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商品房买卖合同解除如何最大程度争取权益。二审改判成功案例

山东省高级人民法院

    山东省烟台市中级人民法院

    民事判决书

    (2021)鲁06民终5981号

    上诉人(原审被告):张XX,男,1981年12月29日出生,汉族,住烟台市芝果区山水龙城XX。

    委托诉讼代理人:宋晓,山东劳德律师事务所律师。

    被上诉人(原审原告):烟台天安置业有限公司,住所地烟台市芝果区卧龙中XX。

    法定代表人:孙XX,董事长。

    委托诉讼代理人:王XX,山东XX律师。

    原审第三人:中国建设银行股份有限公司烟台分行,住所地烟台市芝果区南XX。

    主要负责人:王XX,行长。

    委托诉讼代理人:姜XX,男,该公司工作人员。

    上诉人张XX因与被上诉人烟台天安置业有限公司(以下简称XX公司)、原审第三人中国建设银行股份有限公司烟台分行(以下简称建行烟台分行)商品房预售合同纠纷一案,不服山东省烟台市芝果区人民法院(2019)鲁0602民初10761号民事判决,向本院提起上诉。本院于2021年8月24日立案后,依法组成合议庭,不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

    张XX上诉请求:1.依法撤销一审判决并改判;2.一、二审诉讼费用由XX公司、建行烟台分行承担。事实和理由:一、一审判决事实认定上有所遗漏,补交的房屋面积差价也应依法认定为房屋价值。张XX曾于2017年8月1日到XX公司处补交房屋面积差价2398元,该款属于购房款的一部分,依法也应属于房屋价值之中,一审判决遗漏该笔费用,该费用应由XX公司一并返还。二、张XX已实际支付的物业维修基金及有线电视初装费XX公司需要返还给张XX。2017年8月1日,张XX到XX公司处交纳物业维修基金11823元、有线电视初装费250元,张XX认为房屋返还给XX公司后,XX公司需要将上述费用返还给张XX。三、XX公司应支付张XX已经实际花费的基础装修费用105000元。张XX与XX公司于2013年10月28日签署涉案《商品房买卖合同》,但是XX公司于2017年8月1日迟延交房给张XX。随后张XX与装修公司签署装饰装修合同将涉案房屋进行基础装修,张XX已经实际支付基础装修费105000元,张XX认为房屋返还给XX公司后,XX公司应根据公平原则将该实际花费的装修费用返还给张XX。四、该房屋的价值应以市场价值为准,XX公司应按市场价格扣除XX公司已向建行烟台分行偿付贷款本息后剩余款项返还给张XX。该房屋的购买时间为2013年10月28日,涉案房屋已经增值,张XX认为房屋应当以市场价值为准,房屋的增值部分属于张XX所有,一审判决按照原合同购房款认定房屋价值明显错误且有失公允,恳请二审法院对房屋价值进行鉴定或参考同地段房屋市场价值,扣除XX公司已向建行烟台分行偿付贷款本息后剩余款项返还给张XX。

    五、XX公司应支付张XX已向银行支付的贷款148500元。张XX与建行烟台分行于2013年11月15日签署《个人住房(商业用房)借款合同》,截止2018年4月底张XX已按合同约定支付了54期贷款,共计还款金额148500元,张XX认为XX公司需要将该笔费用返还给张XX。综上,一审判决认定事实有误,望二审法院查明案件事实,依法维护张XX合法权益■/

    XX公司辩称,张XX没有按照合同的约定履行义务,合同解除的条件已经成就,一审判决认定事实清楚,作出的判决有充分的合同依据、事实依据和法律依据,因此张XX要求撤销一审判决理由不成立。另外,张XX要求XX公司承担基础装修费不是本案审理的内容,更不是二审当中应该处理的纠纷。张XX如有纠纷,应另案起诉解决。

    建行烟台分行述称,请求法院依法判决。

    XX公司向一审法院起诉请求:1.解除XX公司与张XX签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》,张XX向XX公司支付违约金129427元;2.撤销涉案商品房买卖合同登记备案手续;3.撤销涉案商品房房屋预抵押登记手续;4.撤销涉案商品房预告登记手续;5.张XX将涉案房屋交还XX公司。

