开发商逾期交房群诉案件200多起，通*二审调低合同约定违约金至四分之一

　　　审理经*上诉人徐X、田XX因与被上诉人武*市某某某某置业有*公***房*售合同纠纷一案

武*市中级人民法*

（2018）鄂01民终2845号

上诉人(原审原告)：徐X，男，1963年12月9日出生，汉族，住武*市XX。

　　委托诉讼代理人：柯XX，湖北XX律师。

　　委托诉讼代理人：高X，湖北XX律师。

　　上诉人(原审原告)：田XX，女，1963年7月10日出生，汉族，住址同上，

　　委托诉讼代理人：柯XX，湖北XX律师。

　　委托诉讼代理人：高X，湖北XX律师。

　　被上诉人(原审被告)：武*市XX公*，住所地武*市硚口区解*大道**号(武*XX**楼**-**)。

　　法*代表人：翟X，该公***长。

　　委托诉讼代理人：张X，该公**工。

　　委托诉讼代理人：熊*，该公**工。

　　审理经*上诉人徐X、田XX因与被上诉人武*市XX公*(以下简*XX公*)商*房*售合同纠纷一案，不服湖北省武*市硚口区人民法*(2017)鄂0104民初2907号民事判决，向*院提起上诉。本院于2018年3月14日立案后，依法*成*议庭，于2018年4月12日公*开庭进行了审理，上诉人徐X、田XX的委托诉讼代理人柯XX、高X，被上诉人XX公**委托诉讼代理人张X、熊*均到庭参加诉讼。本案现已审理终*。

　　上诉人诉称上诉人徐X、田XX的上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人向*诉人支*逾期交房*约金42714元;2、本案的一、二审诉讼费*被上诉人承担。事实与理由：一、一审法*对于*讼XX效的适用错误，上诉人起诉并未超过诉讼XX效。一审法*认定违约金*日独立计*、分别*用诉讼XX效错误，只有*上诉人完全*行了交付符*法*条件房*的义务后，上诉人因被上诉人违约行为所造成*损失才可以确定，应**约损失确定之日即2017年4月25日起才开始起算诉讼XX效。双**未约定违约金*支*期限，上诉人任*XX候都*以主张*约金。违约金*合同中确定的一个整体合同权*，不应*按违约天数分割后**计*违约金。另外，上诉人一直在积极维权，多次找开发商*求交付符*法*条件的房*和*张*期交房*约金，不存在怠于*使权**情形，即便超过诉讼XX效，也适用诉讼XX效中断的有**定。另外，本案应*用《中华*民共和**法*则》关**讼XX效期间为三年*规定。二、一审法*判决的违约金*准违反合同约定，违约金*调整缺乏事实和**依据，判决的违约金*准与上诉人的实际损失严*不符。合同双**违约金*标准已作出明*约定，应*按合同约定履行。被上诉人在一审中并未提出调整违约金*申*和*辩，一审法*无权*行进行调整。被上诉人的违约行为，已造成*诉人的巨大损失，合同约定的违约金*准并不高，缺乏调整的必要性，且一审对违约金*整的幅度过大。

　　被上诉人辩称被上诉人XX公**称，一、一审中，被上诉人多次提出上诉人诉请超过诉讼XX效，上诉人未提交任**据证明*案存在诉讼XX效中断的情形，取得竣工验收备案证的XX间是违约期限的截止日而非起算日，诉讼XX效的起算点是上诉人知道或应*知道合同约定的交房*，本案亦不适用三年*诉讼XX效规定。二、一审依法*减违约金*法*理，被上诉人在一审答辩和*论阶段*及了调低违约金，上诉人在实际收房**获得了房*居*权，未证明*存在任**失。综上，一审判决认定事实清楚，适用法*正确，请求二审法*驳回上诉，维持原判。

　　徐X、田XX向*审法*起诉请求：一、XX公***X、田XX支*逾期交房*约金90400元(暂计*至2017年6月9日，实际应**至取得竣工验收备案证明**之日)、逾期办证违约金77031.95元(暂计*至2017年6月9日，实际应**至房*能*办理房*权*证书之日);二、XX公**担本案诉讼费*。

