亲姐弟为房争不休，诉至法院定纷止争

    上诉人徐X一因与被上诉人刁XX、徐X二共有物分割纠纷一案，不服南京市江宁区XX（2019）苏0115民初15657号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。

    上诉人诉称

    徐X一上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费和保全费由刁XX、徐X二承担。事实与理由：一审法院认定事实错误。一、案涉房屋、储藏室、车库由其和刁XX共同出资购买，购置款共计422685元，其出资348000元，刁XX出资74685元，除此之外没有其他人出资。其支付购房款时应资金不足向徐X二借贷60000元，该60000元属于借贷，不属于徐X二对案涉房屋、储藏室、车库的出资。其在一审中亦提供了刁XX手写的出资证明、出资比例加以证明。案涉房屋最初系刁XX单位的福利，其借刁XX的名义买房，后因刁XX反悔要求与其按共同出资的方式购房，用此次买房机会将公积金作为购房出资款。徐X一考虑到亲戚关系，认可与刁XX共同出资购房。二、刁XX称案涉房屋在2016年8月至2019年6月期间未出租，未产生租金收益，但没有提供充分证据证明。刁XX自认于2016年将案涉房屋挂在中介公司出售，但当时并未告知徐X一，严重侵犯了徐X一的合法权益。三、徐X二、刁XX称婚后财产归各自所有，却未提供任何证据证明，一审法院直接依据该陈述认定事实，缺乏依据。

    被上诉人辩称

    刁XX、徐X二辩称，一、60000元徐X二的出资而非借款。自2010年至一审审理期间，徐X一从未提出该60000元是借款，也未要求还款，双方之间没有借条也没有借贷合意。一审法院将该60000元认定为徐X二的出资购房款后，徐X一在不服一审判决的情况下，改称该60000元系借款，不符合常理。二、案涉房屋的实际出资情况为：徐X一仅出资7.8万元，徐X二的父母出资21万元，徐X二出资6万元，刁XX出资74685元，一审法院未全部采纳该观点，而是将徐X二父母出资的21万元算在了徐X一出资份额中，徐X二为维护家庭和睦和母亲养老事宜而未就此提起上诉。其母亲之所以将养老金都拿出来购买案涉房屋，正是因为希望晚年时能够老有所依，希望徐X一尽到赡养义务，但徐X一常年在国外，对年迈多病的母亲不管不顾，一心想着从母亲和徐X二处提取钱财，法律不应支持徐X一的上诉请求。

    徐X一向一审法院提出诉讼请求：一、确认位于南京市江宁区属于其和刁XX、徐X二共有，其享有82.33%的所有权份额；二、刁XX、徐X二支付其上述房屋及车位、储藏室按照市场价320万元计算的其享有的所有权份额对应的价款XXX元；三、刁XX、徐X二支付其上述房屋租金收益72000元（自2016年8月20日计算至2019年8月19日，按每月2000元计算）中的59277.6元。

    一审法院认定事实:刁XX、徐X二系夫妻关系，徐X二、徐X一自述系姐弟关系。刁XX系江苏经贸职业技术学院教师。2009年，因刁XX作为江苏经贸职业技术学院中层干部可购买带有集资性质的商品房，刁XX、徐X二与徐X一约定三人共同出资、以刁XX、徐X二名义购房，但未约定各方享有的所有权份额。后刁XX、徐X二购买了位于南京市江宁区房屋（即案涉房屋）、同幢14室储藏室以及车位（车位无所有权登记手续），价款合计422685元。上述价款中，徐X一出资288000元（包含其父母代为出资部分），徐X二出资60000元，刁XX出资74685元。2010年10月至2011年3月期间，案涉房屋产生太阳能热水器费用、物业费、公摊水电费、装修服务费合计3247元。2010年11年20日，徐X二、徐X一之母吴X按照徐X一、徐X二合计的出资比例82.33%向刁XX支付了上述费用中对应的2673元。案涉房屋的装修费与截至2015年7月获得的租金相抵。对于2015年8月至2016年8月的租金，刁XX已按照徐X一、徐X二合计的出资比例82.33%支付吴X20377元。一审中，双方当事人均主张案涉房屋归对方所有，由对方按其享有的所有权份额支付相应价款。刁XX、徐X二陈述，二人婚后所得财产归各自所有。刁XX陈述，自2016年8月至2019年6月案涉房屋未出租，原因为在此期间其将房屋挂在中介公司出售，但一直未售出；自2019年7月1日起出租，每月租金3000元，其已将租金支付给吴X。

