租赁合同纠纷

    江苏省苏州市中级人民法院

    民事判决书

    （2018）苏05民终5031号

    上诉人(原审被告、反诉原告)：昆山XX公司，住所地昆山市周市镇陆杨友谊南XX。

    法定代表人：倪XX，该公司总经理。

    委托诉讼代理人：金夷，江苏XX律师。

    被上诉人(原审原告、反诉被告)：昆山XX公司，住所地昆山市玉山镇中华园西路1800号2号房。

    法定代表人：孙XX，该公司总经理。

    委托诉讼代理人：张小倩，江苏XX律师。

    委托诉讼代理人：封强，江苏XX律师。

    上诉人昆山XX公司（以下简称XX公司）因与被上诉人昆山XX公司（以下简称XX公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服昆山市人民法院(2017)苏0583民初19176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

    XX公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、双方于2012年8月14日签订厂房租赁合同一份，根据合同约定，第一年、第二年租金均为90万元，第三年至第五年租金均为99万元，因双方未续签合同，不存在第六年度递增的情况。XX公司已按约支付了租金，XX公司收取租金后未提出异议，应视为已同意XX公司对合同条款的理解和解释。XX公司对一审法院就合同条款的解读不予认可。二、合同期满后，XX公司的部分货物放在XX公司处，是经其同意免费放置的，故不存在另行支付租金的说法。

    XX公司辩称，一审法院事实认定清楚，法律适用正确。如按XX公司对租赁合同3.3条的理解，则3.3条以后每两年递增一次则无任何意义，应该写成以后两年保持不变，故XX公司的理解并非双方当初签订租赁合同的合意。

    XX公司向一审法院起诉请求：1、判令XX公司支付拖欠的2017年07月31日-2017年09月07日期间的租金114000元；2、判令XX公司迁离厂房，腾空涉案厂房，并自2017年09月08日起按日租金3025元计算至迁离腾空之日，暂2017年11月6日为181500元；3、判令XX公司支付逾期支付租金产生的违约金（以114000元为基数按月息1.8%标准自2017年-3月08日起计算至实际支付之日，暂计算至2017年11月06日为16689.60元）；4、判令本案诉讼费用由XX公司负担。

    XX公司向一审法院反诉请求：1、判令XX公司返还租金160500元；2、判令XX公司返还租房保证金35000元；3、判令反诉费用由XX公司承担。

    一审法院认定事实：

    一、根据昆房权证巴城字第××号房屋产权权属证书记载，坐落在昆山市巴城镇正仪明珠路1号房的房屋所有权人系XX公司，建筑面积905.98平方米，产权登记时间为2009年12月26日。根据昆房权证巴城字第××号房屋产权权属证书记载，坐落在昆山市巴城镇正仪明珠路7号房的房屋所有权人系XX公司，建筑面积3640.57平方米，产权登记时间为2009年12月26日。上述两处厂房合计建筑面积为4546.55平方米。其余门卫、附房等，XX公司未提供相关产权凭证。

    二、2012年08月14日，XX公司作为甲方、出租方与XX公司作为乙方、承租方签订《厂房租赁合同书》一份，合同约定：1、双方确认出租厂房建筑面积约为4800平方米（厂房、办公楼、门卫及附房）；2、租期五年，从2012年09月08日起至2017年09月07日（租期最低五年）；3、甲方在2012年8月18日向乙方交付厂房，自2012年09月08日起正式起算租金；4、厂房合计年租金900000元，租金不含税（如开发票，开票综合税17.5%，所得税25%由乙方承担给付甲方）；5、租房定金支付：乙方于签订本协议之日，向甲方支付50000元作为租金定金，如乙方违约，该定金不予返还，如甲方违约，应当向乙方双倍返还。自租期开始定金自动转为租房保证金，合同期满时，乙方无违约，甲方在期满五日内保证金返还乙方；6、合同第3.3.3条涉及租金支付，双方约定：“厂房租金先付后用，每年半年一付，需提前一个月支付租金，第三年租金总价以10%递增，以后每两年递增一次”；7、违约事项：乙方逾期交付租金，除应按实补交欠租外，按小额贷款公司利率结息，月息1.8%以逾期天数计算向甲方支付违约金，逾期一个月，甲方有权终止合同并拉闸停电、停水，所造成的直接经济损失由乙方自行承担。上述合同同时约定了其他相关事项，双方各自加盖公司公章。

    一审审理中，XX公司对上述合同3.3.3条约定内容提出异议，认为第三租赁年度租金为990000元，第四、五租赁年度租金不变，第六年度再递增10%。对此，XX公司不予认可。

    三、租赁合同签订后，双方按约履行，XX公司就租房保证金50000元和前四个租赁年度的租金均如数支付。第五年度（2016年09月08日至2017年09月07日）期间的租金XX公司仅支付了975000元。由于XX公司拖欠慧峰2017年07月31日至2017年09月07日租金114000元，且迄今未退出租赁场地。XX公司见协商无果，遂诉诸一审法院。

    四、一审审理中，双方对XX公司已经搬离涉讼租赁厂房均无异议，但是对实际搬离时间双方存在分歧。XX公司表示：搬离时间为2017年11月13日，我方2017年11月2日寄出律师函，XX公司于2017年11月4日签收，2017年11月6日对方打电话与我方代理人沟通搬离事宜，我方就给对方一星期时间，所以我方认为XX公司于2017年11月13日搬离。XX公司表示：我方已经记不清什么时候搬离，应该是在2017年11月初搬离的。