　　一审法*认定事实：XX公**2012年9月取得位于**市硚口区汉西XX、沿河大道XX的天宇·盛*滨江**的《商*房*售许*证》。2015年3月31日，徐X、田XX与XX公**订《武*市商*房*卖合同》，约定：“徐X、田XX购买XX公**发的位于**市硚口区汉西XX、沿河大道、崔**路*汇处的天宇?盛*滨江**房**第1幢30层03号房*(合同约定建筑面积96.60平**)，总金*XXX元。”合同第九条约定：“出卖人应*在2015年3月31日前，将符*下列条件的商*房*付买受人使用：1、完成*划、单*工程*量、消防、人防、燃气等专项*收;2、公*配套设施、市政公*设施*园林*化工程*设计*求建成，并满*使用功能*求;3、供电、供水、排水*设施*设计*求建成，并经***业单*认可达到正常*用条件;4、完成**房**竣工交付使用相**续;5、供电：达到正常*用条件;6、供水：达到正常*用条件;……因不可抗力或者买卖双**合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应*在发生之日起30日内书面告知买受人。合同第十一条约定：出卖人未按本合同规定的期限将商*房*付买受人使用，按下列第1种方*处理：1、按逾期XX间，分别*理(不作累加)。(1)逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后*付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向*受人支*已交付房*款万*之一的违约金，合同继续履行。(2)逾期超过30日后，买受人有***合同。买受人解*合同的，出卖人应*自买受人解*合同书面通*到达之日起90天内退还全*已付款，并按买受人累计*付款的10%向*受人支*违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后*付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向*受人支*已交付房*款万*之一的违约金。合同第十六条规定：出卖人应*在商*房*付使用之日起90日内办理完房*产初始登记。因出卖人的责任*成*受人不能*理房*产权*证书的，双**意按照下列第3项*理：……3、按补充*议第五条的约定办理。该合同附件六《合同补充*议》第三条约定：2、双**致同意将本合同第九条关**房*件的约定修改为：该房*的交付条件为甲方*得竣工验收备案证明**。房*交付XX，乙方**署房*交接单*履行领受房*的义务，在甲方*经*得竣工验收备案证明**的前提下，不得以房*、装饰、设备不符*要求及公*配套设施**政公*设施*完善为由拒绝接受房*，否则按乙方*因造成**未能*期交付执行，甲方*承担延期交付责任。……甲、乙双**行交接XX，该房*尚*满*交付条件，乙方*愿意接受该房*的，且按照该房*现状接受并签署交接单*，则视为双**房*交付条件进行了变更。乙方*署交接单*视为乙方*完成*受房*，并对房*状态无异议，且甲方*完成*全*房*交付义务。在此情况*，乙方*证不会以房*未达到约定交付条件而向*方*张*****提出异议。9、甲方*身原因造成*在本合同约定期限内将该房*交付乙方，则：(1)乙方*予甲方30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方*需向*方*担违约责任。(2)如宽展期届满**方*未将该房*交付乙方，自本合同约定交付期限届满**31日起，至实际交付之日止，甲方**日向*方**已交购房*万*之一的违约金，合同继续履行。《合同补充*议》第五条第6项*定：双**致同意将本合同第十六条修改为：出卖人应*在该房*交付使用后270日内，将办理权*登记需由出卖人提供的资料报产权*记机关*案。如因出卖人的责任，买受人不能*该房*交付后360日取得房*权*证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房*的万*之一向*受人支*违约金。上述出卖人将“办理权*登记需由出卖人提供的资料报产权*记机关*案”是指甲方*项*竣工验收备案手续交至当地房*产产权*记管*机关*案，作为乙方*理产权*记的基础资料。且仅指房*权*登记，不包*土地登记手续。后*X、田XX向XX公***了购房*XXX元。2015年3月7日，XX公*(甲方)与徐X、田XX(乙方)签订《房*交付验收表》，内容*：“鉴于*方*开发的物业天宇?盛*滨江*竣工，并且经***门鉴定为合格。乙方*买的1栋3003室已经*备交付使用条件。甲乙双**同意签署房*交付验收表，以便甲方*乙方*购买的该物业通*本房*交付验收表正式移交给乙方。现乙方*据购房*同所约定交付标准，已检查*该物业的建筑质量，双**致认为，该物业可以交付给乙方，乙方*意接受该物业。”当日，XX公**盛*滨江1幢30层03室房*交付给徐X、田XX。2017年4月25日，诉争商*房*得商*房*工验收备案证。一审庭审中，徐X、田XX表示XX公**付房*XX并未告知其诉争房*尚*取得竣工验收备案证，XX公**示交房XX已口头告知徐X、田XX房*未取得竣工验收备案证。2017年6月21日，徐X、田XX向*审法*提起本案诉讼。

