偿。二、双方签订的商品房买卖合同系政府主管部门提供的格式合同，合同约定的逾期交房违约金计算标准显然高于中国人民银行同期同类存款的利率标准，而确定违约金的标准应以违约造成的实际损失为基础，并根据公平、诚实信用原则进行考量，故一审法院按该格式合同载明的标准判令XX公司支付违约金，显失公平。

    被上诉人吴XX二审辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

    吴XX向一审法院起诉请求：1.依法判令XX公司支付吴XX逾期交房违约金197264.2元（以553491元为基数，自2015年8月31日起按日万分之三计算至实际交付之日止）；2.本案诉讼费由XX公司承担。

    一审法院认定事实：吴XX、XX公司于2014年3月17日签订《商品房买卖合同》一份，约定吴XX购买XX公司开发建设的尚东壹号7幢1单元1201号商品房一套。合同第八条约定，出卖人应当在2015年8月30日前，将具备以下条件的商品房交付买受人使用，住宅项目应符合相关规定并取得住宅项目交付使用通知书，非住宅项目经综合验收合格，取得竣工验收备案表。合同第九条约定，出卖人如未按本合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，吴XX于2014年向XX公司付清购房全款553491元。2018年11月30日，XX公司将涉案房屋交付给吴XX。

    一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应按照合同约定全面履行各自的义务；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，内容

    双方当事人二审中均未提供新证据。

    二审查明的事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。

    本案二审中的争议焦点是：XX公司应否向吴XX支付逾期交房违约金；如应支付，则XX公司要求调整违约金计算标准的理由能否成立。

    本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，吴XX与XX公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。双方在《商品房买卖合同》中对于房屋交付期限、交付条件及出卖人逾期交房的违约责任均作出了明确约定，且XX公司向吴XX出具的《交房通知书》中载明“尚东壹号已具备交房条件，定于2018年11月30日交房”，也表明XX公司亦认可在此之前涉案房屋并不具备交付条件，故吴XX要求XX公司按照商品房买卖合同的约定支付自2015年8月31日至2018年11月30日期间的逾期交房违约金有事实及法律依据，应予支持，而XX公司以涉案房屋虽未取得《工程竣工验收备案表》，但已实际符合入住条件为由主张该公司无需承担逾期交房违约金，于法无据，本院对此不予支持。此外，XX公司另主张涉案《商品房买卖合同》中约定的违约金标准过高，要求对此进行调整。对此，本院认为，因双方已明确约定违约金的计算标准为日万分之三，该标准并不违反相关法律法规的规定，而XX公司也未提供证据证明双方约定的违约金明显过高，如按此标准计算违约金时将导致显失公平的情形，且违约金在性质上不仅具有补偿性，也兼有惩罚性，在吴XX按约支付了全部购房款的情况下，XX公司逾期交付房屋长达三年之久，显然已严重影响了吴XX签订商品房买卖合同的目的，故对于XX公司的该项主张，本院亦不予支持。

    综上所述，上诉人XX公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

    驳回上诉，维持原判。

    二审案件受理费4246元，由上诉人宿迁XX公司负担。

    本判决为终审判决。