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买房人的行为使得支付尾款的条件已无法成就,卖方可要求提前支付尾款

云南省安宁市人民法院
民 事 判 决 书
(2018)云0181民初2440号
原告:念XX,男,汉族,1968年1月12日出生,现住云南省昆明市五华区。
委托诉讼代理人:张雪,云南睿信律师事务所律师,特别授权代理。
被告:李XX,男,汉族,1982年5月30日出生,住福建省莆田市秀屿区。
委托诉讼代理人:雷X,云南XX律师,特别授权代理。
委托诉讼代理人:周XX,云南XX实习律师,特别授权代理。
原告念XX诉被告李XX房屋买卖纠纷一案,本院于2018年9月17日立案受理后,依法适用普通程序,由本院审判员杨XX担任审判长,与人民陪审员宝朝华、陈XX组成合议庭,于2018年12月24日公开开庭进行了审理。原告念XX的委托诉讼代理人张雪,被告李XX的委托诉讼代理人雷X、周XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告念XX向本院提出诉讼请求:1、请求判令被告向原告支付剩余房款人民币XXX元2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由:2009年,原告向昆明XX公司(以下简称“开发公司”)购买安宁市林海云霄X组团第XX幢X号房,房屋参考建筑面积为304.86平方米。2012年5月3日,原告正式办理接房相关手续。2014年11月17日,原、被告双方签订《房屋销售合同》,约定:原告将该房屋出卖给被告,房屋交易总价为人民币XXX元整,被告自合同签订之日支付首付款XXX元整给原告,剩余房款人民币XXX元整于被告取得该房屋的《房屋所有权证》及《土地使用权证》之日支付。合同签订后,被告向原告支付了XXX元购房款,原告即配合被告到开发公司处办理了房屋更名手续,开发公司与被告签订了《商品房购销合同》。2016年2月4日,被告又将该套房屋卖与唐X,开发公司与唐X签订了《商品房购销合同》,并在安宁市房地产交易管理所进行了登记备案,登记号为2016(0XXX)号。至此,原被告双方签订的《房屋销售合同》约定的支付剩余房款的条件,即“被告取得该房屋的《房屋所有权证》及《土地使用权证》”己无法成就。原告得知后,要求被告付清剩余房款,但经原告多次催要,被告至今未向原告支付剩余房款人民币XXX元整,被告的行为严重违反了双方签订的《房屋销售合同》,侵害了原告的合法权益。现向法院提起诉讼。
被告李XX辩称:一、原、被告之间签订的《房屋销售合同》系双方真实意思表示,不违反法律、法规的禁止性规定,是合法有效的,因原告并未依约履行合同约定的义务,依法无权要求被告支付剩余房款110万元。2014年11月17日,原、被告签订《房屋销售合同》,该合同系双方的真实意思表示,合法有效。合同中约定被告购买原告位于安宁市林海云霄XX第XX幢X号房屋,合同总价款为人民币220万元,同时明确被告在合同签订后先行支付110万元,剩余房款110万元于原告取得上述房屋的《房屋所有权证》及《土地使用权证》之日支付。合同签订后,被告依约履行了付款义务,原告也在诉状中自认收到了被告先行支付的110万元购房款,之后一直催促原告配合办理房屋过户等相关手续,但原告始终未予办理。双方签订的《房屋购销合同》中虽未明确约定办理过户登记的期限,但合同签订至今已经4年有余,原告仍未配合办理的行为足以表明其怠于履行自己的义务,原告因其自身原因未完全履行合同义务,依据《中华人民共和国合同法》第67条规定:“当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”被告按合同约定付款的条件尚未成就,原告依法无权要求被告支付剩余的购房款。二、原告诉请陈述的事实与商品房买卖的交易习惯存在严重矛盾,原告存在明显拖延办理相关《房产所有权证》、《土地使用权证》的行为。原告在诉状中陈述其于2009年购买涉案的商品房,直至2014年向被告出售房屋,期间历时5年,按照通常购买一手房的惯例:原告与开发商签订购房合同后即到相关部门进行网签备案,原告不可能通过在开发商处更名的方式变更已经在相关部门进行备案的内容。且依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定:“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。”,原、被告签订《房屋销售合同》时,原告应当或者即将获得相关的《房产所有权证》、《土地使用权证》。而在《房屋销售合同》签订后原告拒不履行过户义务,迟延向被告交付合同项下约定的文件,因此无权要求被告给付剩余购房款,此外,因原告存在上述行为,双方曾口头约定过,交易的购房款由220万元降低为210万元。综上,原、被告双方签订的《房屋销售合同》合法有效,因原告未完全履行合同义务,依照法律规定及合同约定,均无权要求被告给付剩余购房款,故请求人民法院依法驳回原告对被告的全部诉讼请求。