　　一审法*认为，徐X、田XX与XX公**订的《武*市商*房*卖合同》系双**事人的真实意思表示，未违反法*、行政法*的强*性规定，合法**。根据合同约定，XX公***在2015年3月31日前将取得竣工验收备案证明**的房*交付徐X、田XX，XX公**能*约定期限交付房*的，徐X、田XX给予XX公*30天的宽展期，宽展期内XX公**需承担违约责任，超过宽展期后，应*合同约定的交付期限届满**31日起至实际交付之日止按日向*X、田XX支*已交购房*万*之一的违约金。XX公**到2017年4月25日才取得诉争房*的竣工验收备案证明**，诉争房*自此方**法*及合同约定的交付条件，XX公**构成*期交房，依约应*担违约责任。违约金*补偿性为主、以惩罚性为辅，不得过分高**失。徐X、田XX已于2015年3月7日接收了房*，客观上缩短了交房*等待期，取得了房*的使用利*，故一审法*酌定XX公***合同约定的交付期限届满**31日起至房*取得竣工验收证明**之日止按日向*X、田XX支*已交购房*万*之0.25的违约金。《合同补充*议》虽约定徐X、田XX在房*不符*交付条件的情况*自愿接收房*的，视为对房*交付条件的变更，徐X、田XX不得以房*未达到交付条件而向XX公**张**，但XX公**未提供证据证明*X、田XX是在知晓房*真实状况XX仍自愿接收房*、放弃权*，加之房*属特殊商*，不仅要保障住房*的正常**使用功能，还要确保住房*的生命财产安*，双**定亦不能*除XX公**付符*法*交付条件房*的义务，故XX公**能*此免责。《合同补充*议》约定：“双**致同意将本合同第十六条修改为：出卖人应*在该房*交付使用后270日内，将办理权*登记需由出卖人提供的资料报产权*记机关*案。如因出卖人的责任，买受人不能*该房*交付后360日取得房*权*证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房*的万*之一向*受人支*违约金。”因诉争房*直到2017年4月25日才符*交付条件，此XX才能*为房*交付使用，合同约定因XX公**因导致徐X、田XX不能*房*交付后360日取得房*权*证书的，XX公**承担违约责任，现该期限尚*届满，如期限届满*X、田XX仍无法*得房*权*证书，徐X、田XX可再行主张**。XX公**称徐X、田XX起诉超过了诉讼XX效，因逾期交房*约金*以日为单*累计**，该违约金*继续性债权，每日的违约金*为独立的债权，应**适用诉讼XX效，诉讼XX效逐日届满，徐X、田XX于2017年6月21日提起诉讼，故XX公****X、田XX支*2015年6月21日至2017年4月25日的违约金19040.5元(XXX元×0.000025×674天)。综上，依照《中华*民共和**同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、武*市XX公***判决生效之日起7日内向*X、田XX支*逾期交房*约金19040.5元;二、驳回徐X、田XX其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金**务，应*依照《中华*民共和**事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支*迟延履行期间的债务利*。案件受理费3648元，由徐X、田XX与武*市XX公**负担1824元。

