未签订书面合同，口头房屋买卖合同有效么？

单说“口头房屋买卖合同是否成立”，毫无疑问成立。只要意思表示达成一致。但房屋买卖所涉及的交易金额、交易环节实际不宜通过口头方式订立合同，实践中的交易习惯也是签订书面协议，如果有关标的、买卖、金额、期限等核心内容无法通过口头留存的证据予以明确证成，很可能会导致合同不成立或合同不存在的司法认定。

首先,我们来看口头房屋买卖合同是否具有法律效力。我国《合同法》第10条规定当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式房屋属于不动产,一般来讲,该类财产的价值大,而且属于难以寻求其他物代替的特定物,在发生纠纷时,如果缺少证据,将很难说清楚。因此《城市房地产管理法》第40条明确规定房地产转让,应当签订书面转让合同,这是国家以法律的形式对不动产转让合同予以干预,要求房屋买卖合同应当采取的法定形式。同时,《城市房地产转让管理规定》指出,房屋交易行为的完成,是以买卖双方持书面购房合同到政府房地产管理部门办理过户手续,拿到过户后的房产证为依据。如果违反《管理规定》转让房地产的,转让无效。因此口头购房协议不具法律效力。
其次,来看定金协议,依据我国《民法通则》和《担保法》的规定,定金是一种担保形式,反映在买卖合同中,买方不履行合同,无权要求返还定金,卖方不履行合同则应双倍返还定金。《担保法》对定金的成立规定了两点:一是定金协议应当采用书面形式;二是定金数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的20%,这属强制性的规定,当事人必须遵守。这两点是定金协议成立的必备条件,是否具有法律效力则另当别论。《担保法》第5条规定:担保合同是主合同的从合同,主合同无效,担保合同无效,担保合同另有约定的,按照约定。具体到房屋买卖关系中,购房合同是主合同,定金协议是从合同,现因口头购房协议无效,只要定金协议中没有关于合同效力的特殊约定,此定金协议也应无效。对于无效合同,我国《民法通则》第61条规定:民事行为被确认无效