    一审法院认为：不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。本案中，徐X一及刁XX、徐X二共同出资购买了案涉房屋、储藏室及车位，徐X一与刁XX、徐X二并非家庭关系，故对不动产的共有应视为按份共有，且各方未约定对共有不动产享有的份额，故应按出资额确定份额。对于刁XX、徐X二关于刁XX享有优惠购房资格及经办购房及装修事宜的辩解，因从案涉房屋、储藏室等购买后产生的费用及收益情况来看，双方亦是根据出资额确定相应的权利、义务，只是将徐X一、徐X二的权利、义务合并由二人之母吴X享有及承担，故对该辩解一审法院不予采纳。刁XX、徐X二虽然系夫妻关系，但约定婚后所得财产归各自所有，故根据各自出资比例，一审法院确定对于案涉房屋及储藏室，徐X一享有的所有权份额为68.14%，刁XX享有的所有权份额为17.67%，徐X二享有的所有权份额为14.19%。因案涉车位无所有权登记手续，权属性质不明，徐X一要求确认其对车位享有82.33%的所有权份额，一审法院不予支持。因双方当事人对房屋处置无法达成一致意见，对于徐X一要求案涉房屋归刁XX、徐X二所有，刁XX、徐X二支付其相应价款的主张，一审法院不予支持。双方可待份额最终确定后协商共同将房屋出售，然后按照各自享有的所有权份额分割价款。徐X一作为享有所有权份额68.14%的所有人，怠于履行房屋管理职责，未提供证据证明2016年8月至2019年6月期间房屋已出租，故对其要求分割2016年8月至2019年6月期间房屋租金的主张，一审法院不予支持。对于自2019年7月1日起至2019年8月19日止期间的租金，徐X一主张按2000元每月计算，系自行处分权利，并无不当。刁XX主张其已将此期间的租金支付吴X，未提供证据予以证明，故对于该部分租金其应按照相应比例支付徐X一2271.33元（3333.33元×68.14%）。

    据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十三条、第一百条第一款、第一百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、位于南京市江宁区，徐X一享有的所有权份额为68.14%，刁XX享有的所有权份额为17.67%，徐X二享有的所有权份额为14.19%；二、刁XX于判决发生法律效力之日起10日内支付徐X一租金2271.33元；三、驳回徐X一的其他诉讼请求。一审案件受理费28351元，财产保全费5000元，合计33351元，由徐X一负担22725元，由刁XX负担5893元，由徐X二负担4733元。

    徐X一对于一审判决认定的事实提出异议如下：一、一审判决书第3页中“2009年，因刁XX……但未约定各方所有权份额”的内容不符合事实，实际上，当时其母和姐姐徐X二均称案涉房屋是为徐X一购买，并非其与刁XX、徐X二共同投资购房，但因其资金不够，刁XX以公积金账户中的款项出资74685元。其总共对案涉房屋出资368000元，除了其和刁XX之外，没有其他人对案涉房屋出资。二、一审判决书第3页中“上述价款中……徐X二出资60000元”的事实认定有误，实际上，徐X二未对案涉房屋出资，该60000元是借款性质。其在一审中提交的刁XX于2010年4月9日出具的证明中明确将徐X二的60000元括注为借贷。此外，刁XX、徐X二在一审中提交的出资明细单中也载明，2010年4月9日出资系提前还款后的数额，当时徐X一已归还刁XX1××00元，归还徐X二20000元。实际上，徐X二借给徐X一的该60000元已在2010年11月、12月左右由徐X一的母亲吴X代为归还给徐X二、刁XX，这与刁XX在一审中作出的吴X于2010年12月出资120000元的陈述可以印证。该120000元并非吴X或徐X一对案涉房屋的出资，而是徐X一通过吴X归还刁XX、徐X二的借款。案涉房屋购置款已于2010年4月全部出资完毕，不可能在2010年12月份还有出资。从徐X一在一审中提交的证据来看，所有对案涉房屋的分配金额及分配比例、分摊费用等均仅有徐X一、刁XX两人，未出现过徐X二或其他人。徐X一在一审中提交的录音资料以及证人吴X的证言均可证明该60000元借款已归还给徐X二。三、一审判决书第4页中“刁XX、徐X二陈述二人婚后财产归各自所有”的事实认定有误，徐X一不予认可。案涉房屋的产权证上载明该房屋为共同共有，从这一点来说，就与一审法院认定刁XX与徐X二婚后所得财产归各自所有相矛盾。四、一审判决书第4页中“自2019年7月1日起出租，每月租金3000元，其已将租金支付给吴X”的事实认定有误，徐X一未见到任何支付凭证，也未收到吴X支付的租金，徐X一对此不认可。徐X一对一审法院查明其他事实没有异议。