归纳原、被告的诉辩主张,本案争议的焦点问题是:被告是否应支付原告购房款?被告应支付原告的购房款是多少?
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院认定如下:关于原告提交的《业户档案登记表》及《房屋钥匙签收确认书》,因被告向原告购房后又将涉案房屋出售给案外人唐X,并办理了合同备案登记手续,故双方房屋交付行为已经完成,《业户档案登记表》及《房屋钥匙签收确认书》与原告提交的其他证据能够相互印证,故本院予以确认。关于被告提交的《交易详情》,系复印件,且收款方不是原告的账户名,故本院不予确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院对本案事实认定如下:2009年原告念XX向昆明XX公司购买安宁市林海云霄组团B组团第XX幢X号房,房屋参考建筑面积为304.86平方米。2014年11月17日,原、被告双方签订《房屋销售合同》,合同约定:原告将该房屋出卖给被告,房屋交易总价为人民币XXX元整,被告自合同签订之日支付首付款XXX元整给原告,剩余房款XXX元于被告取得该房屋的《房屋所有权证》及《土地使用权证》之日支付。合同签订后,被告向原告支付了XXX元购房款。因涉案房屋一直未取得《房屋所有权证》及《土地使用权证》,原、被告双方一直未能办理房屋产权的变更登记手续。2016年2月4日,被告将涉案房屋出售给案外人唐X,2016年2月4日开发商昆明XX公司与案外人唐X签订了《商品房购销合同》,并在安宁市房地产交易管理所办理了合同的登记备案,登记号为2016(0XXX)号。因被告未按约支付剩余的购房款XXX元给原告,原告遂诉讼来院。
本院认为,原告念XX与被告李XX之间签订的《房屋销售合同》系双方真实意思的表示,内容不违反法律规定,应为合法有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力,当事人应按照约定履行各自的义务。合同订立后,原告已按合同约定将涉案房屋交付给被告,被告作为买受人应当履行向原告交付了购房款的义务,庭审中,被告认为原告应当或者即将获得相关的《房产所有权证》、《土地使用权证》,而在《房屋销售合同》签订后原告拒不履行过户义务,所以被告有权拒绝支付剩余购款房,对此,本院认为,被告向原告购房后又将涉案房屋另行出售给案外人唐X,且已将房屋的备案登记变更至唐X名下,故原告是否取得《房产所有权证》、《土地使用权证》并未对被告的权利造成实质性影响,本院对其抗辩主张不予支持。关于被告认为在合同履行过程中,其与原告口头协商将购房款由XXX元变更为XXX元,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款:“当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。”,被告对此未举证予以证实,本院对其抗辩意见不予采纳。据此,本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百三十条、第一百六十一条之规定,判决如下:
被告李XX于判决生效后十日内支付原告念XX购房款XXX元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14700元,由被告李XX承担。
如不服本判决,可于本判决送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本,上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的,本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决,享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行,申请强制执行的期限为二年。
审 判 长  杨XX
人民陪审员  宝朝华
人民陪审员  陈XX
二〇一八年十二月二十四日
书 记 员  叶XX


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基本信息

裁判日期:2018/12/13 星期四 16:00:00

审理法院:

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