北京市第一中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2021）京01执异149号
案外人：王XX，女，1959年4月9日出生，户籍地北京市海淀区。
委托代理人：商荣荣，北京市时代九和律师事务所律师。
委托代理人：逄XX，北京市XX。
申请执行人：北京XX公司，住所地北京市朝阳区北辰东XX。
法定代表人：路XX，总经理。
委托诉讼代理人：甄XX，男，1962年7月2日出生，北京XX公司员工，户籍地北京市海淀区。
被执行人：北京XX公司，住所地北京市朝阳区北辰东路8号汇宾XX。
法定代表人：李XX。
被执行人：北京XX公司清算组。
清算组负责人：李X。
委托代理人：肖XX，北京XX律师。
被执行人：北京XX公司，住所地北京市丰台区六里桥北XX。
法定代表人：林X。
本院在执行北京XX公司（以下简称XX公司）与北京XX公司、北京XX公司（以下简称XX公司）、北京XX公司借款合同纠纷一案[执行依据：本院（2000）一中经初字第584号民事判决书、北京市高级人民法院（2001）高经终字第00467号民事判决书；执行案号：（2002）一中执字第1001号]过程中，王XX向本院提出书面异议，本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
王XX述称，请求中止对王XX所有的位于北京市广安XXxxx号房屋（以下简称涉案房屋）的执行，并解除查封冻结措施。事实与理由：1999年7月8日，王XX与XX公司之间签订了《北京市外销商品房预售契约》，约定王XX购买XX公司开发的涉案房屋，该房屋的建筑面积（暂测面积）为223.2平方米，房款合计为：XXX元。随后，王XX履行了付款义务，XX公司将房屋交付王XX使用，但一直没能办理产权过户手续。2002年9月13日以来，法院对涉案房屋进行了查封。王XX认为，XX公司与王XX签署的房屋买卖合同合法有效，王XX亦支付全部房款并实际占有该房屋。故涉案房屋应为王XX所有，法院查封冻结并欲处置涉案房屋实属错误采取执行措施，故提出案外人异议。
为证明其主张，王XX提交证据如下：
1.《北京市外销商品房预售契约》；
2.XX公司商品房结算单；
3.入住通知单；
4.涉案房屋登记表；
5.XXX；
6.XX公司清算组证明；
7.（2003）朝民初字第15454号、（2005）朝执字第05786号部分卷宗材料；
8.不动产登记信息查询结果告知单。
XX公司称，XX公司对王XX提交的《恒昌花园房产买卖契约》、商品房结算单以及其他证据的真实性、关联性、合法性不持异议。对王XX已经缴纳房款的数额及截止目前依照购房契约仍然欠缴房款的数额及利息不持异议。在王XX向法院缴纳所欠房款后，对王XX提出的执行异议，请法院依照法律规定依法裁判。
XX公司清算组辩称，被执行人XX公司已经法院进行清算。清算组目前未能联系上XX公司的负责人，未能掌握公司的公章、证照、财务凭证等，无法核实王XX提交契约的真实性，XX公司与王XX在另案中已经确认尚有26万余元的尾款未支付，于2021年1月27日已经支付了，如果王XX能够提交证据证明其支付了全部房款，则请法院依法裁决。
本院经审查查明，中国XX银行诉北京XX公司、XX公司、北京XX公司借款合同纠纷一案，本院于2001年6月10日作出（2000）一中经初字第584号民事判决书判决：一、被告北京XX公司于本判决生效后十日内向原告中国XX银行偿还借款本金美元二百万元及利息、逾期罚息（均按中国人民银行有关外汇同期贷款利率执行）。二、被告XX公司对前款承担代为偿还的担保责任。三、驳回原告中国XX银行的其他诉讼请求。后北京市高级人民法院于2002年6月14日作出（2001）高经终字第00467号民事判决书，判决：一、维持北京市第一中级人民法院（2000）一中经初字第584号民事判决第一、二项；二、撤销北京市第一中级人民法院（2000）一中经初字第584号民事判决第三项；三、北京XX公司对中国XX银行北京市第一中级人民法院（2000）一中经初字第584号民事判决第一、二项债权不能清偿部分承担赔偿责任。判决书生效后，北京XX公司、XX公司、北京XX公司未履行判决书确定的义务，中国XX银行向本院申请强制执行。
执行中，本院于2018年10月15日作出（2002）一中执字第1001号协助执行通知书，主要内容为：请北京市西城区不动产登记中心协助继续查封被执行人XX公司名下的位于北京市广安XXxxx5号楼的以下房产：713、1109、1218、1307、1312、1512、1613、1711、1908、2606、2613、商06。