    一审法院认为，双方之间的厂房租赁合同合法有效，受法律保护。当事人就自己的主张负有举证证明义务。一审法院根据庭审，围绕双方提供的证据材料作如下认定：

    一、关于对2012年08月14日《厂房租赁合同书》第3.3.3条内容的理解，双方约定内容为：“厂房租金先付后用，每年半年一付，需提前一个月支付租金，第三年租金总价以10%递增，以后每两年递增一次”。一审法院认为，根据该条约定内容，从2012年09月08日起至2017年09月07日五年租期内，第一年度租金为900000元（不含税价），第二年度租金为900000元（不含税价），第三年度租金为990000元（不含税价），第四年度租金为990000元（不含税价），双方约定每两年递增一次，也就意味着第三、四年度租金相等，第五、六年度租金相等。该条内容的问题出在：每两年递增一次的基准年度没有约定明确。这里可以理解为均按第一年度租金为基数，第五、六年度在第三、四年度基础上再递增10%，也即第五、六年度租金数额按第一年度租金为基数乘以120%，此谓简单算术递增；也可以理解为：第五、六年度租金数额按第三、四年租金为基数予以递增，也即第五、六年度租金数额按第三、四年度租金为基数乘以110%，此谓复式几何递增，该计算方式的结果数值明显大于前者，且租赁周期越长差值越大，本案XX公司就是如此主张欠付租金的。一审法院认为，秉持公平合理的原则，宜采取简单算术递增计算方式计算欠付租金为妥。

    二、关于XX公司实际搬离日，对此XX公司自行撤场不可能不知晓具体日期，由于XX公司未能诚信履约尽到撤场通知义务，应对XX公司作不利解释，一审法院采信出租人XX公司主张，XX公司撤场日为2017年11月13日。此外，双方约定的租赁截止日为2017年09月07日，此后双方构成不定期租赁关系，XX公司欠付的依旧是租金，并非XX公司所谓的场地占用费。

    由此，根据上述两点分析，XX公司未足额支付租金的对应时段在第五、六租赁年度（2016年9月8日-2018年9月7日），该两年度租赁租金均为XXX元（900000*120%），现XX公司仅支付了部分第五年度部分租金，为975000元，XX公司实际欠付第五租赁年度租金为105000元（108XXXX75000），XX公司倒推欠付租金起始日有误。另XX公司已按约支付的50000元租房保证金，该保证金对应的是五年租期（从2012年09月08日起至2017年09月07日），故该款在XX公司欠付的第五租赁年度租金105000元中予以扣除，也即，XX公司欠付XX公司第五年租赁年度租金实际为55000元（105XXXX0000）。至于从2017年9月8日至2017年11月13日欠付租金数额，对应天数67天，对应租赁年度为第五、六年度，按年度租金XXX元（900000*120%）为标准核算为198246.58元（XXX/365*67)。综上，XX公司总欠付租金数额为253246.58元（55000+198246.58)。

    至于违约金，XX公司主张以114000元为基数按月息1.8%标准从2017年3月8日起算至实际支付之日。一审法院认为，双方有约在先：厂房租金先付后用、每年半年一付、需提前一个月支付租金、逾期交付租金按月息1.8%以逾期天数计算违约金，第五租赁年度从2016年9月8日至2017年9月7日，该下半年度期间从2017年4月8日至2017年9月7日，也即，该下半年度的租金XX公司应当在2017年3月7日之前付清，XX公司该期间实际欠付租金数额为55000元，其相应逾期付款违约金计算为：55000元为基数按月利息1.8%标准从2017年3月8日开始计算至XX公司实际付清之日止。基于上述同理，XX公司欠付第六租赁年度（2017年9月8日-2018年9月7日）中的上半年度租金198246.58元，其逾期付款违约金计算为：以198246.58元为基数按月利息1.8%标准从2017年8月8日开始计算至XX公司实际付清之日止。

    综上，由于XX公司迟延支付租金引起纠纷，本案错在XX公司，XX公司应对本案承担全部民事责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、XX公司在判决生效之日起十日内一次性支付XX公司欠付租金253246.58元并偿付XX公司相应逾期付款违约金（计算方式：以55000元为基数从2017年3月8日开始计算，以198246.58元为基数从2017年8月8日开始计算，均按月利息1.8%标准计算至XX公司实际付清之日止）；二、驳回XX公司其余本诉请求；三、驳回XX公司全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。本诉案件受理费5982元，由XX公司承担855元，XX公司承担5127元，该款XX公司已经预交，一审法院不再退还，XX公司承担部分在履行上述付款义务同时一并支付XX公司。反诉案件受理费2105元，由XX公司负担，该款XX公司已经预交，一审法院不再退还。

    二审中，当事人未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。

    本院认为，首先，本案所涉厂房租赁合同就租金支付方式约定为“厂房租金现付后用，每年半年一付，需提前三个月支付租金，第三年租金总价以10%递增，以后每二年递增一次”，故该条约定明确租金每二年递增一次，递增的幅度为10%，进而一审法院认定第三、第四年租金总价较第一、第二年递增10%，第五、第六年租金总价应再递增10%，符合合同约定。XX公司上诉提出第五年度租金应与第三、第四年度租金一致，与合同约定的“每二年递增一次”并不相符，故不能成立。

    其次，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故一审法院认定自双方约定的租赁截止日之后的2017年9月8日至XX公司撤场日2017年11月13日，双方构成不定期租赁关系且XX公司应支付租金，符合法律规定，并无不当。XX公司主张该期间XX公司同意其免费放置货物并无相应证据予以佐证，故其该项上诉主张亦不能成立。

    综上，XX公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

    驳回上诉，维持原判。

    二审案件受理费5982元，由昆山XX公司负担。

    本判决为终审判决。

    审判长　　俞XX

    审判员　　蒋XX

    审判员　　李XX

    二〇一八年七月十八日