    刁XX、徐X二对一审判决书第3页中“上述价款中，徐X一出资288000元（包含其父母代为出资部分）”的事实认定有异议，认为徐X一实际出资78000元，徐X一的父母出资210000元。刁XX、徐X二对一审法院查明其他事实没有异议。

    本院查明

    本院对一审法院查明事实中双方当事人均无异议的部分予以确认。

    徐X一在本案二审中提交2017年7月29日接处警工作登记表一份，用于证明双方当事人因案涉房屋问题协商未果发生纠纷，徐X二报警。

    徐X二对该接处警记录的真实性予以认可，但认为不能证实徐X一的证明目的。

    刁XX则认为，该接处警记录恰能证明徐X一存在严重问题。

    二审中，本院组织双方当事人梳理其就案涉房屋书写的单据，查明：

    2009年12月14日，刁XX填写案涉房屋及储藏室、车位的签约确认单，载明：主产权人刁XX、共有权人徐X二。

    2010年3月20日，刁XX出具手写证明，载明，截至2010年3月13日，累计收到徐X一支付案涉房屋房款25万元。

    2010年4月9日，刁XX手书证明一份，载明，

    截至2010年4月8日以前，案涉房屋房款承担情况如下：徐X一：250000，徐X二80000（借贷），刁XX92685；

    截至2010年4月9日，案涉房屋房款承担情况如下：徐X一：250000+15000+3000+20000=288000；徐X二：80000-20000=60000（借贷）；刁XX：92685-15000-3000=74685。

    2010年11月20日，刁XX在一张打印表格的空白处手写：2010.10-2011.3，太阳能热水器1975，物业费650，公摊水电费200，装修服务费412----3247，比例：徐X一348000／42685＝82.33%，3247×82.33%＝2673，刁XX：74685／42685＝17.67%，3247×17.67＝574，已收到吴X代徐X一支付的￥2673。

    2011年9月25日，刁XX手书：

    一、储藏室需补缴款：5298，徐X一：5298×82.33%=4360，刁XX：5298×17.67%=938；

    二、房屋维修基金：119.78m2×75元/m2=8983.5元；

    三、房屋（不包括储藏室、车位）119.78m2×3042元/m2=364371元，364371×1.5%=5465.6；

    四、三项合计5298+8983.5+5465.6=19747；

    五、分摊徐X一19747×82.33%=16258，刁XX19747×17.67%=3490，已收到徐X一支付的现金￥16300。

    页面首行手书2012.4.5的单据一页，载明：一、储藏室需补缴：5298；二、维修基金：1567（储藏室）＋8983（主屋）＝10550；三、契税：1.主屋：3643.7-3643.7／2＝1822（退税50%），2.储藏室858.4，3.合计：2680.4；四、工本费：1.房产证：1××,2.土地证36,3.合计216；五、分摊：5298＋10550＋2680.4＋216＝18744.4,18744.4＊82.33%＝15432,18744.4＊17.67＝3312，因上次收到徐X一预付￥16300，所以应退163XXXX5432＝868元。该单据末尾处，有吴X手写“已收到868元”字样，落款日期为2016.8.6.