    一审法院认定事实:2013年10月28日,XX公司与张XX在签订的编号为芝预字第131XXXX0160号《商品房买卖合同》及补充协议中约定:XX公司购买山水龙城C区C-4#商住楼第24层2401号房屋,建筑面积为99.83平方米,总价款647138元,首付款197138元,剩余450000元以按揭贷款方式支付。补充协议第三条第11项约定:若XX公司为张XX银行按揭贷款提供保证担保,在担保期间因张XX未按期履行偿还贷款本息义务而导致XX公司承担了相应的保证担保责任,双方同意按以下方式处理:若张XX在XX公司代为清偿贷款本息及罚息和相关费用60日内仍未偿还XX公司代为清偿的贷款本息、罚息和相关费用及违约金,双方同意按以下任意一种方式处理:(2)a、XX公司有权持合同及有关代为清偿贷款的手续自行到房产管理部门办理该商品房预(销)售登记注销手续,张XX享有的合同权利终止,XX公司可另行出售该商品房,同时XX公司有权继续追究张XX的违约责任;b、XX公司将张XX支付的首付款和已支付给银行的贷款在扣除房屋总价款20%的违约金后,全部无息返还张XX,双方共同到房产登记机关将房产过户到XX公司名下;(3)在张XX未偿还XX公司代为清偿的贷款本息、罚息及违约金时,双方不办理该商品房的交付手续。若该商品房已经交付,则XX公司持本合同(包括本附件)及有关代为清偿贷款的手续自行到房产管理部门办理商品房预(销)售登记注销手续以及终止办理房地产权属登记证书手续,张XX享有的权利终止,张XX予以配合,在XX公司通知张XX搬出该商品房书面通知送达30日内张XX无条件搬出,XX公司不承担因此而给张XX

    造成的所有损失(如装修等),XX公司可另行出售该商品房,同时XX公司有权继续追究张XX的违约责任。

    2013年11月15日,XX公司与张XX及建行烟台分行在签订的《个人住房(商业用房)借款合同》中约定:张XX向建行烟台分行借款人民币450000元用于购买涉案房屋,贷款利率采用浮动利率,在基准利率水平上浮2%,若张XX未按期还款,自逾期之日起建行烟台分行在合同约定的贷款利率水平上上浮50%。张XX不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项,构成违约,建行烟台分行有权解除与张XX的借贷关系,宣布贷款立即到期,要求张XX立即清偿借款本息及相关费用。XX公司作为保证人向建行烟台分行提供连带责任保证。

    2013年10月30日,烟台市住房和城乡建设局出具《商品房买卖合同》登记备案回执,载明:张XX所预购烟台天安置业有限公司预(销)售的芝果区山水龙城XX-4#商住楼2401号《商品房买卖合同》131XXXX0160号已备案。

    2013年11月21日,涉案房屋已经办理预抵押登记手续。

    2017年8月1日,XX公司将诉争房屋交付给张XX。

    张XX共计借银行贷款450000元,利息共计127304.94元。自2018年5月起,张XX开始欠付建行烟台分行贷款本息,至2019年3月21日,建行烟台分行从XX公司保证金账户扣划20961.56元,2019年4月19日,建行烟台分行扣划2346.76元,2019年5月31日,建行烟台分行扣划2346.08元,2019年6月28日,建行烟台分行扣划2351.53元,2019年9月20日,XX公司一次性偿还建行烟台分行贷款409106.01元,XX公司共计替张XX还款437111.94元。

    对张XX欠付建行烟台分行的贷款,XX公司已代张XX全部向建行烟台分行结清。关于张XX已支付的购房款,XX公司同意扣除张XX的违约金后退还张XX。

    一审法院所确认的上述事实,有《商品房买卖合同》及补充协议、《个人住房(商业用房)借款合同》、《商品房买卖合同》登记备案回执、偿还按揭贷款明细表、结清证明、钥匙领取单及XX公司的陈述笔录在案为证。