2009年3月25日，本院作出（2002）一中执字第1001-1号民事裁定书，裁定本案申请执行人变更为XX公司。
另查，1999年7月8日，XX公司与王XX签订《北京市外销商品房预售契约》，其中约定：王XX购买xxx，总价款为人民XXX元整。双方约定付款方式为：“1.房屋定金人民币二万元整，在最后付款期扣除。2.房款总额为人民币XXX元，百分之八十位XX按揭款，即人民币118万元整，百分之二十即人民币29万元整，见分期付款协议。3.尾款为人民币5463元整，在按揭手续办理前一次性付清。XX公司交付房屋的日期为1999年8月31日。
1999年9月29日，借款人王XX与贷款人中国XX银行北京朝阳支行、保证人XX公司签订XXX，约定：王XX向中国XX银行北京朝阳支行借款人民币118万元，用于购买涉案房屋；还款期限为10年，月均还款额为12852.56元，利率为月4.65‰；XX公司作为保证人，为王XX提供了担保，担保方式为抵押加保证担保；王XX应从贷款发放的次月开始，按月偿还贷款本息，若累计三个月未偿还贷款本息，中国XX银行北京朝阳支行有权解除合同，提前收回已发放的贷款本息，并有权要求保证人履行保证责任；如王XX未按约定归还贷款本金及利息的，对逾期未还的贷款本金及利息在逾期期间按人民银行规定的日息4‰计息，直至还款之日止。
因王XX未履行还款义务，中国XX银行北京朝阳支行向北京市朝阳区人民法院起诉，北京市朝阳区人民法院于2004年作出（2003）朝民初字第15454号民事判决书，判决：“一、解除原告中国XX银行北京朝阳支行与被告王XX、被告北京XX公司签订的XXX。二、被告王XX于本判决生效后七日内偿还原告中国XX银行北京朝阳支行借款本金一百一十一万二千三百三十元一角四分。被告北京XX公司承担连带责任。三、被告王XX于本判决生效后七日内，以一百一十一万二千三百三十元一角四分为基数，按月4.65‰的标准，偿还原告中国XX银行北京朝阳支行2000年8月1日至实际还款之日止的借款利息。被告北京XX公司承担连带责任。四、被告王XX于本判决生效后七日内，以本金一百一十一万二千三百三十元一角四分及借款利息总数之和为基数，按日4‰的标准，偿还原告中国XX银行北京朝阳支行2000年8月1日至实际还款之日止的逾期还款利息。被告北京XX公司承担连带责任。案件受理费一万五千九百一十元，由被告王XX、被告北京XX公司负担（原告中国XX银行北京朝阳支行已交纳，被告王XX、被告北京XX公司于本判决生效后七日内支付原告中国XX银行北京朝阳支行）。”后中国XX银行北京市分行将此笔债权经多次转让至中国XX。中国XX向北京市朝阳区人民法院申请强制执行。
2020年12月18日，中国XX公司（原名称中国XX）出具《中国东方资产管理股份有限公司个人贷款结清通知单》，主要内容王XX与中国XX银行签订的借款合同和还款计划（客户号030XXXX1370合同号：xxx合同金额XXX放款日1999-09-29，至2020年12月17日止，王XX按时归还全部贷款本息，该贷款合同已经结清。
2021年1月27日，XX公司清算组出具证明，王XX向XX公司清算组XX银行账户支付的涉案房屋欠付房款人民币260523.69元，清算组向王XX出具收据一张，至此，王XX购买涉案房屋的全部购房款已经结清。
再查，2016年1月12日，本院作出（2016）京01民算1号民事裁定书，裁定：“受理北京市XX公司对北京XX公司的清算申请。”2016年3月14日，本院作出（2016）京01民算1号决定书，指定北京XX担任XX公司清算组。
根据北京市朝阳区不动产登记事务中心出具的编号为2020朝字第35934号（自）《不动产登记信息查询结果告知单》显示，王XX名下无所有权登记信息。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，王XX与XX公司在法院查封前签订了《北京市外销商品房预售契约》，且王XX名下除涉案房屋外无其他用于居住的住房，王XX所支付购房款已超过合同约定总价款的百分之五十，现王XX对涉案房屋主张权利，申请法院中止对该房屋的执行，符合上述法律规定，应予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
一、案外人王XX提出的异议成立。
二、中止对北京市广安XX红居街xxx1711号房屋的执行。
如不服本裁定，认为原判决错误的，依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 娄玉玲
审 判 员 冯XX
审 判 员 栗俊海
二〇二一年四月二十七日
法官助理 赵XX
书 记 员 徐XX