　　本院查**审期间，当事人围绕上诉请求依法*交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和*证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人徐X、田XX提交了信访记录、维权*片及百度网络查*截图三份证据，拟证明*并不存在怠于*使权**情形。被上诉人XX公**证认为，三份证据的真实性无法*实，不予认可。投诉和*访记录的最近XX间是2017年1月13日，且投诉的内容*未开发票，并未提到逾期交房*题，与本案无关*性。照片只能*明*群人聚集在一起，并不能*到其证明*的。网络截图应*由公*机构进行保存，媒体报道是否实地调查，亦无从*知，与本案不具有**性。本院认为，从*述三份证据的内容*，并不能*出徐X、田XX于*讼XX效期间内向XX公**张*期交房*约责任，不能*到其证明*的，对于*述证据，本院不予采信。徐X、田XX申*本院调查*信访的内容，因不属于*事人及其诉讼代理人因客观原因不能*行收集的证据，故本院对其申*不予准许。

　　本院对一审法*查**事实予以确认。

　　二审中,XX公***一审中已经*求了调整违约金，并在二审当庭提出，合同约定的违约金*高，因为业主已经*际收房，并未给业主造成*际损失，应*合以实际损失为限的赔偿原则，酌情予以调整。

　　本院认为本院认为，本案二审中的争议焦*为：一、徐X、田XX诉请XX公***逾期交房*约金*否超过诉讼XX效;二、一审法*将逾期交房*约金**标准调整为日万*之零点二五是否恰当。

　　关**议焦*一，徐X、田XX与XX公**订的《武*市商*房*卖合同》合法**，XX公***于2015年3月31日前将取得竣工验收备案证明**的房*交付给徐X、田XX。但XX公**2017年4月25日才取得诉争房*的竣工验收备案证明**，案涉房*自此方**法*及合同约定的交付条件，XX公**构成*期交房。按照合同约定，XX公***自合同约定的交付期限届满**31日起即2015年5月1日起，向*X、田XX支*逾期交房*约金。对于*期交房*约金*诉讼XX效起算问题，双**同约定的逾期交房*约金*按日计*的继续性债权，应*每个个别*权*别**适用诉讼XX效，即应*每一日分别**违约金*诉讼XX效。徐X、田XX于2017年6月21日提起诉讼，且无证据证明**他诉讼XX效中止、中断的情形，故一审法*以徐X、田XX起诉XX倒计*年*作为本案违约金*求权*过诉讼XX效的XX间点，并无不当。徐X、田XX上诉认为本案应*适用《中华*民共和**法*则》关**年*讼XX效的规定，因徐X、田XX应*2015年5月1日起即知道自己有**XX公**张*期交房*约责任，但其于2017年6月21日才提起本案诉讼主张**，对于2015年6月21日前的逾期交房*约金，XX公**经*定地取得了不履行的诉讼XX效抗辩权，不应*适用三年*讼XX效的规定。综上，徐X、田XX认为其主张*期交房*约金*超过诉讼XX效的上诉理由，无事实和**依据，本院不予支*。

　　关**议焦*二，根据《中华*民共和**同法》第一百一十四条第二款之规定可知，我国*同法*的违约金*以补偿性为主、以惩罚性为辅，不得过分高**失。本案中，徐X、田XX已于2015年3月7日接收了房*，客观上缩短了交房*等待期，取得了房*的使用利*，且徐X、田XX亦无证据证明*具体损失，故一审法*从***度出发，结合本案具体情况，将逾期交房*约金**标准由日万*之一调整为日万*之零点二五，并无不当。XX公**一审中请求不支*违约金，并在二审当庭表示，合同约定的违约金*高，因为业主已经*际收房，未造成*际损失，应*合以实际损失为限的赔偿原则酌情予以调整。因此，徐X、田XX称法*自行进行调整违约金*当的上诉理由不能**。

　　综上所述，徐X、田XX的上诉请求不能**，应*驳回。一审判决认定事实清楚，适用法*正确，应*维持。依照《中华*民共和**事诉讼法》第一百七十条第一款第一项*定，判决如下：

　　裁判结果驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费392元*上诉人徐X、田XX负担。

　　本判决为终*判决。

　审判长熊*

　　审判员李*成

　　审判员张XX

　　审判员安**

　　审判员骆*辉

　　二〇一八年*月十五日

　　书记员舒X