    落款日期为2016年8月6日的手写备忘一份，载明：1.第一次装修结束，实际支出成本总计:￥46815,截止2015年7月底，房租收入总计￥48000，多处数额视为管理费和车费补贴，双方平账。2.2015年8月，第二次出租前，必要的清洁、维修支出，总计￥1650，截止2016年8月，房租收入总计26400，26400-1650＝24750，—82.33%＝20377，—17.67%＝4373。吴X在该字据尾部手书“收到2015.8-2016.8的房租分配款20377元”，徐X二作为见证人在该手书字据上签名。

    另有一份没有记载立据时间，刁XX称应该形成于2012年的字据，系其将资金出处进行的整理，其中载明：

    2006.1.208万—徐X二4万，—徐X一4万（利红从为徐X一保管的余款中支付）

    2009.125万—徐父2万，—股票账户3万（吴X）2010.1.2013.2685—刁9.2685，—利红4

    2010.316万（徐父）

    2010.4.9徐X一出资3.8万（其中1.5万从吴X股票账户提取），提前还款后—刁9.2685-1.8＝7.4685，—利红8-2＝6

    2011.4太阳能热水器等分摊0.3247—徐X一0.2673，—刁0.0574

    2011.9.25徐X一出1.63万，用于支付分摊1.5432—储藏室补缴0.5298，—维修基金1.055，—契税0.268，—工本费0.0216

    二审中，徐X一主张，上述2010年4月9日的刁XX手书证明中写在徐X二名字后的6万元也应作为徐X一的出资，因为该6万元写明为借贷。

    徐X二对徐X一的该主张不予认可，并陈述，2010年4月9日的证明是其对徐X一的亲情，对徐X一作为弟弟的信任。

    本院询问刁XX、徐X二，为何2010年11月20日的字据、2011年9月25日字据、抬头显示为2012年4月5日字据以及2016年8月6日的备忘中，对比例均作82.33%和17.67%的区分。

    徐X二回复，因为这6年时间其与刁XX的婚姻关系不稳定，刁XX是投资，不是借款，加上其家的投资。

    刁XX回复，这是两方投资主体的关系，一方是其，另一方是徐X一、徐X二以及徐X二的父母。当时大家约定用徐X一名义代表他们家的利益。

    本院询问刁XX，为何在2010年4月9日的字据中其又将徐X一、徐X二、刁XX分开列明，没有将徐X二娘家和刁XX作为两方列明。

    刁XX回复，因为其彼此间不信任，经常为琐事产生纠纷。该字据是其一人所写，后因徐X二的父亲患绝症，其认为应当考虑事情真相。

    徐X二则陈述，如果是一个正常的家庭，不会有这么多字据，这从侧面也可以证明徐X二、刁XX夫妻关系不好。

    刁XX、徐X二另陈述，字据写的很清楚，是一方、另一方。2012年上半年做了具体明确的列表，说的很清楚。

    本院另查明，一审中，徐X一申请母亲吴X出庭作证。吴X到庭提供证言称，徐X一自十几岁出国务工，一直没有钱回来，是徐X二好心好意为徐X一着想，代徐X一买房，但是越做越心酸。徐X一的父亲在世时是老师，钱是徐X一父亲的，由其出资，因为徐X一是儿子。购房前后一共出资多少其已记不清，刁XX给过其房屋租金，但具体数额其也记不清了。徐X一在本案中提交的字据最早保存在其手上，后被徐X一拿走。

    以上事实，有字据、一审法院庭审笔录以及本院询问笔录在案为凭。

    本院认为

    本院认为，一审法院认定徐X一就案涉房屋出资288000元，持有案涉房屋、车库的68.14%产权份额，徐X一则上诉主张其出资348000元，享有案涉房屋、车库82.33%的所有权。两者的差距实际为前述字据中被列于徐X二名下并被括注为借贷的60000元款项的性质认定。本案二审争议焦点即，该60000元款项应认定为徐X一的出资款还是徐X二的出资款。

    本院认为，该6万元应被认定为徐X一的出资款，理由如下：

    一、根据2010年4月9日的刁XX手书证明，徐X二虽被作为案涉房屋房款的承担方，但其名后的相应款项均被括注为借贷，从该份单据中可见，徐X一还在当天归还了徐X二2万元款项。徐X二虽称其该6万元系其出资，但其对于为何在6万元后括注借贷未给出合理解释。