    一审法院认为,(一)XX公司与张XX签订《商品房买卖合同》及补充协议和XX公司与张XX、建行烟台分行签订的《个人住房(商业用房)借款合同》,是各方当事人的真实意思表示,权利义务约定明确,且办理了涉案房屋的预抵押登记手续,对各方均具有法律约束力。上述协议明确约定了XX公司代其偿还贷款本息60日内仍未清偿的,XX公司有权解除合同、办理商品房预售登记注销手续、另行出售房屋及追究张XX违约责任权利的内容。自2018年5月起,张XX开始欠付建行烟台分行贷款本息,至2019年6月28日,共计欠付28005.93元,建行烟台分行均从XX公司的保证金中扣划。在此情况下,XX公司于2019年9月20日,将张XX剩余贷款本息409106.01元一次性偿还建行烟台分行,于法不悖。XX公司共代张XX偿还欠款本息437111.94元,张XX至今未向XX公司清偿,现XX公司请求按约解除与张XX的《商品房买卖合同》,要求张XX协助办理该《商品房买卖合同》登记备案撤销手续和房屋预告登记注销手续,且张XX表示同意解除上述合同及补充协议,故依法予以支持。根据现在房地产的市场行情,案涉房屋升值较大,且张XX不同意支付上述违约金,故XX公司要求张XX按照总房价的20%支付违约金,不符合公平原则,对该项主张依法不予支持。

    (二)鉴于XX公司与张XX签订的《商品房买卖合同》解除,张XX应协助XX公司办理登记备案撤销手续和预告登记注销手续,并将涉案房屋返还给XX公司,XX公司应当返还张XX已支付的购房款。现因XX公司与张XX及建行烟台分行签订的《个人住房(商业用房)借款合同》项下的全部贷款本息已全部偿还,为了维护XX公司对涉案房屋的处分权,XX公司请求张XX与建行烟台分行协助办理涉案房屋的预抵押登记注销手续的主张,予以支持;而张XX已向XX公司支付的购房款,XX公司应当在扣除其代张XX清偿三方签订的《个人住房(商业用房)借款合同》项下的贷款本息后,将剩余的房款返还给张XX。关于张XX的装修,因张XX没有提起反诉,故在本案中不予一并处理。

    综上所述,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定,于2020年7月9日作出判决:一、解除XX公司与张XX于2013年10月28日签订的编号为芝预字第131XXXX0160号的《商品房买卖合同》及

    补充协议;二、限建行烟台分行于判决生效之日起10日内,协助XX公司办理坐落于烟台市芝果区山水龙城XX-4#商住楼第24层2401号房屋的预抵押登记注销手续;三、限张XX自房屋预抵押登记手续撤销之日起10日内协助XX公司办理编号为芝预字第131XXXX0160号《商品房买卖合同》的登记备案撤销手续和房屋预告登记注销手续;四、XX公司应自编号为芝预字第131XXXX0160号的《商品房买卖合同》的登记备案撤销手续和房屋预告登记注销手续办理完毕之日起10日内,在已收取张XX购房款647138元中扣除XX公司代张XX向建行烟台分行偿付的贷款本息(具体数额均以实际发生额为准)后,将剩余的购房款退还给张XX;五、张XX于判决生效之日起30日内将烟台市芝累区山水龙城XXC-4#商住楼第24层2401号房屋腾退给XX公司;六、驳回XX公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10271元,由张XX负担7382元,由XX公司负担2889元。

    二审中,张XX提交如下证据:一、2017年8月1日由XX公司加盖财务印章的补交面积差额收据、物业维修基金收据、有线电视初装费收据,证明2017年8月1日张XX补交面积差额2398元、缴纳物业维修基金11823元、有线电视初装费用250元。经质证,XX公司对上述三份收据的真实性没有异议,但认为在一审当中张XX没有提交这些证据,也没有作为抗辩理由提出来,因此依照法

    律规定,该纠纷不应在二审当中处理。建行烟台分行对上述三份收据没有异议。二、张XX与烟台市安硕保温建材有限公司法定代表人赵XX于2017年10月28日签订的家庭装修合同,证明涉案房屋装修费用,工程总价款为105000元。经质证,XX公司对该证据的真实性不认可,也不同意二审处理该项争议。建行烟台分行对该证据没有异议。三、张XX在建行烟台分行自2013年10月29日至2020年12月16日的个人活期明细信息,证明该时间段张XX已向建行烟台分行偿付贷款本息,共计148500元。庭审中,经三方共同确认,张XX向建行烟台分行偿还的贷款本息为140193元。

    本院对一审法院认定的其他事实予以确认。

    本院认为,张XX与XX公司于2013年10月28日签订的《商品房买卖合同》及补充协议、张XX与XX公司及建行烟台分行于2013年11月15日签订的《个人住房(商业用房)借款合同》均系各方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,各方均应恪守履行。履约中,张XX欠付建行烟台分行的贷款本息并由XX公司代偿,后XX公司一次性将剩余贷款本息向建行烟台分行偿还,张XX至今未向XX公司清偿的事实清楚,故XX公司请求按约解除涉案《商品房买卖合同》及补充协议,于约相合,且张XX亦同意解除上述合同及补充协议,予以支持。

    一、关于XX公司应否返还张XX房屋面积差价款2398元、物业维修基金11823元以及有线电视初装费250元的问题。因涉案《商品房买卖合同》及补充协议为双务合同,双务合同解除时双方均负有返还义务,关于上述款项,一审法院未予释明,经本院释明,双方对上述款项的数额以及合同解除后XX公司应将上述款项返还给张XX均无异议,故对张XX的该项上诉请求予以支持。

    二、关于XX公司应否向张XX支付基础装修费用105000元的问题。关于该装修费用105000元,XX公司不予认可,主张根据补充协议第三条第11项⑶的约定,XX公司不承担给张XX造成的所有损失(如装修等)。因张XX在一审中未针对装修费用提出反诉,故一审法院未在本案中一并处理并无不当,张XX可另案诉讼。

    三、关于XX公司应否按照涉案房屋的市场价格扣除XX公司已向银行偿付的贷款本息后,剩余款项返还给张XX的问题。本案中,涉案《商品房买卖合同》及补充协议系因张XX违约而解除,根据补充协议第三条第11项约定,张XX作为违约方应当支付房屋总价款的20%作为违约金,一审判决正是考虑到现在房地产的市场行情涉案房屋升值较大、张XX支付房屋总价款的20%作为违约金不符合公平原则,才认定张XX免于承担违约金。现张XX作为违约方主张按涉案房屋的市场价格扣除相应款项后将剩余款项返还给其,不符合公平原则,不予支持。

    四、关于XX公司应否返还张XX已向银行支付的贷款本息问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号)第二十五条第二款规定,商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中,《商品房买卖合同》《个人住房(商业用房)借款合同》被解除后,XX公司应将张XX支付的首付款197138元及向银行偿还的贷款本息140193元返还给张XX。一审判决XX公司在已收取张XX购房款647138元中扣除XX公司代张XX向建行烟台分行偿付的贷款本息后,将剩余的购房款退还给张XX,实际上是认为贷款利息应由张XX承担,与上述规定不符,本院予以纠正。

    综上所述,上诉人张XX的上诉请求部分成立,本院予以部分支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号)第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,判决如下:

    一、维持山东省烟台市芝果区人民法院(2019)鲁0602民初10761号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项;

    二、撤销山东省烟台市芝果区人民法院(2019)鲁0602民初10761号民事判决第四项、第六项;

    三、烟台天安置业有限公司应自编号为芝预字第131XXXX0160号的《商品房买卖合同》的登记备案撤销手续和房屋预告登记注销手续办理完毕之日起10日内,将张XX支付的首付款197138元、房屋面积差价款2398元、物业维修基金11823元、有线电视初装费250元以及张XX向中国建设银行股份有限公司烟台分行偿还的贷

    款本息140193元返还给张XX;

    四、驳回烟台天安置业有限公司的其他诉讼请求。

    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

    一审案件受理费10271元,由张XX负担7382元,由烟台天安置业有限公司负担2889元。二审案件受理费10271元,由张XX负担7382元,由烟台天安置业有限公司负担2889元。

    本判决为终审判决。

    审判长王守远

    审判员侯XX

    审判员张XX


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基本信息

裁判日期:2021/09/29 星期三 16:00:00

审理法院:山东省高级人民法院

标      的:1200000元

参与本案的律师

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