    二、自2010年11月起，刁XX手书字据中载明的案涉房屋比例中再未出现徐X二的名字，而案涉房屋各项费用的负担和房租收益的分配均是按照徐X一82.33%，刁XX17.67%的比例进行。

    三、2010年11月20日的字据显示，就案涉房屋物业、公摊水、电等费用按比例分摊后，刁XX手书收到吴X代徐X一支付的2673元，仍未将徐X二作为应负担相应费用的主体，且将吴X与徐X一分列清楚，与其在本案中抗辩所称的将徐X一、徐X二、吴X作为一方的理由不符。

    四、根据2011年9月25日刁XX的手书字据，刁XX将补交储藏室款、房屋维修基金等费用按比例分摊后，载明已收到徐X一支付现金16258元，而该数额正是徐X一按82.33%的比例分摊相应费用的全部数额。

    五、根据首部写为2012.4.5的字据，刁XX重新核算上述费用的分摊数额后，载明应退徐X一868元，该款亦由吴X代收。

    六、根据2016年8月6日的手写备忘，对案涉房屋在2015年8月至2016年8月期间的租金收益进行分配时，吴X写明收到82.33%的分配款20377元后，徐X二作为见证人签字。

    综上可见，徐X二仅在2010年4月9日的字据中作为案涉房屋房款承担人列明，但相应款项后均被括注为借贷，此后，在刁XX出具字据中，徐X二从未被列为案涉房屋份额的持有人，而徐X二不仅对此没有异议，还在2016年就案涉房屋的租金收益进行分配时作为见证人签字确认。即便如其所述，其与刁XX婚后财务独立，但其在数年来不仅未向刁XX主张其就案涉房屋的份额、要求参与案涉房屋收益的分配，也没有提交证据证明其对案涉房屋产生的费用参与了分摊。较之于此，徐X一关于该60000元系向徐X二的借款的主张不仅有字据中括注的借贷为证，更与其数年来以82.33%的比例对案涉房屋行使权利、承担义务的行为契合。因此，本院认定，该60000元款项应认定为徐X一的出资款，根据徐X一出资占案涉房产购入价的比例计算，徐X一应对案涉房屋和储藏室享有82.33%的所有权份额。

    但对于徐X一要求刁XX、徐X二向其支付该82.33%份额所对应的XXX元款项的诉讼请求，因案涉房屋未被售出，双方当事人对于案涉房屋的目前市场价亦不能形成一致意见，一审法院在本案中未支持徐X一的该项诉讼请求，认为双方可在共同出售案涉房屋后再行分割价款，并无不当。

    至于徐X一要求刁XX、徐X二分配2016年8月20日至2019年8月19日期间的59277.6元租金的主张，本院认为，对于其中2016年8月至2019年6月的部分，因徐X一并无证据证明案涉房屋在此期间实际处于出租状态，徐X一的该部分诉讼请求缺乏充分依据，一审法院对此不予支持，并无不当。双方当事人均认可，案涉房屋自2019年7月1日起租出，而徐X一作为案涉房屋82.33%产权份额的持有人，其要求按该比例分配相应租金收益的主张应予支持。根据徐X一关于按2000元一个月的标准分配收益的主张，刁XX应向徐X一支付2019年7月1日至8月19日期间的租金收益分配款3225.81元（2000元÷31天×50天）。

    综上，徐X一的上诉请求部分成立，本院对该部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

    二审裁判结果

    一、维持南京市江宁区XX（2019）苏0115民初15657号民事判决第三项；

    二、变更南京市江宁区XX（2019）苏0115民初15657号民事判决第一项为：位于南京市江宁区，徐X一享有的所有权份额为82.33%，刁XX享有的所有权份额为17.67%；

    三、变更南京市江宁区XX（2019）苏0115民初15657号民事判决第二项为：刁XX于本判决发生法律效力之日起10日内支付徐X一租金3225.81元；

    四、驳回徐X一的其他上诉请求。

    二审案件受理费28333元，由徐X一负担20207元，由刁XX负担8126元。

    本判决为终审判决。